"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Y A R G I T A Y K A R A R I Dava, birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan ve sözleşme niteliğindeki toplu yapı yönetim planları da olmayan sitede davacılara ait anataşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkin olup, çekişme Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerinden ve site yönetiminden kaynaklanmamaktadır. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 1.Hukuk Dairesinindir. Ancak, anılan Daire dosyayı Dairemize göndermiş olduğundan dosyanın Başkanlar Kurulunca temyiz incelemesini yapacak daire belirtilmek üzere Yüksek Birinci Başkanlığa gönderilmesine, 29.04.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Davalı vekili, sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olması nedeniyle KMK uygulanamayacağı, yönetimin yasal olmadığı gerekçeleriyle davanın reddini dilemiş, Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, aynı site içinde yer almakla birlikte, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan binalar için yapılan ortak gider alacağının tahsili istemi ile başlatılan icra takibi nedeniyle itirazın iptali istemine ilişkindir. Ayrı parseller üzerinde toplu yapı yönetimine geçilmemiş ise kat mülkiyeti kurulmasına yasal olanak bulunmadığı için uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenemeyeceğinden, genel hükümler dairesinde, yönetim planı ve alınan kararlar uyarınca çözümlenmesi doğrudur. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 20.09.2021 tarihli ve 2019/1441 Esas, 2021/1767 Karar sayılı kararı ile; davacıların, siteyi oluşturan 107, 108, 171, 172 No.lu parseller üzerinde bulunan taşınmazda kat maliki oldukları, birden çok parsel üzerinde kurulu olan sitede 22 tane villanın bulunduğu, bir tanesinin ortak alana ayrıldığı, 107, 108, 171 No.lu parseller üzerine 1994 tarihli, 172 parsel üzerinde ise 1993 tarihli işlemler ile yönetim planı ve kat irtifakının tescil edildiği, 07.08.1998 tarihinde ise tüm parsellerde kat mülkiyetine geçiş yapıldığı, yönetim planlarında ana gayrimenkulün malikler kurulu tarafından yönetileceğinin kararlaştırıldığı, dava konusu sitenin dört parsel üzerinde toplam 21 bağımsız bölümden oluştuğu, her bir parselin tescil edilmiş ayrı ayrı yönetim planları olduğu, ancak sitede toplu yapıya geçilmediği, bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yerine genel hükümlerin uygulanacağı, toplu yapıya geçilmediği için genel hükümlere tâbi olan sitede tüm yönetim...
Dosyaya getirtilen tapu kayıtları ve yönetim planlarının incelenmesinde 301 ada, 11 parsel, 301 ada 12 parsel ve 301 ada 13 parselin Bursa Modern sitesi olarak isimlendirilerek aynı yönetim planının her üç parsele de işlendiği görülmektedir. Site birden fazla parsel üzerinde yer alıp, dava konusu edilen dönemde toplu yapıya geçmediğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanması mümkün değil ise de davacının kat maliki olduğu 301 ada 12 parsel kat mülkiyetine geçmiş olup, aynı yönetim planı bu parsel yönünden tapuya ibraz edilmiş ve işlenmiş olduğuna göre davacının, toplu yapıya geçmemiş olması nedeniyle paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanacağı davada kendi bağımsız bölümünün yönetim planı ile bağlı olacağı kabul edilmelidir....
Dava; davacının olağanüstü toplantı sonucunda ... yönetim kurulu başkanı seçildiğini ve bu nedenle ... yöneticisi olduğunun tespiti ve dava dışı kişilerin (... ... ve ... ...'ın) siteye kayyum tayin edildiği kararın iptali istemine ilişkindir. Bu tür davalar, mevcut yöneticilerin hasım gösterilerek açılması gerekli davalar olup, hasımsız olarak açılamaz, bu nedenle mevcut yönetici, ... ...'nin hükmü temyiz hakkı bulunduğundan mahkemenin 25.11.2009 tarihli temyiz talebinin reddine ilişkin kararın kaldırılmasına karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü. Davada davacının yönetici olduğunun tespiti ve mevcut kayyımlı kararının iptali istenilmiştir. Davacı tarafından dosyaya sunulan davaya konu sitenin yönetim planı fotokopisine göre sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu belirtilmektedir. Yerleşmiş Yargıtay Uygulamalarına göre birden fazla ada ve parsel üzerinde kurulu sitelerde Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması mümkün değildir....
Mahkemece öncelikle ilgili tapu müdürlüğünden davaya konu siteye ait yönetim planı ve tüm tapu kaydı getirtilerek dosya arasına alınmalı ve davalı ... yönetiminin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı ve iptali istenen yönetim planının birden fazla parseli kapsayıp kapsamadığı tespit edilmelidir. Birden fazla parsel üzerine kurulu olması durumunda Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, tapu da ilgili bağlantının sağlanıp sağlanmadığının araştırılması, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinin anlaşılması halinde; uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekeceğinden görev hususunda bir karar verilmesi gerekmektedir. Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır....
gibi usullere uyulmadığını, ne toplantı davetiyeleri ne de karar bildirimlerinin usulüne göre yapılmadığını, müvekkiline hiçbir işletme projesi gönderilmediğini, Kat Mülkiyeti Kanununun 69. maddesine göre zorunlu yönetim organları arasında bulunan "blok kat malikleri kurulu" ve "toplu yapı kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanmadığını, Yönetim planında değişiklik ile zorunlu "blok temsilciler kurulu" ve "toplu yapı temsilciler kurulunun seçilmediği gibi bu organlara yönetim yetkisinin verilmediğini, site yönetim defterlerinin usulüne göre tutulmadığı, tasdik edilmediği, işletme projesinin hazırlanmadığı, karar yeter sayılarına uyulmadığı, Yönetici ve denetçi atamasıyla ilgili çifte ekseriyet nisabına uyulmadan atama yapıldığı konusunda somut şüphelerinin olduğunu, Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinin son hükmüne uyulmadığını, sözde site yönetim kurulunun gerek sitenin ortak yerleri ve gerekse Blok-5 deki ...Evler kat maliklerine ait yönetim odasının taşınması ve tadilatı kararına...
Mahkemece; "Kat Malikleri Olağanüstü Genel Kurul Toplantısının KMK'nunda belirtilen şekil, süre ve 4/5 çoğunluk şartlarını taşımadığı, birden fazla parsel üzerinde kurulu ana yapıların tek bir yönetimi oluşturmadıkları, bu yöndeki kat malikleri kurulu kararının Tapu Sicil Müdürlüğünce tescil edilmediği anlaşılmakla; davanın kabulüne, KMK'na aykırı genel kurul kararının iptaline karar verilmesi gerekmiştir, gerekçesiyle" davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir. Dava, birden fazla parsel üzerinde kurulu, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitede; site kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir. Yerleşik Yargıtay Kararlarına göre, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan yapılarda, kat mülkiyeti kurulmuş olsa bile ortak yönetimden kaynaklanan uyuşmazlıkların genel hükümler çerçevesinde ve uyuşmazlık konusunun miktarına göre görevli sulh veya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılıp çözümlenmesi gerekir....
Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak; kat irtifakı tesis edilmiş bulunan anataşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Bu durumda iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani kat irtifaklı anataşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3'ünde fiilen iskan edilmiş olması gerekir. Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için yukarıda belirtilen şartlarla beraber toplu yapı yönetimine geçilmiş olması gerekir....
Y A R G I T A Y K A R A R I 1-Petrol Sitesinin birden fazla parsel üzerinde bulunup bulunmadığı ada ve parsel (veya parseller) numaralarının ne olduğu davacı vekilinin açıklamalarına başvurulmak suretiyle tespit edilip bu parsel veya parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı kurulmuşsa tarihi ile site yönetim kurulu adına dava açan .... ile ...'...
