"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabuüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, dava dışı müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, müteahhitin zamanında taşınmazı teslim etmemesi üzerinde açılan davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini ancak sözleşme gereği müteahhite verilen taşınmazın %50 arsa payının müteahhit tarafından davalılara devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi sebebiyle davalılar üzerine kayıtlı arsa paylarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalılar arasında ....02.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalıların sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmediğini sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve tapu iptalini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında tapu iptali ve tescil istemini atiye terk etmiştir. Davalı ..., inşaat süresindeki gecikmede kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalı, davaya cevap vermemiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın %43 seviyesinde olduğu, taraflardan sözleşme ilişkisini devam ettirmelerinin artık beklenemeyeceği, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği, tarafların aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, eski yapıdaki ekonomik değerlerin ancak eski yapının yıkım masraflarını karışlayabilecek düzeyde olduğu, asıl davada davacının bu husustaki talebinin yerinde olmadığı, arsa sahibi ...’nin yapılan imalatın bedelini karşılamakla, yüklenici ...’ın da arsanın tapusunu iade ile yükümlü olduğu, davacı ... ile davalı ... arasında yapılan sözleşmede davalı ... taraf olmadığından ona husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı ... adına kaydına, %43 düzeyindeki inşaat imalat bedeli olarak 294.242,12 TL’nin davalı ...’den tahsili...
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Onaylı mimari projesine ve yapı ruhsatına aykırı veya izinsiz olarak inşaat yapılmış olması halinde, aynı Kanunun 32. maddesi gereğince belediyece yıkım kararı verilmesi ve ayrıca 42. maddesi hükmü uyarınca da ceza yaptırımı uygulanması zorunludur. Somut olayda da; yüklenici tarafından yapılan inşaatın, yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı bilirkişi raporlarının incelenmesinden anlaşıldığı gibi; Bahçelievler Belediyesi Encümeninin 23.03.1999 tarih ve 872 sayılı kararıyla inşaatın yıktırılmasına karar verilmiştir. “Kaçak Yapı” İmar Yasasına aykırı olarak yapılmış olduğundan ekonomik değer taşımaz. Oysa sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yüklenici, yasal olarak yapmış olduğu işin bedelini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleştiği tarihteki serbest rayiç fiyatlarına göre ve Borçlar Kanunu’nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca arsa sahiplerinden isteyebilir....
Noterliğinin 25/06/2014 tarih ve 14806 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satın vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine karar verildiği, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümlerdeki hakkı doğmadığından davalılara geçen bağımsız bölümler ve arsa payı üzerinde tasarruf hakkı da bulunmadığı, davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ..., davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri, arsa sahibinden alınan vekaletname dava dışı 3. kişilerden devralanlar olduğu, yüklenici ...'...
S. 2 2-a) Asıl davada davacı yüklenici şirket vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle, davacı yüklenicinin imalat bedeli alacağının tahsili istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde, imalât bedelinin, fesih iradelerinin birleştiği ya da sözleşmenin dava yolu ile feshedilmesi halinde fesih kararının kesinleştiği tarih itibari ile mahalli piyasa rayiçlerine göre istenmesi mümkündür. Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 27.02.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi kooperatife ait 3, 4 ve 10 no.lu parsellerde bulunan kaba inşaat seviyesinde, elektrik ve sıhhi tesisat sıva altı işlemleri yapılmış olan 48 dairelik binanın kalan işlerinin tamamlanması karşılığında, yine arsa sahibi kooperatife ait 1, 2, 11 ve 12 no.lu parsellerin yüklenici şirkete devredileceği kararlaştırılmıştır....
Karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı yüklenici vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Davalı arsa sahibi vekilinin temyiz itirazlarına gelince: Taraflar arasındaki 21.06.1995 günlü arsa payı karşılığı sözleşmesinin feshi için, 15.05.2003 günü açılan .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/111 esas sayılı dava dosyasında, geriye etkili fesih kararı verilmiş, karar, 19.02.2008 tarihinde kesinleşmiştir. Anılan davada alınan 05.04.2004 günlü bilirkişi raporunda, inşaatın seviyesinin % 23 olduğu tespit edilmiş; mahkemece de, bu oran esas alınarak, geriye etkili feshe karar verilmiştir. Bunun yanında, dosya kapsamında yer alan, ......
İleriye etkili fesihten farklı olarak geriye etkili fesihte yüklenici eserin getirdiği fiziki seviyeye paralel bağımsız bölüm tescilini talep edemez. Geriye etkili fesihte işin tasfiyesi daima tarafların yek değerinin mal varlığına kattıklarının parasal olarak istenmesi suretiyle yapılır. Hal böyle olunca; yüklenicinin istemde bulunamayacağı bir hususu onun halefi durumundaki üçüncü kişilerde arsa sahiplerine karşı ileri süremeyeceklerinden, davacıların arsa sahibi davalıdan mülkiyet nakli talebiyle açtıkları davanın reddi gerekir. İşin getirildiği fiziki seviyeye göre sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak arsa sahibinden parasal istemde bulunacak kişi ise aralarında sözleşme ilişkisi olan yüklenicidir....
