Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu'nun .../k. maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Şti. vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra müvekkili ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen inşaat yapım sözleşmesi uyarınca imalatın müvekkilince yapıldığını, ancak imalat bedelinin ödenmediğini ileri sürerek, 2.000.000,00 TL' nin faiziyle birlikte kooperatiften tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasında, sözleşme nedeni ile konulan ipoteğin kaldırılması istemine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 27.09.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasındaki sözleşmenin teminatı olarak konulan ipoteğin kaldırılması isteğine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 07.09.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
(TC: ...) ve ... hakkında açılan ... ....yevmiye nolu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile 200.000,00 TL tazminat istemine ilişkin davanın yargılaması sonucunda Mahkemece davalı ...'in ortağı ve yetkilisi olduğu ... Sanat Yapıları Otomotiv İnşaat Nakliyat Maden Petrol Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilerek tarafların birbirlerini ibra ettikleri, şirket adına bu işlemleri yine ...'in gerçekleştirdiği, daha sonra ... 6. Noterliğinin 24/11/2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yine davalı ... tarafından ve fakat bu kez şirket adına değil kendisi adına imzalandığı, yapılan ilk sözleşme doğrultusunda diğer davalı ...'...
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapuda devredilen taşınmaz hissesinin edimlerin yerine getirilmemesi nedeniyle iptali istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ancak sözleşme uyarınca devredilmesi öngörülen tapu kaydının devrinin yapılması halinde artık sözleşmesinin şekil şartına uyulmadan yapılması nedeniyle geçersizliği iddia edilemez. Her ne kadar mahkemece davalı yana devredilen tapu hissesinin satış amacıyla yapıldığı kabul edilmiş ise de; Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasndan sonra yapılan tapu devrinin bu sözleşmenin ifası maksadıyla yapıldığının kabulü gerekir. Mahkemenin bu gerekçesi dairemiz içtihatlarına aykırı olmuştur. Bu durumda taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinden söz edilemeyceği gibi tapu kaydının devir nedeninin de satış olduğu gerekçesi doğru olmamıştır....
-K A R A R- Davacı vekili, davalı arsa maliki ... ile müvekkili yüklenici şirket arasında, taşınmaz mal satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, çevre parseller ile tevhit işlemi yapılabilmesi için müvekkili yükleniciye yetki verildiğini, işlemlerin yapılması aşamasında davalı arsa malikinin, sözleşmeyi feshettiğine dair ihtar yolladığını, müvekkili yüklenicinin, feshi kabul etmediğini, davalılar arasında daha sonra ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ileri sürerek, arsa maliki olan davalının taşınmazı üzerindeki diğer davalı lehine olan şerhin kaldırılması ile davalılar arasında düzenlenen sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiş; yargılama sırasında talebini yoksun kalınan kâr ve yapılan giderler için ....000,00 TL tazminatın tahsili olarak ıslah etmiştir. Davalılar vekili, davanın reddini istemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin istemi halinde tapu devri yapılacağı kabul edildiğine göre ve az yukarıda değinilen davada, satın alanlarca yüklenicinin halefi olarak tapu istemi inşaatın %68 seviyesinde olmasına karşın reddedilmiş olduğundan arsa sahiplerinin sözleşme uyarınca edimlerini ifa etmedikleri anlaşılmaktadır. İnşaatı sözleşmesine uygun biçimde ve sürede tamamlamakla yükümlü olan müteahhit davacı ise uzatılan sürede de inşaatı tamamladığını kanıtlayabilmiş değildir. Halen inşaatın terk edilmiş vaziyette bırakıldığı bilirkişi raporuyla sabit olmuştur. Bu haliyle tarafların edimlerini yerine getirmekle temerrüde düştükleri, aradan geçen uzun zaman diliminde karşılıklı olması gereken güven ve iyiniyetin önemli derecede sarsıldığı, bu aşamadan sonra artık sözleşme hükümlerince edimlerin ifasının beklenemeyeceği açık seçik ortadadır....
in sözleşmede yer almadığı, sözleşmeye muvafakat etmediği, bu nedenle sözleşmenin geçerli ve bağlayıcı olmadığı gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, tazminat istemlerinin reddine dair verilen karar davacılar vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin 02.....2012 tarih 2012/3381 Esas 2012/5631 Karar sayılı ilamıyla onanmıştır. Bu kez, davacılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmenin .... maddesi uyarınca 675 gram ... ayar altının aynen verilmesi veya bedelinin tahsili ve tazminat istemi ile açılmış davanın kabulüne dair verilen kararın davalı kooperatif vekili tarafından temyizi üzerine karar ... ....Hukuk Dairesince iki kez bozulmuştur. Davacılar ile davalı kooperatif arasında imzalanan 07.....1997 tarihli sözleşmenin konusu 1780 ada ... numaralı parsele inşaat yapımına ilişkindir....
