"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanarak, davalı yükleniciye düşen bağımsız bölümün sözleşme şartlarının yitirildiği iddiasıyla davalı yüklenici adına tapuya tescili istemi ile açıldığından ve eser sözleşmesinin tarafları arasındaki tescil davası olduğundan temyiz incelemesi görevi Yüksek 15.Hukuk Dairesine aittir. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 08.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Asıl dava ve birleşen davada, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki tapu iptali tescil, tazminat ve yine birleşen davada yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların açtığı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, asıl uyuşmazlığın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki davaya ilişkin bulunması nedeniyle, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 25.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Az yukarıda değinildiği üzere arsa sahiplerinden Ayşe Sönmez'in davaya dahil edilmemesi ve diğer arsa sahiplerinin ise dahili davalı olarak davayı dahil edilmeleri doğru olmamıştır. Taraf teşkili kamu düzeninden olup, mahkemece yapılacak iş; öncelikle sözleşme tarihi itibariyle taşınmaza ait tapu kaydı getirtilip, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerince imzalanıp imzalanmadığı ya da sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin sözleşmesine diğer arsa sahiplerinin katılması suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale gelip gelmediği ve yapılacak araştırmaya göre asıl ve birleşen davada yer alan taraflara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm taraflarının davada yer alıp almadığı araştırılmalıdır....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında akdedilen satış vaadi içerikli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteminde davacıların haklı olduğu, feshin inşaatın getirildiği aşamaya göre geriye etkili olmasının gerekeceğini, arsa maliklerince inşaatın seviyesine göre satış yetkisi tanınan...parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazda inşa edilmekte olan binanın 60/539 arsa paylı 5 no'lu meskeninin davalı üçüncü kişi....adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa malikleri adına tapuya tescilinin gerekeceğini, birleşen dava açısından, taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren tüm vergi, harç, malzeme, işçilik vb. bilumum masrafların yükleniciye ait olduğunun hüküm altına alındığını, dolayısıyla gerek sözleşme hükümleri nazara alındığında, gerek ödeme makbuz asıllarının davacılar elinde olmaması sebebiyle dava konusu masrafların yüklenici tarafından yapıldığının...
Davalı arsa sahipleri, aynı savunmada bulunmuşlardır. Mahkemece, adil ve hakkaniyete uygun olacağı düşüncesiyle dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalılar temyiz etmişlerdir. 1- Davalılar arasındaki 29.09.1995 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, inşaattır. Bu tür sözleşmeler "yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise yapılacak inşaata karşılık bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği" sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayın olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır....
Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir. Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar....
Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir. Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar....
Birleşen davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yükleniciler arasında ... tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tevhit işlemi yapıldıktan sonra üç ay içerisinde ruhsata müracaat etmeleri ve temel üstü ruhsat tarihinden itibaren ...ay içerisinde inşaatın tamamlanması gerektiğini, sözleşmenin imzalanmasından itibaren yedi yıl geçmesine rağmen davalıların hiçbir işlem yapmadığını ileri sürerek, ... tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkilleri yönünden iptalini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davada davalı ...vekili ile davalı ..., davanın reddini istemiştir....
Dosyada yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sureti bulunmamakla birlikte dava dilekçesi içeriği, dosya kapsamı ve Erdemli Noterliği'nce düzenlenen 20.05.1997 tarih ve 5229 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki rızai taksim sözleşmesinden davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ve dava dışı diğer arsa sahipleri arasında yapıldığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder....
