- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenicinin süresinde yapı kullanma iznini almadığını ve bağımsız bölümleri eksik bıraktığını ileri sürerek, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart, gecikme cezası, eksik işler bedeli ve değer kaybı bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bozma ilamı, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından, davalı yüklenicinin süresinde yapı kullanma izni almadığı, bu nedenle sözleşmede iskân iznine bağlanan cezai şartı ödemesi gerektiği gerekçesiyle, değer kaybı talebi ve gecikme cezasının reddine; eksik işler bedeli ile cezai şart talebinin kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında akdedilen 15.02.2006 tarih ve 2773 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 10 ay sonra inşaatın oturma izni alma aşamasına getirilmesinde, mücbir sebepler dışında ve yüklenicinin elinde olan sebeplerden dolayı gecikme olduğu takdirde, yüklenicinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin her biri için ilk yıl her ay için 600,00 TL arsa sahiplerine ödemeyi taahhüt ettiği, kira parası cezai şart niteliğinde olduğu gibi, inşaat oturma izni alma aşamasına geldiği zaman, bu aşamada 3 ay içinde oturma izni (iskân) alma talebi yapılmadığı zaman, 6 ay içinde iskân alınmadığı takdirde, müteahhidin arsa sahiplerine her ay için, her bağımsız bölüm için 400,00 TL ödemeyi taahhüt ettiği, kira parasının da cezai şart niteliğinde olduğu, iskân başvurusunun yapılmış olduğu ve belediye teknik elemanları tarafından düzenlenmiş bulunan Yapı Kontrol Formunda...

belirlenen cezai şart ve uğradıkları zararın tahsilini talep ve dava etmiştir....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup bu sözleşme ile arsa sahibi edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirken, yüklenici de bu taşınmaz üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenir. Yapısı gereği bu sözleşme türü “götürü bedelli” olup, arsa maliklerinin arsa payı devretmekten başka borçları bulunmazken, sözleşmenin ifasından doğacak sair borçlara ek olarak -ayrıca bir cezai şart öngörülmese bile- gecikmeden doğan zararlar için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK.) 124 ve 125 inci (sözleşmenin akdedildiği ve davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 s. Borçlar Kanunu m.106/II) maddeleri çerçevesinde yüklenicinin sorumlu olduğu tartışmasızdır. Somut olayda taraflar (ve dava dışı diğer arsa sahipleri) arasında Kadıköy 19....

Davacıların miras bırakanı ve arsa sahibi olan ... ile davalılardan ... ve ... arasında; Saray Noterliği'nce, doğrudan düzenlenen 15.06.2005 tarih ve 03862 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yükleniciler ... ve ..., arsa sahibi ...'nun kayden maliki olduğu 86 ada ve 74 parsel numaralı tapulu taşınmaza sözleşmede öngörülen koşullarla, inşaat yapımını ve 13.12.2006 tarihinde “anahtar teslimi” şeklinde işin teslimini yüklenmişlerdir. Yüklenicilerin, yüklendikleri edimlerin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş oldukları mahkemece kabul edilerek 15.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine ilişkin verilen karar, taraflarca, temyiz edilmediğinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin, feshi hakkındaki mahkeme kararı kesinleşmiştir....

Bu kuralın istisnası, tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir. Davada ve sözleşmede taraf olmayan üçüncü kişiler tarafından ... aleyhine Adana 1. İdare Mahkemesi’nin 1993/1091 Esas sayılı dosyası ile arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesiyle, bu sözleşmeye dayanak olan belediye encümeni ve meclisi kararlarının iptâli için dava açıldığı, İdare Mahkemesi’nce, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden sözedilmeksizin idari işlemlerin iptâline karar verildiği, bu kararın taraflarca temyiz edilmediği, ancak Danıştay Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz isteminde bulunulması üzerine, Danıştay 6. Dairesi’nin 15.11.1995 günlü ilâmıyla arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda açılan davanın İdari Yargı’da görülmemesi gerektiğinin belirtildiği, encümen ve meclis kararlarının iptâli yönünden de davacılar tarafından 60 günlük süre içerisinde davanın açılmaması nedeniyle Adana 1....

Davalı vekili 13.12.2021 tarihli istinaf başvuru dilekçesinde özetle; sözleşmede ifaya ekli cezai şart düzenlendiğinden arsa sahiplerinin herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin edimi kabul etmeleri nedeniyle cezai şart talep haklarının bulunmadığını, arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde, arsa sahibine teslimi gereken bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle yüklenicinin arsa sahibine bir miktar sözleşme cezası ödeyeceğinin kararlaştırılabileceğini, gecikme nedeniyle ödenecek olan cezai şartın, ifaya ekli cezai şart olduğunu, borcun kararlaştırılan yer ve zamanda ifa edilmemesi hallerinde ödenmesi kararlaştırılan cezai şartın kural olarak seçimlik cezai şart olduğunu, sözleşmeden anlaşılmadıkça geciken ifayı çekincesiz (itirazi kayıtsız) kabul eden arsa sahibinin, yükleniciden cezai şart talep etme hakkını yitireceğini, dava konusu Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde davacı tarafından talep edilen aylık 300 Euro tutarın, sözleşmenin "Yapım Süresi" başlığı...

in tüm hak ve alacakları devraldığı ve ....07.2009 tarihinde tüm bağımsız bölümleri bitirmeyi ve önceki sözleşmelerden kalan 240.000,00 TL ve 100.000,00 € cezai şartı ödemeyi kabul ettiğini, ancak alınan bilirkişi raporlarında ... parsel üzerine inşaa edilen taşınmazlarda %... ve %37 oranlarında emsal aşımları olduğu, taşınmazların bu hali ile yapı kullanma izin belgelerinin alınmasının mümkün bulunmadığı, ancak emsal aşımını karşılayacak şekilde bağımsız bölümlerin yıkılması gerektiği, bu durumda davalı tarafın edimlerini yerine getirdiklerinin kabulünün mümkün bulunmadığı ve davacı arsa sahibinin sözleşmeleri fesihde haklı bulunduğu, fesih edilen sözleşmeye dayalı olarak da cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile dava konusu sözleşmelerin feshine, 240.000,00 TL'nin yıllık %....... faizi ile ........2009 tarihinden itibaren davalı ...'den tahsiline cezai şarta ilişkin davacı talebinin ise reddine karar verilmiştir....

-TL cezai şart talebinin yerinde olmadığı, yükleneicinin süresinde görevine titiz davranarak işe başlayıp yürüterek yoksun kalınan müteahhitlik karının talebinin yerinde olmadığı rapor edilmiştir. Düzenlenen rapor denetime ve hüküm kurmaya elverişli görülmekle hükme esas alınmıştır. Tüm deliller ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasında Karabük 1. Noterliğinin 02/03/2015 tarih ve 02640 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, sözleşmenin konusu taşınmazın Karabük ili Merkez ilçesi 100. Yıl Mah....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi; sözleşme gereğince davalı ...'a kayden temlik olunan tapulu taşınmaz pay kaydının iptâli ile davacılar adına tesciline ve ayrıca davalı ... tarafından pay kaydına konulan haczin terkinine karar verilmesi istemi ile açılmış; mahkemece, davalılardan ... hakkındaki davanın reddine ve haczin kaldırılması davasının konusu kalmadığından reddine ve davalı ... ile davacılar arasında yapılan İstanbul 15. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 05.03.1993 tarihli ve 08844 yevmiye numaralı Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir....