"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali, menfi zararın tazmini davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenci arasında arsa apyı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yüklenicinin süresi içersinde inşaata başlamadığını ve bu durumdan zarara uğradığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapudaki şerhin kaldırılmasıne ve şimdilik 10.000 TL menfi zararının tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama aşamsında menfi zarar talebinden feragat etmiştir. Davalı vekili, davaya cevap vermemiştir....
İlk derece mahkemesince; "…davacının taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ruhsat tarihinden itibaren sözleşmede vadedilen 22 ay içerisinde inşaat yapımına başlanarak bitirilmesi gerektiği ancak keşif tarihi itibariyle vadedilen sürenin geçtiği ve davalı inşaat şirketince inşaata başlanmadığı sabittir. Sonuç itibariyle; taraflar arasında akdedilen Susurluk Noterliği'nin 23/01/2018 tarih 485 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat payı sözleşmesinin vadedilen süre içerisinde davalı tarafından gereği yerine getirilmediği anlaşıldığından sözleşmenin, geriye etkili olmak kaydıyla, feshine…" karar verilmiştir....
Kararı davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir. ........ 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki ayrı parsele ilişkin olarak düzenlenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talep edilmiş olmasına ve verilecek fesih kararının diğer parsel sahiplerinin haklarını da etkileyeceğinden dava dışı diğer arsa sahibi davaya dahil edilmeksizin yargılama yapılarak karar verilmesi doğru olmamış hükmün resen bozulması gerekmiştir. 2-Bozma nedenine göre taraf vekillerinin karara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir....
Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararları'na göre, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için gerekli inşaat seviyesi somut olayda gerçekleşmemiştir. Somut olayda, taraflar arasındaki 29.12.2005 tarihli sözleşmeye aykırı olarak davalı yüklenicinin, işi süresinde tamamlayarak anahtar teslimi şeklinde arsa sahibine teslim etmediği sabittir. Yapılan yargılamada, inşaatın seviyesinin halen %89,60 fiziki seviyede olduğu belirlenmiştir....
İnşaat ile aralarında yapmış oldukları bir protokolü dava dosyasına sunduklarını, bu protokolün dahi müvekkili şirketin iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu gösterdiğini, çünkü davacı ile davalının işbirliği yaptığını, birleşen davada verilen tapu iptal ve tescil hükmünün bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescili ile alacak, birleşen davada tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun (1086 sayılı Kanun) 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355-370 3....
DAVA Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalı yüklenicinin taşınmaza yönelik müdahalesinin men'ini, menfi zararları için şimdilik 10.000,00 TL'nin tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI İlk Derece Mahkemesi 2011/319 Esas, 2013/504 Karar ve 03.07.2013 tarihli kararıyla; davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki Bursa .... Noterliğinin 24/08/2005 gün, 11297 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satım vaadi sözleşmesi ile bu sözleşmede değişiklik yapan Bursa .... Noterliğinin 07/02/2007 gün ve 2070 numaralı ek sözleşmelerin geriye dönük olarak feshine, davalı tarafça dava konusu taşınmaza vaki müdahalenin menine karar verilmiştir. IV. BİRİNCİ BOZMA KARARI A. Bozma Kararı 1....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Davada, taraflar arasındaki 12.06.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin gereklerini yerine getirmediği ve bu suretle davalı yüklenicinin temerrüde düştüğü ileri sürülerek, geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile maddi ve manevi tazminatın tahsili istenmiştir. Görüleceği üzere, sözleşmenin sona erdirilmesi ve bu sebeple doğduğu ileri sürülen zararların tazmini talebinin eldeki davada incelenmesine yasal herhangi bir engel bulunmamaktadır. Bunun yanında, davacılar vekilince tapu iptal ve tescil talebi, dava dışı üçüncü kişilere de şamil olarak ileri sürülmüş ise de, bu şahısların davada taraf olmamalarına karşın, halen davalı yüklenici adına tapuda kayıtlı bağımsız bölümler bulunduğu görüldüğünden davalı yüklenici kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinin de bu davada görülmesi gerekmektedir. Kaldı ki, davacıları dava dışı üçüncü kişilere karşı tapu iptal ve tescil talebine zorlamak da mümkün değildir....
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sözleşme nedeniyle yapılan masraflara ilişkin alacağın tahsili ve kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkini istemlerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır....
İSTİNAF SEBEP VE GEREKÇESİ : Davacı Vekili tarafından verilen istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece eksik inceleme ve dava konusunun eksik değerlendirilmesi ile usul ve yasaya aykırı olarak karar verildiğini, dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil talebine konu Harman Mahallesi 1895 ada 12 parsel için istenmiş ancak o parsele ilişkin tapu kayıtlarının celp edilmediğini, diğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine konu Harman Mahallesi 1900 ada 2 parsel sayılı taşınmaz açısından pay oranında tescil talep edilmediğini, sözleşmenin feshi ile devredilen tapuya ilişkin tapu iptalinin istenildiğini, bu sebeplere davanın usulden reddine ilişkin hukuka aykırı verilen mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir. DELİLLER : Tapu Kayıtları, dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler....
