Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (BK. madde 106/II). İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlar olup uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK.96. madde). Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından birisi de (genellikle sözleşme yapılırken tatmin edici görülen) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini süresinde ifaya zorlamaktır....
Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki 25.11.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkillerine isabet eden 3 adet dairenin 25.01.2012 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslimin yapılmadığını, her bir dairenin geç tesliminden kaynaklı toplam 12.000 Euro kira alacaklarının olduğunu ileri sürerek; 28.500,00 TL nin ticari faizi ile birlikte davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, gecikmenin imar planı iptali ile tapudaki isim tashihi işleminden kaynaklı olduğunu, gecikmeden kusuru olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir....
Bu tazminat, dava tarihinde yürürlükte olan 818 Sayılı BK’nın 106/II. maddesinde (TBK 125/1.) ifadesini bulan gecikme tazminatı olup maktu olarak kararlaştırılmıştır. Davacı taraf, sözleşme ile belirlenen DM cinsinden maktu gecikme tazminatı yanında, gecikme nedeniyle sözleşmede belirlenen bedel ile karşılanmayan zararları için de rayiç kira bedelleri üzerinden gecikme tazminatı talep etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şeklen geçersiz olup, geçersizliğin ileri sürülmesinin TMK'nın 2. maddesine aykırı olan hallerin sonradan gerçekleşmediği durumlarda böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemeyeceği gibi, imar durumu kesinleşmeyen bir yer için arsa payı karşılığı inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerde olduğu gibi konusu imkânsız olan böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemez. İmar mevzuatına uygun bir bina yapılmasını öngören ve şeklen de geçerli bir sözleşme ve onaylı proje üzerine alınan yapım ruhsatına dayalı olarak başlanılan inşaatın, sözleşmeye ve projeye, dolayısıyla imar mevzuatına aykırı yapılması nedeniyle oturma ruhsatı alınamıyorsa, arsa sahibi, teslime ve kabule zorlanamaz. İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi, tescil, teslim ile eksik ve ayıplı iş bedeli isteyemez ise de, sözleşmeden dönmediği sürece gecikme tazminatı isteyebilir. Yargıtay 15....
-Davacı-karşı davalılar ..... ve ..... tarafından açılan davada verilen karara yönelik diğer temyiz itirazları incelendiğinde: Davacı-karşı davalılar ....... ve ..........., arsa sahibi şirket ile yüklenici kooperatif arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında arsa sahibi payına düşen dairelerden ....... ....-... numaralı dairenin, arsa sahibi tarafından ihbar olunan .............
Noterliği'nin 22.07.2005 tarih ve 14106 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi başlıklı sözleşmenin 5. maddesinde binada 10 bağımsız bölüm yapılarak 5 adetinin arsa sahibine, 5 adetinin ise yükleniciye verileceği, 6. maddesinde binanın yapı kullanma izin belgesi alınarak arsa sahibine teslim edileceği, arsa sahibince; 4 adet bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen aşamalarda ve son bağımsız bölümün ise bianın tamamı bitip eksiksiz olarak arsa sahibine tesliminden sonra tapusunun yükleniciye devredileceği belirtilmiş, 8. maddesinde inşaata başlama tarihi, 9. maddesinde inşaat yasağı nedeniyle yalnızca kış aylarında inşaat yapılacağından gecikme halinde erteleme olursa yükleniciden zarar ziyan talep edileceği, ayrıca cayma ve erteleme halinde 5 bağımsız bölüm için arsa sahibine bir yıllık kira karşılığı olarak 40.800,00 TL ödeneceği, yine dubleks bağımsız bölümler için aylık 1.000,00 TL ve diğer 4 bağımsız bölüm için aylık 2.400,00...
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı istemine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu, açılan davanın hukuki dayanaktan yoksu tüm iyiniyet kurallarına aykırı olduğunu ve mesnetsiz olduğunu müvekkili ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmenin tam ve nitelikte şekilde geçerli olabilmesi için arsa sahiplerinin müvekkili firmadan önce iş yapan firma ile arsa sahibi/davacıların aralarında yapılmış bulunan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesini usulüne uygun biçimde fesih etmeleri gerekirken, davacı/mal sahipleri adi yazılı şekilde sözleşmeyi fesih yoluna gitmiş olmak ile söz konusu kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nitelikli olarak fesih edilmediğini ve bu sebepten dolayı müvekkilinin ciddi maddi kayba uğradığını, davacılar Kantradem firması ile sözleşme feshini müvekkili firma ile sözleşmeyiş imzaladıktan 7 ay gibi bir süre sonra yaptığını ve söz konusu fesih bedeli dahi müvekkili firmaca ödendiğini ve davacılar ile yapılan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ancak fesihten...
Davalı yüklenici şirket ile dava dışı arsa sahipleri------ tarihine ertelenmiş ve yapı kullanma izin belgesinin yüklenici tarafından --- kadar alınacağı kabul edilmiştir. Sözü edilen protokol şirket ortağı olarak davacıyı bağlayacağından --- tarihli protokol ile şirketteki --- hissesi karşılığı devredilen beş adet bağımsız bölüm ile ilgili gecikme tazminatı talep edemez ise de,---- tarihli ek protokolde davacının arsa sahibi olarak imzası bulunmadığından protokol ile değiştirilen teslim tarihi davacıyı arsa sahibi olarak talep edebileceği beş adet daire yönünden bağlamaz. Davacı, arsa sahibi sıfatıyla kendisine verilecek beş adet daire ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca talepte bulunup gecikme tazminatı isteyebilir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan iş olup, sözleşmenin ileriye etkili feshi davacı arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılan D bloktaki 8 daire ve ona isabet eden arsa paylarının itiraz edilerek tescili ve sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir....
