Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 30.11.1995 tarihli 813 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşmede sözleşme konusu taşınmazın tapu kaydı gösterilmemiş ise de; sözleşme konusu taşınmazın, ...Köyü Karşılıklıören mevkiinde bulunan ve tapu sicilinin 32/3128, 3129 sahifesinde ve 419 parsel numarasında kayıtlı taşınmaz olduğu çekişmeli değildir. Aynı Noterlikçe doğrudan düzenlenen 21.11.1997 tarihli ve “Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme” başlıklı sözleşme yapılmış; bu sözleşme yüklenici şirket ile arsa sahiplerinden ..., ... ve ... dışındaki diğer paydaşlar tarafından imzalanmıştır. ... ile yüklenici şirket arasında anılan Noter’ce düzenleme şeklinde 16.01.1998 ve ... ile yüklenici şirket arasında da 19.01.1998 tarihli ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmıştır. 21.11.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin birinci sahifesinde, ... 8....
Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Asıl dava ve birleşen davada, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki tapu iptali tescil, tazminat ve yine birleşen davada yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların açtığı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, asıl uyuşmazlığın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki davaya ilişkin bulunması nedeniyle, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 25.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
nin arsa sahibi ile 6 parsel hakkında 11.08.2014 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre yapılacak 80 adet dairenin %48,5’inin arsa sahibine kalanın da müvekkili şirkete ait olacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşmedeki haklarını diğer davalı oğlu ...'...
zorunda kaldığını, davacı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan firmanın ......
Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. 6. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir....
Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı imalât bedeli alacağının tahsili ve kâr kaybı zararının tazmini; karşı dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğinin tespiti, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkini ve menfi zararın tazmini istemlerine ilişkindir. Davacı-karşı davalı yüklenici, davalılar-bir kısım karşı davacılar ise arsa sahipleridir. Davacı-karşı davalı vekili, taraflar arasında 05.10.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.02.2007 tarihli tadil sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye konu taşınmazın, arsa sahiplerince ifraz edilerek ... ada ... ve ... parsel olarak ikiye ayrıldığını, ... parselin ... Beldesi'nde, ... parselin ......
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Az yukarıda değinildiği üzere arsa sahiplerinden Ayşe Sönmez'in davaya dahil edilmemesi ve diğer arsa sahiplerinin ise dahili davalı olarak davayı dahil edilmeleri doğru olmamıştır. Taraf teşkili kamu düzeninden olup, mahkemece yapılacak iş; öncelikle sözleşme tarihi itibariyle taşınmaza ait tapu kaydı getirtilip, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerince imzalanıp imzalanmadığı ya da sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin sözleşmesine diğer arsa sahiplerinin katılması suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale gelip gelmediği ve yapılacak araştırmaya göre asıl ve birleşen davada yer alan taraflara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm taraflarının davada yer alıp almadığı araştırılmalıdır....
- K A R A R - Davacı vekili, davacı kooperatif ile davalı arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, inşaat devam ederken taraflar arasında fesih konusunda sağlanan mutabakat ve protokol sonucu inşaat karşılığı 318.532,00 TL ile mühendislik hizmet bedeli karşılığı 167.124,00 TL olmak üzere toplam 485.656,00 TL'nin olay tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesinin temerrüt nedeni ile geriye etkili feshine ilişkin davanın yargılaması sırasında davacının davayı kabulü üzerine karar çıktığı ve temyiz edilmeksizin kesinleştiğini, davacı Kooperatifin yaptığı kısmi imalatının kaçak, İmar yasası, bilim ve fen kurallarına ve projesine aykırı olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir....
Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir. Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar....
