Davacı, davalının düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile muris babalarından intikal etmiş toplam 6 adet taşınmazda bulunan miras hak ve hisselerini kendisine satmayı vadettiğini, taşınmaz bedellerinin davalıya nakden ödediğini beyanla, dava konusu taşınmazlarda davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı, davacıdan satış bedeli almadığını, elinden zorla taahhütname alındığını beyanla, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davaya konu 4784, 5185, 5191, 5192 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın kabulüne; 5193 ve 5194 parsel sayılı taşınmazların satış vaadi sözleşmesine konu olmadığı gerekçesiyle, bu parseller yönünden davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....
Bu bağlamda, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26.maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89.maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re'sen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Öyle ise, kaynağını BK'nın 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK'nın 213.madde ile 4721 sayılı TMK'nın 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Somut dosyada; taraflar arasında düzenlenen 03.10.2013 tarihli satış vaadi sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenmiş geçersiz bir sözleşmedir....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2022/756 ESAS,DERDEST DAVA KONUSU : Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinden Ve Konut Satış Vaadi Sözleşmesinin Devrinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil, Olmadığı Taktirde Ödenen Bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi Gereğince Güncellenmiş Değerinin Tespiti( Rayiç Bedelden Az Olmamak Kaydıyla ) İle Yapılan Tüm Masrafların Dahil Edilerek Belirlenecek Tazminatın Tahsili KARAR : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı taraflar ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, müvekkili her ne kadar tüzel kişi olsa da kendisi ve ailesinin konut ihtiyacı sebebiyle dava konusu gayrimenkulü satın almış olup şahsi ihtiyaç nedeniyle kullanıldığını, müvekkilinin tüm yükümlülüklerini süresinde ve eksiksiz yerine getirdiğini, sözleşme için taraflarca kararlaştırılan...
D)İSTİNAF NEDENLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının Sinan Karahanoğlu ile 07/09/2017 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, Sinan Karahanoğlunun davalı T5 Ltd....
Öte yandan, davacının Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine göre, akidine karşı sorumluluğu devam etmekte olup, davaya konu taşınmaz üçüncü kişiye satılmış olduğundan, Gayrimenkul satış vaadi alacaklısı ..., Satış Vaadi Sözleşmesinin tarafı olan davacıya karşı alacak davası açmış ve dava hâlen derdest bulunmaktadır. Bu nedenlerle Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin direnme kararının bozulması görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun direnme kararının onanması yönündeki görüşüne katılmıyoruz....
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmazı satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak sağlayan sözleşme olduğundan tapu kanunun 26. maddesinin 5. fıkrasında " Noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan birinin istemesi halinde gayrimenkul siciline şerh verilebilir. " hükmü ve TMK’nun 1009. maddesi “ Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh verilebilir" hükmü uyarınca tapuya şerh edilebilir. Bu hak tapu siciline şerh edilmekle güçlendirilmiş şahsi hak olur. Tapu siciline şerh edilebilmesine rağmen ayni hak niteliği kazanamaz. Ancak aynı kuvvet ve tesiri gösterebilir. Tapuya şerh için sözleşmede hüküm olmasına gerek yoktur. Taraflardan birisi sözleşmeyi de eklemek suretiyle bir dilekçe ile tapuya başvurarak istemde bulunabilir....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez....
Kişiye devri halinde müvekkilinin yaşayacağı mağduriyetin daha da büyük olacağını, müvekkili şirketin, inşaat alanında bulunan satış ofisine giderek ve satış yetkilisi kişilerle görüşerek dava konusu bağımsız bölümü iyi niyetli olarak ve tapu kayıtlarına güvenerek satın aldığını, tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazı devretmeyi vaat etmesi halinde tapuya sözleşme şerhinin mümkün olduğunu, somut olayda ise yüklenici ------ Adi Ortaklığının arsa sahibi ----ile arasındaki Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi'nden doğan yetkisini kullanarak müvekkili ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdettiğini, her ne kadar taraflardan birinin talebi üzerine sözleşmenin şerhi mümkün ise de, somut olayda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı ile tapu maliki firmanın aynı olmamaları nedeni ile sözleşmenin tapuya şerh ve tesciline karar verilmesini, yargılama neticeleninceye kadar yine aynı nedenlerle herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına bağımsız...
Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğinden ibarettir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olay incelendiğinde; taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde noterde yapıldığı, sözleşme içeriğinde taşınmaz bedelinin nakden ödendiğinin ifade edildiği görülmüştür....
