- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalanmadan önce davacı yüklenicinin kot izni alabileceği düşüncesiyle sözleşmeye rıza gösterdiğini ancak iznin alınmadığını, bu haliyle sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu öne sürerek sözleşmeye hakimin müdahalesi suretiyle revize edilmesini, bu mümkün olmazsa geriye etkili feshi ile sözleşme gereği yapmış olduğu masrafların davalı arsa sahiplerinden tahsilini talep ve dava etmiştir. Karşı davada davacı arsa sahipleri davalı yüklenicinin süresinde inşaata başlayıp bağımsız bölümleri teslim etmediğini öne sürerek sözleşme gereği kararlaştırılan kira tazminatının tahsilini talep ve dava etmişlerdir. Asıl ve karşı davalarda davalılar davanın reddini dilemiştir....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir....
Davalı Aydın Kalender vekili istinaf dilekçesinde özetle, davacı ile davalılardan Doğan Acar Yapı arasında 23/09/2016 tarihinde arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu sözleşme ile satıcı Doğan Acar Yapı Sivas ili Merkez ilçesi Alibaba Mahallesi 1261 ada 22 parselde bulunan ana taşınmazın 1 nolu bağımsız bölümünü 14/08/2018 tarihinde satın aldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bir tür inşaat sözleşmesi olup, TBK'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlendiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kural olarak yüklenici yapacağı inşaattan bir kısım bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi ise arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstleneceğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin yerine getirilmesiyle borcun sona ermesi aynı anda gerçekleşeceğini, bu tür sözleşmelerde taşınmaz satımı ve eser sözleşmesinin bir arada bulunmakta olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden...
Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gibi somut olayda satıcı durumunda da değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı satış vaadi bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımı ve bağlı zeyilnamenin geriye etkili olarak feshinin tesbiti, davalının sözleşme konusu taşınmaza el atmasının önlenmesi, davalıya vekâlet verilerek devri sağlanan 32 adet bağımsız bölümün piyasa değerinin tesbiti istemine ilişkindir....
nun temyiz itirazlarına gelince; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle ihbar edilenler davaya davacı ya da davalı yanında katılarak taraf haline gelmediklerinden karar başlığında gösterilmemiş ve kendilerine gerekçeli karar tebliğ edilmemiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamasına, Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin mahkemenin %76 hisse oranında tapu kayıtlarını iptâl ederek gerekçesiyle çelişik olarak kabul ettiği imalâtın %24 seviyesinde olması halinde sözleşmenin ileriye etkili feshi koşulları oluşmadığından geriye etkili fesih kararı verilmesi gerekmekte ve ileriye dönük fesih kararı inşaat seviyesine göre isabetsiz olmakla birlikte arsa sahipleri ve temyiz eden davalıların sözleşmenin ileriye etkili fesih kararına karşı temyizlerinin bulunmamasına göre temyiz eden davalılar ..., ... ve ...'...
bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları teslim etmeyi borçlandığı sözleşme olduğunu, bu bakımdan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları, “arsa sahibinin belirli arsa paylarının mülkiyetini devir borcu altına girmesi”, “müteahhidin inşaat yapma borcu altına girmesi” ve “arsa sahibi ile müteahhit arasında anlaşma” olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa mülkiyetinin müteahhit adına tapuda tescil edilmesi, arsa mülkiyetinin arsa sahibi üzerinde kalması ancak müteahhit hissesine düşen daireler üzerine müteahhit lehine ipotek tesisi veya tereddüte mucip durumda olduğu üzere, arsa sahibinin arsa paylarının devrini müteahhide vaat etmesi ve müteahhidin de, arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini müteahhide geçirmekte veya geçirilmesini taahhüt...
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesi uyarınca inşaatın bitirme süresinin temel üstü ruhsatının alınma tarihinden itibaren 40 ay olarak kararlaştırıldığı, temel üstü ruhsatının 09.10.2006 tarihinde alındığı ve 40 aylık sürenin 09.02.2010 tarihinde dolduğu, davalı yüklenicinin yapmış olduğu imalatların sözleşme uyarınca yapılması gereken tüm inşaatlara oranının %20-25 arasında olduğunun belirlenmiş olduğu, geriye etkili feshin kesinleştiği tarihteki rayiç değer üzerinden imalat bedellerinin hesaplanmasında karşı davacı yüklenicinin 1.207.180,56 TL talep edebileceği gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile sözleşmelerin geriye etkili feshine ve davalının taşınmaza müdahalesinin önlenmesine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....
- KARAR - Davacılar vekili, davalı ...ile davacı arsa sahipleri arasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, yükleniciye tapunun tamamen devredildiğini, inşaatın zamanında bitirilmediğini, yüklenicinin inşaatı %82 seviyede bıraktığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalı yüklenicinin bağımsız bölüm sattığı davalılar üzerinde olan tapu kayıtlarının her türlü takyidattan arındırılarak davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılar, tapu kayıtlarına güvenerek bağımsız bölüm satın aldıklarını, iyiniyetli olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir. . Mahkemece, alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, inşaat % 82 seviyede iken, yüklenicinin işi terk ettiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili, dahili davalılar ...ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir....
