- KARAR - Asıl davada davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, eksikliklerin tamamlanarak dairelerin müvekkiline teslimini, geç teslim nedeniyle dava tarihine kadar birikmiş 3.800,00 TL kira bedelini ve 3. kat 3 no'lu bağımsız bölümdeki davalı işgaline son verilerek bu dairenin müvekkiline teslimini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesiyle talebini taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile 3 no'lu bağımsız bölüme müdahalenin önlenmesi olarak değiştirmiştir. Asıl davada davalı, davaya cevap vermemiştir. Birleşen davada davacı vekili, ..., ... köyü, ......
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Arsa sahibi tarafından açılan asıl davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, birleşen 2002/589 E. sayılı davada müspet ve menfi zarar talep edilmiş, davalı yüklenici, birleşen davaya karşı açmış olduğu karşı davada maddi tazminat talep etmiş, yine yüklenici tarafından açılan ve birleştirilen 2004/245 E. sayılı davada ise muvazaalı olarak devredilen tapuların iptâli ile arsa sahibi adına tescili, ayrıca maddi ve manevi tazminatın da hüküm altına alınması talep edilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi talep edildiği takdirde sözleşme uyarınca oluşacak bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptalini istemek mümkün değildir. Bu şekilde bir talep sözleşmeyi ayakta tutmak iradesini taşır. Sözleşme geriye etkili feshedildiği takdirde arsa sahibi sözleşme uyarınca tapu kaydı devretmiş ise bunun geri verilmesini talep eder. Yüklenici ise arsa sahibi yararına yaptığı imalat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Sözleşmenin ileriye etkili fesih talebinde ise sözleşme hükümlerinin yerine getirildiği kabulünden haraketle tarafların birbirlerinden talep edebilecekleri bağımsız bölüm, eksik iş, kira teminatı, cezai şart gibi hususlar göz önünde bulundurularak sözleşmenin tasfiyesinin temin edilmesi gerekir....
Davacıların arsa sahibi; davalının ise yüklenici sıfatlarıyla imzaladıkları ve ... Noterliğince doğrudan düzenlenen 10.01.1995 günlü, 01147 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Senedi” başlıklı sözleşme ile 27.09.1995 tarihli 34221 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmelerin kapsamlarının doğruluğu tarafların da kabulündedir. Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” bazı özellikler taşıyan bir “Karma Sözleşme” sayılmaktadır. Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle uğranılan gecikme tazminatının arsada oluşan kayıp alan değerinin, imardaki değişiklik sonucu kat sayısının düşmesi nedeniyle daire sayısının azalmasından kaynaklanan zararın ve manevi tazminat ile emlak vergisi tutarının tahsili istemiyle açılmıştır. Davalılar imar plânının yeniden değiştiğini, hak kaybı bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur....
Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan ... yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. ... Belediye Başkanlığı da ....06.2009 tarihli yazı cevabında 2424 ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirmiştir. Sözleşme konusu 2424 ve 2425 parseller tevhit edilmeden inşaat yapılması mümkün olmadığı 2424 parselde pay sahibi olan ... sözleşmede taraf olarak yer almadığı ve kendisi ile yapılmış ayrı bir sözleşme de bulunmadığından davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir....
Davalılardan... vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmaz devri kararlaştırıldığında bunun geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğu aksinin iyi niyetli sayılamayacağı, taraflar arasında bu şekilde bir resmi sözleşmenin olmadığını sözleşmedeki üçüncü kişiye devredilemez hükmünün TMK 1009 maddesi gereğince tapuya şerh edilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalılar ... ve... İnş. Orm. Ürün. Hayv. San. Tic. A.Ş. davaya cevap vermemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, fesih nedenleri ve feshin sonucu, tasfiyenin ileri veya geri etkili olup olmayacağının sonuçları, arsa sahibinden veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan veya kendisine satış vaadinde bulunulan üçüncü kişiyi doğrudan etkiler. Feshin ileriye veya geriye etkili olması ayrımı, yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaatı kısmen tamamlaması fakat temerüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşcasına tasfiye edileceğinden, yüklenici inşaattan yapamadığı kısma orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaatın bedelini alabilir. Ancak, fesih ileriye etkili ise imalat oranına paralel arsa payının devri istenebilir. Bu husus 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ayrıntılı olarak tartışılmıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından dava konusu ...88 parsel sayılı taşınmazın davacılar tarafından 25.11.2004 tarihinde ... ait aynı yerdeki 87 parselin 16.02.2005 tarihinde birleştirilerek 3559 parselin oluştuğu ve bu parsel üzerinde 28.11.2008 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, 3559 parselin yenileme ile 355 ada 1 parsel haline geldiği, dava konusu zemin kat 1 no'lu bağımsız bölüm dükkanın kat irtifakı ile dava dışı ... adına kayıtlı iken, 02.03.2009 tarihinde vekaleten hareket eden davalı yüklenici... tarafından dava dışı... satıldığı, ... Davacılar vekili tarafından sözleşmenin feshinin istenmediği, asıl taleplerinin tapu iptali ve tescile yönelik olduğu bildirilmiştir....
Sözleşmenin tarafları arasında uyuşmazlık konusu olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartlarına haiz değilse de davacı tarafça hisse devrinin yapılmış olması nedeniyle geçerli hale geldiği, kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil isteminin, sözleşmenin feshi talebini de içerdiği kabul edildiğinden, tapu devrini ihtiva eden sözleşmelerin feshinin de karşılıklı iradelerin uyuşması veya mahkeme kararı ile mümkün olacağı anlaşılmakla mahkemece tapu iptali ve tescil istemine karar verilmiş olup davacılarla davalı yüklenici şirket arasında akdedilen adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiş olması da yerinde görülmüştür....
