Mahkemece taraflar arasındaki noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde gecikme halinde kira ödeneceğine ilişkin hüküm bulunmadığı,adiyen düzenlenen sözleşmenin tapulu taşınmazın haricen satışı nedeniyle geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı,davalı şirketin dava dışı arsa sahipleri ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalıya kalan 17 numaralı bağımsız bölümü 18.10.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi başlıklı sözleşme ile 65.000 YTL satış bedeli ile satın alması,inşaatın 22 ... içinde tamamlanıp teslim edilmesi ,aksi halde günün koşullarına göre kira ödenmesi kararlaştırılmıştır.Taraflar daha sonra aynı taşınmaz için 18.10.2000 tarihinde noterde yapılan düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın satışı kararlaştırılmış,teslim tarihi ve cezai şart olarak kira bedeli ödenmesine ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır....
Somut uyuşmazlıkta, davalılardan T3'na ile diğer davalı yüklenici şirket arasında Adana ili Seyhan İlçesi 3358 ada 1 parsel ile 3359 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı konusunda 13/03/2014 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve 09/06/2015 tarihli ek sözleşmenin yapıldığı, davacının 3359 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat halindeki B Blok 10....
Somut olayda; davalı arsa sahibi ... ile dava dışı yükleniciler ... ve... arasında 19.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, yapılacak inşaattan 4 no'lu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün yüklenicilere bırakılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı, arsa sahibi ... tarafından yükleniciler ... ve...'ye karşı açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve tazminat istemine ilişkin olarak açılan dava sonucu Ümraniye 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 26.04.2006 tarihli ve 2003/483 E., 2006/143 K. sayılı kararı ile onaylanan "Protokol" gereğince dava konusu 4 no'lu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından ...'a devredileceğinin kararlaştırılması sonucu hak sahibi olduğunu ileri sürerek 25.11.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava konusu taşınmazın adına tescilini talep etmektedir....
Noterliğinin 14516 yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ek/tadil yapılarak yeni sözleşme imzalandığını, müvekkilinin müteahhit olarak bahse konu görevi üstlendiğini, davalı borçlunun yukarıda bahsi geçen sözleşmeyi ve gerekli diğer tüm sözleşmeleri kendi adına vekaletname ile imzalaması için TC Kimlik numaralı Hasan Özdemir isimli kişiye 28/03/2018 tarihli Çorum 2....
Noterliğinin 26.12.2018 tarih ve 54949 Yevmiye nolu ihtarnamesiyle de Bursa 10. Noterliğinin 11.03.2016 tarih ve 9197 Yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” nin feshedileceği hususu muhataba ihtar ve tebliğ edilmiş olduğunu, bu nedenle yukarıda belirtilen sözleşme hükümlerine uyulmadığından, sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmek olduğunu, İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebilir....
Burada öncelikle belirtilmelidir ki, 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlikçe düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olacağıdır. Diğer bir ifadeyle, taşınmazda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış olsa da satış vaadi alacaklısı, satış vaadi sözleşmesine dayanarak bağımsız bölüm tescili isteminde bulunabilir. Davada dayanılan 23.09.1998 tarihli sözleşmenin konusu 499 ada 3 sayılı parsel üzerindeki binanın 9 numaralı bağımsız bölümü ve bu bağımsız bölüme isabet edecek arsa payı ve eklentileridir. Vaat borçlusu olan davalı, binadaki 9 numaralı bağımsız bölüm mülkiyetini ve bunun arsa payı ile eklentilerini davacıya satış vaadinde bulunmuştur....
Şu hale göre, satış vaadi şerhi tarihinden sonra, satış talep tarihi itibariyle 5 yıldan fazla zaman geçtiğine ve satış vaadi lehtarı olan 3. kişi şirketin, şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde mahkemede tescil davası açtığına ve lehine tescil kararı verildiğine yönelik bir belge ve delil de olmadığına göre, artık bu hakkın, 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkanı yasal olarak ortadan kalkmıştır. Dolayısı ile taşınmaz mülkiyetinin, satış vaadi lehtarı olan 3. kişi şirket tarafından iktisabı da sözkonusu olmadığından, satış talep tarihinde takip borçlusu adına kayıtlı taşınmaz hakkında satış kararı verilmesine ve bu yönde talimat yazılmasına bir engel bulunmadığı açıktır....
ın sair ve asli müdahil ...'ın temyiz itirazlarına gelince; Dosya içeriği ve toplanan delillerden; .... 2. Noterliğinde düzenlenen 19.04.2005 tarih ve 02763 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış sözleşmesi ile davalı ...'...
Dosyanın incelenmesinden, müteahhit olan davacı ile taşınmazın malikleri arasında …tarih ve …yevmiye numaralı …Noterliği'nce tanzim olunan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşmeye göre 4 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine verileceği, kalan tüm bağımsız bölümlerin müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığı, ancak taşınmaz maliklerinden birinin muhtelif borçları nedeniyle 04/08/2020 tarihinde taşınmazın tamamına haciz konulduğu, söz konusu haczin kaldırılması istemiyle açılan davada Vergi Mahkemesince, müteahhit olan davacının dava açma ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın ehliyet yönünden reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Dosyadaki mevcut bilgi ve belgelerin değerlendirilmesinden, davacının kişisel, meşru ve güncel bir hakkının ihlal edildiği açık olup, dava açma ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerektiğinden esasa girilerek bir karar verilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır....
Uygulamada satış vaadi sözleşmelerinin yorumunda Borçlar Kanunu'nun 18.maddesi hükmünün gözetilerek sözleşmelerin ifasına olanak verecek şekilde yoruma gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Somut olayda; gerek sözleşme içeriğinden ve gerekse vaat borçlusunun duruşmada alınan imzalı beyanından, davanın dayanağı satış vaadi sözleşmesi ile davacının taşınmazda paydaş kılınmasının amaçlandığı görülmektedir. 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır....
