Somut olayda altı bağımsız bölümden oluşan anataşınmazda toplantıya katılan beş bağımsız bölüm malikinden dördünün olumlu oylarıyla yönetici seçilmiştir. Bu durumda anılan yasa maddesinde öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlandığı, kat maliklerinin yöntemince yöneticiyi seçtikleri anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında anataşınmaza mahkemece yönetici seçilmesi için yasanın öngördüğü koşulların gerçekleşmediği gözetilmeden yönetici atanmasına hükmedilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.04.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Dosyanın incelenmesinde, dava konusu taşınmazın tapuda arsa vasıflı, binanın kargir, projesinde bodrum, zemin ve 4 kat olmak üzere 4 dükkan 8 bağımsız bölümden oluştuğu, mevcut durumda ise bodrum, zemin ve 4 kat olmak üzere 3 dükkan 9 bağımsız bölümün bulunduğu, projesine aykırı olduğu, imar durumunun ise zemin ve 3 kat olduğu mevcut hali ile imar mevzuatına aykırı olduğu, Belediye Başkanlığının yazısında bahse konu parsele yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti verilebilmesi için olumsuzlukların giderilmesi, belediyeden imar durumu ve inşaat istikamet rölevesi alınarak ilgili yönetmelik ve yürürlükteki plan çerçevesinde gerekli projeleri hazırlanıp onaylar tamamlandıktan sonra müracaat edilmesi halinde proje onayı yapılıp yapı ve kat mülkiyeti tanzim edileceğinin bildirildiği, taşınmazın bu niteliğine göre üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 1 ve 50/2. maddeleri hükmüne uygun olup, paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır...

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI : İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, "2021/585 Esas sayılı asıl dosya yönünden; -Muğla İli Fethiye İlçesi Patlangıç Mahallesi Halaç Mevkii 2709 Ada 4 Parsel A Blok Zemin Kat 1 numaralı bağımsız bölüm ile 1. Kat 2 numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazlara ilişkin 27/10/2021 tarihinde yapılan ihalelere dair ihalelerin feshi istemli şikayetin, hukuki yarar yokluğu nedeniyle HMK'nın 114/1- h maddesi gereğince usulden reddine, -Muğla İli Fethiye İlçesi Patlangıç Mahallesi Halaç Mevkii 2709 Ada 4 Parsel A Blok Zemin Kat 1 numaralı bağımsız bölüm ile 1....

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın 6510 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 5 bağımsız bölümlü yapı mevcut olup, betonarme karkas niteliktedir ve bu taşınmaz tapuda davalılar adına kayıtlı ve toplam paydaş sayısı ikidir. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Ancak yukarıda açıklanan diğer koşulların varlığı araştırılmamıştır....

Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir. Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bağımsız bölüm ya da bedel alması anlamına gelmektedir. Gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir. Bunun karşıt anlamından çıkan sonuç ise inşaat seviyesinin % 90 ve üzerinde olması halinde geriye etkili fesih mümkün değildir....

Buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, arsa ve bağımsız bölümler birbirleriyle bağlantılı bulunduğu halde ayrı ayrı ele alınarak, arsa değerinden davalıların arsa payına düşen miktar ile dava konusu bağımsız bölümlerden her birinin müstakil alanları üzerinden (ortak yerleri dahil etmeksizin) hesaplama yapılması doğru olmadığı gibi; bu şekilde ulaşılan sonuca raporda yazılı soyut gerekçelerle değer artışı ilavesi yapılmak suretiyle yapı bedelinin belirlenmesi geçerli ve denetime elverişli değildir....

Bu durumda mahkemece kat irtifakı kurulması ve arsa paylarının hesaplanması ile ilgili konusunda uzman bilirkişiye sözleşmedeki paylaşım durumuna göre dava konusu 197 ada 25 parsel sayılı taşınmazın kat irtifakına esas olacak bağımsız bölümler ile bu bağımsız bölümlere isabet edecek arsa paylarını gösterir şekilde kat irtifakı listesi çıkarttırılarak davacıya isabet edip tescilini istemekte haklı olduğu bağımsız bölümlerin arsa payları ve bağımsız bölüm numaralarını göstermek suretiyle arsa payları toplamı üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi yerine, kat irtifakı kurulmuş gibi tapuda yazılı olmayan bağımsız bölümlerle ilgili infazı mümkün olmayacak şekilde iptal ve tescil kararı verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur....

Tüm dosya kapsamı itibariyle, davacının arsadaki paylı mülkiyet şeklinde hissesinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bina tamamlandıktan sonra 5 numaralı bağımsız bölüme dönüştüğü, hissedarlardan SGK'ya borçlu olduğu belirtilen Murat Zekeriya Karakaya'nın da aralarında bulunduğu diğer mirasçıların el birliği mülkiyeti şeklindeki hissesinin 4 numaralı bağımsız bölüme dönüştüğü, bu nedenle kuruma borçlu konumunda olan Murat Zekeriya'nın 5 numaralı bağımsız bölümde de mülkiyet hakkının kalmadığı ve yine söz konusu kişinin borcundan dolayı 4 nolu bağımsız bölüm üzerinde de haczin devam ettiği sabittir. Somut olayda, kuruma borçlu olan kişi hissedarlardan birisi olup, yine bu kişinin hissedar olduğu 4 nolu bağımsız bölüm üzerinde de kurum tarafından konulan haczin devam ettiği görülmektedir. Öte yandan 5 nolu bağımsız bölüm Asliye Hukuk Mahkemesi kararıyla davacıya devredilmiştir. Kuruma borçlu olan Murat Zekeriya Karakaya'nın 5 nolu bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı kalmamıştır....

Mahkemece, davanın açıldığı tarihten önce çekişmeli 8 no'lu bağımsız bölümün davalı tarafından tahliye edildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; ...1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 23/02/2007 tarih 2006/322 E 2007/317 K sayılı ilamı ile 8 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına tesciline karar verildiği, daha sonra ise ...2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 21/02/2013 tarih 2012/585 E 2013/56 K sayılı ilamı ile davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline hükmedildiği ve hükmün temyiz incelemesinden geçerek 13/12/2013 tarihinde kesinleştiği, ancak çapın halen ilk malik olan dava dışı ... adına olduğu, davalı ...'ın çekişmeli bağımsız bölüm anahtarını komşu dairede oturan dava dışı ...isimli şahsa 28/12/2013 tarihinde teslim ettiğine dair tutanak düzenlediği, ancak 8 no'lu bağımsız bölüm anahtarını ilk olarak 04/04/2014 tarihli tutanak ile davacı ...'e yargılama aşamasında verdiği kayden sabittir....

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir....