TÜKETİCİ MAHKEMESİ TARİHİ : 09/10/2020 NUMARASI : 2018/295 E - 2020/394 K DAVA KONUSU : Tazminat KARAR : Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili T1 ile davalı emlakçı T3 İnş.San.Tic.Ltd.Şti ve taşınmaz maliki Kayhan Altıntaş ile 02/02/2015 tarihinde Nish İstanbul D Blok Daire 28'in satışı konusunda Gayrimenkul Ön Satış Protokolü imzalandığını, akabinde müvekkil T1 000022 nolu bila tarihli Kapora teslim tutanağı ile T3 Tic.Ltd.Şti'ye 20.000 TL kaparo olarak teslim ettiğini, protokole göre 04/02/2015 tarihinde satışın yapılması kararlaştırıldığını ancak davalının söz konusu gayrimenkulü satışa hazır hale getiremediğini, gayrimenkul üzerinde Denizbank A.Ş lehine 550.000 TL bedelli ipotek bulunduğunu, davalının bu ipoteği kaldırması gerektiğini ancak bunu yapmadığını...

Mahkemece davanın kısmen kabulüne, keşidecisi davacı, lehtarı davalılar olan 15.11.2004 vade tarihli bononun davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dava harici taşınmaz satışı nedeniyle ödenen bedelin iadesi ve senedin iptali istemine ilişkindir. Taraflar arasında yapılan harici satış işlemi tapuda işlem yapılarak gerçekleştirilememiş olduğundan geçersiz olup taraflar aldıklarını iade ile mükelleftir. Davacı tarafından delil olarak sunulan 15.11.2004 tarihli sözleşme davalılardan ... ve davacı tarafından imzalanmış olup davalıların bu 2007/14585-20084111 sözleşme hakkında beyanları alınmamıştır. Sözleşme içeriğinde davalılara bir kısım ödeme yapıldığı kabul edildiğine göre, mahkemece öncelikle davalılar bu sözleşme hakkında isticvap edilerek beyanları alınmalıdır....

Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011/4 satış dosyası ile ihale yoluyla satıldığını, böylece davalının taşınmazdaki tüm hissesinin de satılmış olduğunu ve bu satış sonucu davalıya 36.600 TL satış bedeli ödendiğini, bu bedele göre taşınmazın birim m² fiyatının yaklaşık 550 TL'ye denk geldiğini, iş bu resmi satış öncesinde davalı ile aralarındaki harici taşınmaz (hisse) satışı sebebi ile hem kendisinin davalıya belli bir bedel ödediğini; hem de davalının bu ikinci satış dolayısıyla ihaleyi alan dava dışı 3. kişiden satış bedeli aldığını ve davalının bu suretle sebepsiz zenginleştiğini belirtilerek; davalıdan satın aldığı yaklaşık 13-14 m²'lik kısım için resmi satıştaki birim m² fiyatı üzerinden hesaplanan 7.250 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir....

Mahkemece, davalının davacı ile yaptığı 18.05.2008 tarihli harici araç satışı sözleşmesi gereğince davacıdan 18.000 TL aldığı, davacının davalıya bunun dışında harici araç satışı nedeniyle ödeme yaptığını ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davalının icra takip dosyasında 18.000 TL asıl alacağa itirazının iptaline, %40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, davalının reddedilen kısma ilişkin %40 kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, 06.03.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi....

satış günü kendisine ödenen paranın, dava günü itibarı ile ulaşacağı alım gücü değeri ile sorumlu olduğunu, davanın sonucunda hakkına kavuşabilmesi ve ileride giderilmesi güç durumların doğumunun önlenmesi yönünden; alıcı davacıya, harici satış bedeli ile taşınmazlara yaptığı zorunlu ve yararlı giderleri ödeninceye kadar, taşınmaz üzerinde "Hapis Hakkı"nın tanınması, "10/07/1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı" gereği olduğunu, belirterek, davanın, sonucunda hakkına kavuşabilmesi ve ileride giderilmesi güç durumların doğumunun önlenmesi yönünden; davalıya ödediği harici satış bedeli ile yaptığı zorunlu ve yararlı giderleri kendisine ödeninceye kadar, dava konusu taşınmaz üzerinde davacıya hapis hakkının tanınmasına; sonuçta iddia sabit olacağından; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile dava konusu;"A Blok, Zemin Kat, 9 Numaralı Bağımsız Bölüm, Dükkân"\n, harici satış bedeli olarak ödenen 145.000,00 Türk Lirasının, 11/05/2015 ödeme gününden,7.000,00...

ait taşınmazın alım-satımı konusunda davalı tellal ve daire sahibi ...’in de yer aldığı taşınmaz ön satış sözleşmesi imzalayarak davalı tellal’a 15.000 TL kapora ödediğini, bankadan kredi alıp satışın gerçekleştirileceği kararlaştırılmışken, bankaca kredinin verilmemesi üzerine taşınmazın alımından vazgeçmek zorunda kaldığını, bunun üzerine taşınmazın kısa sürede 23.06.2009 tarihinde 3.ncü bir kişiye satıldığını, davalının herhangi bir zararı olmamasına rağmen kaparo bedelini iade etmediğini, davalı aleyhine yapılan ilamsız takibe de itiraz edilmesi üzerine takibin durduğunu belirterek öncelikle 15.000 TL’nin davalıdan tahsilini, bu talebin kabul edilmemesi halinde kaparo bedelinden tenkise gidilmesini talep etmiştir. Davalı, davacının kusuruyla satışın gerçekleşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir....

K A R A R Davacı, davalı ... ile taşınmaz satışında Kaparo sözleşmesi başlıklı 26/12/2013 tarihli sözleşme imzaladıklarını, davalının sözleşme ile kendi hissesini ve vekaleten hareket ettiği diğer davalıların hissesini sattığını, sözleşmede ayrıca 10.000,00 TL Kaparo aldığını, 15 gün içerisinde devrin yapılacağını ve vazgeçme halinde Kaparo bedelinin iki katının cezai şart olarak ödeneceğini kabul ettiğini, ancak tapuda çıkan geçici bir sorun nedeni ile devrin ertelendiğini sorun çözüldüğünde ise davalıların devre yanaşmadığını ileri sürerek sözleşme gereği hakedilen 20.000,00 TL cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece "...Toplanan tüm deliller, tapu kayıtları, harici satış senetleri birlikte değerlendirildiğinde davacı davaya konu olan taşınmazı dava dışı Arif Erdoğan isimli kişiden harici senet ile satın aldığı tarihten itibaren kullanmakta ise de taşınmazın evveliyatı tapulu olup kayıt malikinin hisseli satışı sonucu farklı kişilere satıldığı, imar uygulaması ile Mehmet Akdoğan adına kayıtlandığı, Mehmet Akdoğan'ın da tapuda resmi şekilde davalıya sattığı, davalıların mülkiyetinde bulunduğu, davalıların murisi ile davacı arasında taşınmazın devri satışı ile ilgili irtibatlarının bulunmadığı anlaşılmakla tapulu taşınmazların satışı ancak resmi şekilde mümkün olacağından tapudaki kayıt maliki tarafından resmi şekilde taşınmazın davalıya satılmış olması, davacıya harici satış yapan kendisi de harici senetle satın almış olan Arif Erdoğan'ın taşınmazın evveliyatında hisse sahibi olmadığı, bu nedenle davacıya yapılan harici satışın mülkiyeti geçerli kılacak...

Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesi yapılırken davacının taşınmazın tapusuz olduğunu bildiğini, taşınmaz üzerindeki binanın zilyetliğinin devrini istediğini, satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte tapu kaydının bulunmaması sebebiyle 3194 sayılı yasanın 18 son maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağını, yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, bu sözleşmenin ancak zilyetliğin devri olarak yorumlanabileceğini, başından beri imkansız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk derece mahkemesi davanın reddine gerekçe olarak,"...Davacının dayandığı gayrimenkul satım vaadi sözleşmesi 2004 tarihlidir. Bu tarihte sözleşmeye konu taşınmaz tescil harici, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan tapusuz bir taşınmazdır. Medeni kanun uyarınca tapusuz taşınmazların satışı taşınır satışları gibidir. Satışı yapılan bina davacı tarafa teslim edilmiştir. Bu şekilde menkul hükmünde olan muhtesat zilyetliği elden teslim edilmek suretiyle davacı tarafa geçirilmiştir....

Bononun harici satış sözleşmesinin teminatı olarak verildiği sabit olduğu takdirde satış sözlemesi BK 213 MK 706 Md Tapu kanunu 26.mAddesi gereği geçersiz olduğundan taraflar sadece sözleşme gereği verdiklerinin iadesini isteyebilecektir. Satıcı taşınmaz icin kira, ecrimisil v.b. Isteyemeyecek, alıcıda satış bedeline karşılık faiz isteyemeyecektir. Mahkeminin de karar gerekçesinde belirttiği üzere bono mücerret borç ikrarı niteliğindedir. Bunun aksin aynı nitelikte delillerle kanıtlanması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, davalı savunmasında bononun varlığını kabul ettiği taşınmaz satış sözleşmesi ile ilgisinin olmadığını, başka bir ilişki nedeniyle verildiğini açıklamıştır. Bononun keşide tarihi ile taşınmaz satış sözleşme tarihinin aynı 31.12.1998 olması karşısında bononun taşınmaz satış sözleşmesi için verildiğinin kabulü gerekir. Davalı savunmasını yani bonunun taşınmaz satışı dışında başka bir ilişki nedeniyle verildiğini kanıtlamalıdır....