Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, ....08.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, eserin inşaat ruhsatından itibaren ... ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, inşaat ruhsatının ....09.2011 tarihinde alındığı, mahallinde 05.06.2015 tarihinde yapılan keşifte sadece temel çukurunun kazılmış olduğunun tespit edildiği, bu haliyle yapılan işin seviyesinin % 0,... olduğu, sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin koşullarının oluştuğu gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ...’in kusuru nedeniyle geriye etkili olarak feshine, diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ... temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ... tarafından temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
ın hisseleri hemen devrettiğinden başkası adına kayıtlı hisse üzerine şerh koydurma imkanı bulunmadığını, bu sebeple 2644 Sayılı Tapu Kanunu'nun 26/7. maddesinin uygulanıp idari yoldan sözleşmenin tek taraflı başvuruyla tapuya şerhine imkan olmadığını, bu durumda sözleşmenin tapuya şerhi için müvekkillerinin dava açmaktan başka çareleri olmadığını, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği ve bunların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğinin belirtildiğini, müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince taşınmazları davalı yükleniciye avans oarak devrettiklerinden, yüklenicinin edimini yerine getirmeden yaptığı devirlerin ayni hak geçirmediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapudaki son kayıt maliklerini de bağlayıcı etki yaptığını, müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları ve...
Mahkeme, taraflar arasında zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığını; “sözlü” olarak da bu nitelikte bir sözleşmenin yapılmasına yönelik olarak taraf iradelerinin birleşmediğini; inşaatın davacı tarafından tamamlanmış olmasının da sözleşmenin varlığını kanıtlamak için yeterli olmadığını, davacı iddiasının yasal delillerle kanıtlanamadığını gerekçe göstererek davayı reddetmiş ve verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Yasası’nın 355.maddesinde tanımlanan “eser” sözleşmesinin bir türü olup; tarafları yönünden haklar ve borçlar içeren tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Yüklenicinin edimi arsa sahibi ya da sahiplerinin kayden maliki olduğu arsaya yasa ve sözleşme koşullarına; fen ve sanat kurallarına uygun şekilde inşaat yapmak ve sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümleri arsa sahibi - sahiplerine teslim etmektir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 17.02.1995 tarih ve 2951 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Mukavelesi” başlıklı sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Edremit Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/153-182 sayılı veraset ilâmına göre, 17.02.2005 tarihinde vefat eden İdris Niyazi Kıranoğlu tarafından arsa sahibi; SS Altınoluk Ufuk Kent Konut Yapı Kooperatifi yönetim organınca da yüklenici sıfatlarıyla yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenici kooperatif, sözleşme konusu (107) numaralı parsele sözleşmede öngörülen koşullarla 48 adet tripleks villa yapmayı ve 16 adedini arsa sahibine teslim etmeyi yüklenmiştir....
Yanlar arasında yapılan ve zorunlu şekil koşuluna uygun olarak düzenlenen tarih ve sayıları yukarıda belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi ve sözleşme hükümleri gereğince, sözleşme konusu (8) parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına şerhi verilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesh edilemez; feshe hakim karar verir. Somut olayda, arsa sahiplerince sözleşmenin tek yanlı fesih olunduğunun mahkemece kabulünde, açıklanan hukuksal sebeple isabet görülmemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici şirket tarafından fesih bildirimi kabul edilmemiştir. Başka bir anlatımla, sözleşmenin feshinde taraf iradeleri birleşmediği gibi sözleşmelerin feshi hakkında kesinleşmiş mahkeme kararı da bulunmamaktadır. Kaldı ki, yüklenici şirket ... 4....
Şti. ile arsa sahipleri Necati Talay ve Nebahat Özkuyumcu arasında, Dörtyol 2. Noterliği 'nin 05.10.2016 tarih ve 10686 yev. Numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayanarak iş bu davayı davalı müvekkil şirket aleyine ikame etmiş ise de; Cam Yapı Müh. San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile arsa sahipleri Necati Talay ve Nebahat Özkuyumcu arasında Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tadili, Dörtyol 2. Noterliği 'nin 09.09.2021 tarih ve 12585 yev. Numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tadili yapılarak, sözleşme tadil edilmiş ve taraflar arasında bu tadil sözleşmesi ile yeni sözleşme imzalanmış olduğunu, kaldı ki, davacı taraf, davalı müvekkili şirket ile arsa sahipleri Necati TALAY ve Nebahat Özkuyumcu arasında akdedilen, Dörtyol 2. Noterliği'nin 06.10.2016 tarih ve 10686 yev. Numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ve keza Dörtyol 2....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Hukuk Dairesi’nce değiştirilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu kaydının iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ise de; dava konusu olayda bir inşaat yapımına başlanmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan 10 yıllık bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya devri söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin de devir yükümlülüğü doğmaktadır....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir....
Somut olayda, 334 ada 27 parsel üzerine yapılan inşaatla ilgili inşaat ruhsatı ve iskân ruhsatının davalılardan ... adına düzenlenmiş ve inşaatın bu şekilde bitirilmiş olduğu anlaşıldığından, artık davacı ile davalılardan ... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu ileri sürülemez. Bahsi geçen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, henüz işin başında yüklenicinin finansman ihtiyacını karşılamaya yardımcı olmak amacıyla yükleniciye ya da onun göstereceği kişiye taşınmazın/taşınmazların devredilmesi yükleniciye verilen avans niteliğinde, başka bir anlatımla kredi kullandırılması niteliğindedir. Yüklenici de arsa sahibince kendisine duyulan güvene karşı inşaatı zamanında tamamlayıp arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince borçlu bulunduğu arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmelidir....
