Davacıların müşterek paydaş olmaları durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca paydaşların; el birliği mülkiyeti halinde de aynı Kanun'un 702. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasında ortakların iradeleri birleşmiş olduğu gibi, olağanüstü tasarruflardan sayılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında da “oy birliği” sağlanmış olmaktadır. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 75 ve 76. maddeleri hükümleri ve 04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, maddi olayları açıklamak taraflara, hukuki niteleme ise hakime ait bir görevdir. Davada yüklenici ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği ediminin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş bulunması sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinin istendiği açıklıkla anlaşılmaktadır....
Davalılar birlikte verdikleri cevap dilekçesinde, davacının ileri sürdüğü iddiaların doğru olmadığını, inşaat henüz bitmediği için iskan alınamadığını bu nedenle 3 no'lu bağımsız bölümün tapusunun davacıya verilmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının cezai şart ve kira bedeline ilişkin davasının kabulü ile, 10.000 TL cezai şart ve 4.000 TL kira bedeli olmak üzere 14.000 TL tazminatın davalı yüklenici ...'dan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümün mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkilleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davalı yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan sürede iskân ruhsatını almadığı gibi bağımsız bölümleri de sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yapmadığını, eksik bıraktığını, bu nedenle bağımsız bölümlerde değer kaybı oluştuğunu ileri sürerek, eksik işler nedeniyle 1.000,00 TL, değer kaybı nedeniyle 3.000,00 TL, 4 daire için cezai şart olarak 4.000,00 TL ve gecikme cezası olarak 200,00 TL'nin ıslah talebiyle de eksik iş bedeli olarak toplam 5.007,25 TL, cezai şart için toplam 42.666,67 TL ve gecikme cezası olarak toplam 42.466, 67 TL olmak üzere 93.340,59 TL'nin sözleşmenin bitim tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, haksız açılan davanın reddini talep etmiştir....
- K A R A R - Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi...ile davalı kooperatif arasında tarihsiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 1. maddesine göre, inşaatın bitiş tarihinin 31.12.2003 olarak kararlaştırıldığını, ancak, sözleşmenin süresinde bitmeyeceğinin anlaşılması üzerine ek sözleşme hazırlandığını, tarafların ek sözleşme üzerinde mutabakat sağlamalarına rağmen ek sözleşmenin imzalanmadığını ve davalının inşaata devam ettiğini, murisin keşide ettiği 16.11.2005 tarihli ihtarname ile inşaatın en geç 2006 yılı Mayıs ayı sonuna kadar tamamlanarak teslim edilmesini, aksi halde, kira alacağı ve cezai şart için yasal yollara başvuracağını davalıya bildirdiğini, murisin 08.05.2010 tarihinde vefat ettiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ek sözleşme ile tadil edildiği gibi devam ettiğini, ... inşaatı ve teslim edilecek dairelerin iskân ruhsatı alınmış haliyle sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmediğini, davalının yapması gerekirken müvekkillerinin...
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; her iki tarafın edimlerini yerine getirmede kusurlu davrandıkları, davalı arsa sahibinin tapudan arsa payı devrini yapmaması ve açtığı davanın reddedilmesinin davacılardan yükleniciye tek başına cezai şart talep hakkı sağlamayacağı, sözleşme feshedildiğinden cezai şart isteminden örtülü olarak vazgeçildiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle, fesihle birlikte cezai şart talep edilemeyeceğine göre, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
ile 25.645,30 TL asıl alacak ve 128.226,50 TL cezai şart olarak artırmıştır....
Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerekmektedir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir. Dosyada bulunan ve davaya dayanak yapılan sözleşmelerden olan Bornova 1. Noterliği’nin 20.03.2012 tarih 07883 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahipleri arasında bulunan ...,..,..,... 1....
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin, devre dayanak sözleşmenin feshi sebebiyle davalı yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar .... ve... adına kayıtlı tapuların iptaline karar verilmiştir. Dairemiz'in geri çevirme kararı sonrası dosyaya getirtilen tapu kayıtlarından tapu iptali ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin yükleniciye arsa malikince devredilmediği, söz konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan dava dışı ...dan satın alındığı anlaşılmakta ve davacının sözleşme tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde payı olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
Asliye Hukuk Mahkemesi delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe kısmında dava konusu olayın tüm dosya kapsamı birlikte incelenip değerlendirildiğinde, inşaat sözleşmesi, tapu kayıtları, keşif, bilirkişi raporları delil olarak kabul edilerek hukuka aykırı bir şekilde hüküm kurduğunu, davalı taraf olan T4 ve T3 müvekkille görüşüp arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde şartına uyulmarak sözleşmenin her iki tarafın karşılıklı irade ve beyanları ile fesih işlemi yapmaları gerekirken tek taraflı feshettiklerini, bir tarafın fesih işlemini kabul etmemesi durumunda fesih isteyen tarafın mahkeme tarafından feshin gerçekleşmesi için yargı yoluna başvurması gerektiğini, sözleşmeden dönmenin şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında taraflar arasında çekişmeli bir durum söz konusu olabilir. bu halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelesi gibi büyük çaplı ve maliyetli sorunlara gebe bir sözleşme tipine ilişkin olarak sözleşmeden dönme hakkının mahkeme kararıyla kullanılması gerektiğini...
Kararı, asıl davada davacı vekili ile asıl davada davalılar- karşı davada davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, tazminat ve cezai şarta hak kazanıldığının tespiti, karşı dava ise yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, cezai şarta hak kazanıldığının tespiti istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan bu sözleşmelerin feshi, tek taraflı irade beyanı ile değil; mahkeme kararıyla veya sözleşmenin tüm taraflarının iradelerinin birleşmesi ile mümkündür. Eldeki davalara konu edilen talepler, menfi ve müspet zararlar ile cezai şarta ilişkin olduklarından, bu davaların tarafları bakımından, iradenin sözleşmenin devamı yönünde bulunmadığı, fesih talebini de içerdiği anlaşıldığından, öncelikle TMK'nın 692. maddesi uyarınca sözleşmede yer alan diğer hissedarların davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilmek suretiyle bir hüküm verilmesi gereklidir....
