Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali-tescil istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri ile davalı-yüklenici ... arasında 11.11.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, sözleşmeye göre devri gereken arsa payının, yüklenicinin istediği zaman tapuda devri kararlaştırılmıştır. Nitekim, 14.11.2005 tarihinde sözleşme konusu parseller yükleniciye devredilmiş, bilahare, arsa sahiplerine ait taşınmaz 31.05.2006 tarihinde başka parsellerle tevhid edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibince yapılan pay devirlerinin kural olarak sözleşme gereği yapıldığı kabul edilir. Bunun aksini savunan yüklenicinin, savunmasını kanıtlaması gerekmektedir. Ne var ki, yüklenici, arsa sahipleri ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini veya sözleşme harici bedelini ödeyerek taşınmazı satın aldığını kanıtlayamamıştır....
, davacı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, davacının kendisine devredilen arsa hisselerini üçüncü kişilere devrettiğini, bu kez sanki bedel karşılığı eser sözleşmesi akdetmiş gibi bina bedeli için eldeki davayı ikame ettiğini, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine aykırı davranması nedeniyle Konya 3....
Davacıların mirasbırakanı arsa sahibi; davalı Kooperatif ise yüklenicidir. Davalı, sözleşmede yazılı tapulu taşınmaza sözleşmedeki koşullarla inşaat yapmayı yüklenmiştir. Davalı kooperatif, Kütahya 1. Noterliği aracılığıyla gönderdiği 10.08.2005 tarih ve 20685 yevmiye numaralı ihtarname ile davacı taraf ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih ettiğini bildirmiştir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu arsa ya da arsa payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesih edilemez; feshe hakim karar verir. Bu hukuksal nedenle, davalı kooperatifin tek yanlı fesih bildirimi, arsa sahiplerince kabul edilmedikçe hukuksal sonuç doğurmaz. Somut olayda da, davalı yüklenici kooperatifin tek yanlı fesih bildiriminin davacı arsa sahiplerince kabul edilmediği anlaşılmaktadır. LO ./.. s.2 15.H.D. 2008/4235 2009/4163 Davacı ya da davacıların dava haklarına sahip olmaları yeterli değildir....
Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşmede binanın iki ay içinde boşaltılacağının, beş ay içinde ruhsatın alınacağının ve inşaatın 12 ay içerisinde bitirileceğinin kararlaştırıldığı, ancak sürelerin dolmasına rağmen ve halen herhangi bir ruhsat alınamadığı ve inşaata başlanılamadığı, dolayısıyla davacıların sözleşmeyi tek taraflı feshetme haklarının doğduğu, feshe ilişkin ihtarnameyi davalının sözleşmedeki adresine noter marifetiyle bildirdikleri, bu sebeple davanın haklı ve yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki 09.04.2008 gün ve 10615 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapuda davalı lehine konulan şerhin kaldırılmasına, maddi tazminat talebinin ise reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir....
Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerden. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir....
Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, ....08.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, eserin inşaat ruhsatından itibaren ... ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, inşaat ruhsatının ....09.2011 tarihinde alındığı, mahallinde 05.06.2015 tarihinde yapılan keşifte sadece temel çukurunun kazılmış olduğunun tespit edildiği, bu haliyle yapılan işin seviyesinin % 0,... olduğu, sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin koşullarının oluştuğu gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ...’in kusuru nedeniyle geriye etkili olarak feshine, diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ... temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ... tarafından temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Mahkeme, taraflar arasında zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığını; “sözlü” olarak da bu nitelikte bir sözleşmenin yapılmasına yönelik olarak taraf iradelerinin birleşmediğini; inşaatın davacı tarafından tamamlanmış olmasının da sözleşmenin varlığını kanıtlamak için yeterli olmadığını, davacı iddiasının yasal delillerle kanıtlanamadığını gerekçe göstererek davayı reddetmiş ve verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Yasası’nın 355.maddesinde tanımlanan “eser” sözleşmesinin bir türü olup; tarafları yönünden haklar ve borçlar içeren tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Yüklenicinin edimi arsa sahibi ya da sahiplerinin kayden maliki olduğu arsaya yasa ve sözleşme koşullarına; fen ve sanat kurallarına uygun şekilde inşaat yapmak ve sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümleri arsa sahibi - sahiplerine teslim etmektir....
Yanlar arasında yapılan ve zorunlu şekil koşuluna uygun olarak düzenlenen tarih ve sayıları yukarıda belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi ve sözleşme hükümleri gereğince, sözleşme konusu (8) parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına şerhi verilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesh edilemez; feshe hakim karar verir. Somut olayda, arsa sahiplerince sözleşmenin tek yanlı fesih olunduğunun mahkemece kabulünde, açıklanan hukuksal sebeple isabet görülmemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici şirket tarafından fesih bildirimi kabul edilmemiştir. Başka bir anlatımla, sözleşmenin feshinde taraf iradeleri birleşmediği gibi sözleşmelerin feshi hakkında kesinleşmiş mahkeme kararı da bulunmamaktadır. Kaldı ki, yüklenici şirket ... 4....
