ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 106 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 158 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 161 ] 1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 76 ] "İçtihat Metni" Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davacı asıl tarafından temyiz edilmiştir. Yanlar arasında biçimine uygun olarak Giresun 2....
(1-2-3 parsel) hak kaybı yaşanmasına sebebiyet verdiğini, 1-2 ve 3 nolu parsel sahipleri ile yapılmış olunan Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre imar mevzuatında m² artış ve azalış oranları arsa sahiplerinin alacağı m² ye de etki edeceğini, hak kaybını önlemek için davalının 6 kat olarak planlamış olduğu inşaatı yönetmelik değişikliği sebebiyle 7 kata çıkarmayı planladığını, m2 farkını bu şekilde telafi etme yoluna gitmeyi düşündüğünü, davalının gerek 1-2 ve 3 parsel sahiplerinin haklarını korumak, gerekse de bu projeden zarar etmemek için Kâğıthane Belediyesine proje değişikliği için başvuruda bulunduğunu, fakat proje değişiklik talebi vekâletnamede “EK PROTOKOL” (yeni bir Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) yapmaya yetkisi olmadığından bahisle kabul edilmediğini, davacılardan, Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde değişiklik yapılması amacıyla “ek protokol” yapma yetkisi...
Davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ceza koşulu alacağının tahsili istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu devri taahhüdü içermesi nedeniyle 818 sayılı BK’nın 213. (TBK 237), MK’nın 706., Tapu Kanunu’nun .... ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca noterde düzenleme biçiminde yapılması gerekir. Kanun, sözleşmenin geçerliliği için resmi şekil aradığından emredici nitelikteki bu kural gereği resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. BK'nın .... maddesi (TBK'nın m....) hükmü uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır....
Mahkemece bu durum gözden kaçırılarak arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmemiş olması nedeniyle, başka bir inceleme yapılmaksızın davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Dosyada bulunan 15,07.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahibi olarak Mustafa ile M.Akif imzalamışlardır. Arsa sahibi M.Akif'in 27.09.2001 tarihinde sözleşmeden doğan tüm haklarını Mustafa'ya devretmesi sonucu Mustafa sözleşmenin tarafı konumuna gelmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davalarının, kural olarak tüm sözleşmenin tarafı ve tapu paydaşı olan şahıslarca birlikte açılması, bunun mümkün olmaması halinde davanın tarafı olmayan sözleşmenin tarafı kişiler ile tapu paydaşlarının davaya muvafakatlarının sağlanması, taraf teşkili yapılmasından sonra davanın esasının incelenmesi gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi, tazminat davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 05.03.2013 gün ve 2012/6195 esas, 2013/1281 karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü: - KARAR - Davacılar vekili, müvekkili arsa sahipleriyle davalı yüklenici arasında düzenlenen 08.12.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre, sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde yapı ruhsatı alınarak müvekkiline ait dairelerin 36 ayda tesliminin kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca inşa edilecek dairelerin %41'inin müvekkiline ait olduğunu, yüklenicinin sözleşmeyi ifa etmeyerek inşaatı eksik bıraktığını, müvekkillerince yapılacak yeni sözleşmede alacakları daire oranlarının %30 olabileceğinden dava konusu sözleşmeye oranla 11 daire eksik alacağını ve bunun da menfi zararı oluşturduğunu, müvekkilinin menfi...
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında, 24.02.2014 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak bu sözleşmenin gereği yerine getirilmeyerek temerrüde düşüldüğünü, davalı yüklenicinin bu temerrüdünden dolayı sözleşmenin feshi ve uğranılan toplam 40.100,00 TL'lik zarar ve 10.000,00 TL cezai şartın müvekkiline ödenmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece; iddia ve tüm dosya kapsamına göre, özellikle 6502 sayılı Kanun'un 3/1-l maddesine göre davada görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu gerekçesiyle, mahkemenin görevsizliğine ve davanın usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, deliller ve tüm dosya kapsamına göre; her ne kadar davacı tarafından davalı aleyhine adi yazılı arsa payı karşılığı konut yapım protokolü sebebiyle cayma tazminatı ödenmesi istemi ile dava ikame olunmuş ise de; eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir karma sözleşme tipi olduğu, sözleşmede yüklenicinin borcunun, inşaatı yapıp teslim etmek ve arsa sahibinin borcunun ise, bedel olarak arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmek olduğu, burada iki sözleşmenin içiçe olup birisinin hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğerinin ise MK'nın 634 ve BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Yasası'nın 60. maddeleri uyarınca resmi biçimde yapılması gereken mülkiyet, nakil borcu doğuran sözleşme olduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme biçiminde yapılmasının gerektiği ve bu durumun mahkemece re'sen gözetilmesinin gerektiği, akdedilen sözleşme adi yazılı ön sözleşme olup, ihtilafın anasözleşmenin...
İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir....
(üç aşamada ödenmek üzere) bedel karşılığında yapmak ve davalı tarafın (4) nolu dairesini bu şekilde yenileyerek yeniden inşa etmek için anlaştıklarını, adi yazılı şekilde " Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi" ile "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" tanzim ettiklerini, Davalı ile diğer daire sahipleri arasında yukarıda belirtilen ve adi yazılı şekilde yapılan İnşaat Sözleşmesi gereğince ( 4.md ve 8 md.) " binanın ve dairelerin tüm elektirik,su, çevre temizlik, emlak vergileri ve bilumum vergi ve masrafları ödenerek yine üzerilerinde bulunan haciz, tedbir,ipotek gibi kısıtlamaları kaldırılarak" borçsuz bir şekilde ve daireler de boşaltılarak müteahhide teslim edileceği,ni, arkasından hemen noterde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapılmasının kararlaştırıldığını, "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"'nin noterde düzenlenmesi gerekir ise de bu...
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi'nden kaynaklanmakta olup, eksik iş ve imalâtların sözleşmeye uygun hale getirilmesi için gerekli işçilik ve malzeme bedeli ile düşük kaliteli imalât nedeniyle uğranılan zarar karşılığı maddi tazminat ve gecikme nedeniyle cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir....
