Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların ... hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler....
-K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 26.04.2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacının taşınmazı üzerine davalı kooperatifin arsa payı karşılığı inşaat yapmak üzere taşınmazı tapuda devir aldığını, yapılacak inşaattan C blokta bulunan 8 normal 2 dubleks daire, bodrum kat depo şeklindeki bağımsız bölümlerin davacıya ait olacağının ve sözleşmenin bitim süresinin, ruhsat tarihinden itibaren 48 ay olduğunun kararlaştırıldığını, inşaat sürenin bitmesine rağmen davalının, ediminin ancak % 30' unu ifa ettiğini ve yapılan işlerin ayıplı ve kusurlu olduğunu ileri sürerek, dava konusu sözleşmenin geriye dönük feshine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Diğer davalılar vekili, müvekkilleri ile diğer davalı ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla geriye etkili olarak feshedildiğini, davacının ... ile yaptığı sözleşmenin müvekkilleri açısından bir bağlayıcılığının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 10/a maddesinde, "yapımcı firma 9. maddede sözü edilen daire teslim sürelerine ve kira tazminatlarına uymak zorundadır, 20. ayın sonunda teslim edeceği daireler ve kira tazminatları 30. ayın sonuna gelindiği halde hala teslim edilmemiş ve kira tazminatları ödenmemiş ise toprak sahipleri mukaveleyi tek taraflı olarak fesih edebilirler....
Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına geri döndürmeleridir. Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir. Arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili feshetmesi üzerine, sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik de artık sebepsiz kalır....
nın bu inşaatı bitirme süresinin henüz dolmamış olsada, inşaatın terk edildiğini, ve de sözleşmeye ve imar mevzuatına aykırı imalatlar yapıldığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, taşınmazın hukuka uygun eski haline getirilebilmesi amacıyla, imara aykırı yapıları yıkması için davalıya süre verilmesini, yıkmaması halinde masrafları davalıya ait olmak üzere müvekkiline yıkım için izin verilmesini, arsa payı karşılığı inşaat şerhinin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacının kusurlu olduğunu, inşaat ruhsatının yenilenmesi ve diğer işlemler için gerekli vekaletnamelerin verilmediğini, kalan sürede inşaatın tamamlanabileceğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, yüklenici olan müvekkili ile davalı arsa sahibi ve dava dışı yüklenici ... arasında 22.02.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, güven nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesine rağmen müvekkili tarafından inşaatın yapımına başlanıldığını, müvekkilinin hakettiği daireleri davalı arsa sahibinin devretmeyip, satışlarını yapmış olduğunu, müvekkiline isabet edecek dairelerin de bedelini ihtarlara rağmen iade etmediğini, dava dışı yüklenici ...'...
Elbirliği ya da müşterek mülkiyet şeklinde mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde inşaat yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de tüm ortakların ya da müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunludur. Kural bu olmakla birlikte, bazı ortak ya da müşterek paydaşlar tarafından yapılan sözleşmelere, diğer ortak ya da paydaşların onay vermeleri durumunda da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli ve bağlayıcı olur. Somut olayda ise; sözü edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek sözleşme, sözleşme konusu müşterek mülkiyete konu olan parsellerdeki davacıların miras bırakanı olan ...'nin payları hakkında yapılmıştır. Taşınmazların tümü hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapıldığına ilişkin dosya kapsamında yeterli bilgi ve belge bulunmamaktadır....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak talebine ilişkindir. Davacı yüklenici vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin kesinleşmesi nedeniyle hak edilen imalat bedeli ile inşaatın başlangıç aşamasında ödenen ruhsat, proje gibi harcamaların davalı arsa sahibinden tahsilini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise, zamanaşımı ile davacı yükleniciden alacaklı bulunduğu icra dosyaları ile sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle zararlarından doğan alacaklarının takas def'inde bulunmuştur. Konya 1....
Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile devir sözleşmesi 10.10.2003 tarihli noterlikte düzenleme şeklinde fesihname ile geriye etkili feshedilmiştir. Dahili davalı alacaklı tarafından fesihnamenin muvazaalı olarak yapıldığı ileri sürülüp iptâl davası açılmamıştır. Sözleşme geriye etkili feshedildiği ve taraflar ibralaştıklarından davacı arsa sahibi satış vaadi şerhi ile haciz şerhinin terkinini istemekte haklıdır. Bu durumda karardan sonra şerhlerin kaldırılması nedeniyle dava konusuz kaldığından, davanın bu gerekçeyle reddi davacı dava açmakta haklı olduğundan, davalı yüklenici ile dahili davalının yargılama gideri ve ücreti vekâletle sorumlu tutulmasını teminen kararın bozulması gerekmiştir....
