arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının taraf olmadığı gözönünde bulundurularak davalı arsa sahibine husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği üzerinde durulup sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır. 2)Bozma nedenine göre, davalı ......

Arsa sahiplerinin gecikmeden, 14.09.2000 tarihinden itibaren uygun bir süre içinde işe başlayıp, daireleri satarak eksik işlerin ikmâlini temin etmek zorundadırlar. Nama ifaya izin verilmesi ya da sözleşmenin taraflarınca oybirliğiyle kararlaştırılmış olması halinde, kural olarak nama ifanın gerektirdiği masrafları, arsa sahipleri yükleniciden talep edebilir. Yüklenicinin onayı bulunmadıkça, arsa sahiplerinin ayrı bir üçüncü kişi ile arasında yapacağı ya da yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince eksik işleri üçüncü kişiye tamamlattırması ve karşılığında da ona namına ifa yüklenilen yükleniciye ait taşınmazın verilmesi yoluyla nama ifa yapılamaz. Somut olayda da esasen davacı-karşı davalı yüklenicinin 08.12.2000 tarihli ve ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmeye onayı yoktur....

Mahkemece; iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davacı payına isabet eden işyerlerinde havalandırma bacalarının sözleşmeye uygun yapılmadığı, bacaların sözleşmeye uygun hale getirilmesinin 40.000,00 TL, zemin kaplaması ile vitrin ve doğramaların sözleşmeye uygun hale getirilmesinin ise 39.311,80 TL'lik masraf gerektirdiği gerekçesiyle, 79.311,80 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı ... bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davalı Kooperatif tarafından dosyaya sunulan ....04.2009 tarihli, arsa sahibi ... ile yüklenici ... Yapı Kooperatifi vekillerince imzalanan, "ilama bağlanan borçların tasfiyesine dair sözleşme" başlıklı belgede, "....'ün Kooperatif'ten hiçbir alacağı kalmamıştır. Kooperatifin zimmetini ibra etmiştir....

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, mevcut maliyet bedelinin tespiti ile davalı iflas idaresine ödenmesi, tapudaki şerhin kaldırılması ve müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. 818 BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....

a yönelik olan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. b) Dava, davacı ile davalı arsa sahipleri ve davalı yüklenici T... Tesisat İnş. Medikal Nak. Oto. Gıda İhtiyaç Mad. San. Tic. Ltd. Şti. arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye verilmesi gereken 16 no'lu dairenin; yüklenicinin ortak alanlarda bıraktığı eksikliklerin ve ayıplı işlerin giderilmesi için nama ifa kapsamında satışına izin verilmesi istemine ilişkindir. Dava konusu 16 No'lu bağımsız bölüm arsa sahiplerinin yükleniciye devretmesi gereken son bağımsız bölüm olup, sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerinin teminatını oluşturduğundan, sadece davalıların tapu kaydına dayalı olarak açılan davanın bu haliyle sonuçlandırılması mümkün değildir....

ve diğer arsa sahibi dava dışı ... ile dava dışı yüklenici İmza Daşdemir arasında, 14.03.2003 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu bağımsız bölüm, yüklenici İmza Daşdemir tarafından davacıya 07.01.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle satımı vaad edilmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise arsa sahiplerine ait arazi üzerinde amaca, sözleşmeye, fenne ve imar mevzuatına uygun bina inşa etmektir. Yüklenici böyle bir yapı meydana getirmişse bir bakıma eserin bedeli olan bağımsız bölümün tescilini arsa sahibinden talebe hak kazanır....

- KARAR - Davacı vekili, dava dışı arsa sahipleri ile davacı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı ile davalı gerçek kişiler arasında ortaklık sözleşmesi düzenlendiğini, buna göre inşaatın ortak olarak yapıldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer davalı şirkete devredildiğini, ortaklıktan kaynaklanan haklarının verilmediğini ileri sürerek, davacıya isabet edecek bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, mümkün değilse değerlerinin tahsilini ya da yaptığı masrafların tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporundan,davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini davalı şirkete devrettiği, ortaklık sözleşmesi yapıldığında davacının kaba inşaatın ne kadarını yaptığının tespitinin mümkün bulunmadığı, devir sözleşmesinde, ortaklık sözleşmesinden bahsedilmediği, böylece, davacının iddiasını kanıtlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir....

İlk derece mahkemesince; "…Somut olayda eldeki davanın, taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca eksik/ayıplı işlerin bedeli ve cezai şartın tahsili istemine ilişkin olmasına; taraflar arasında, arsa sahibi davacı ve yüklenici davalı Siz Yapı Ltd....

in sözleşme haklarını temlik almadığı gerekçesi ile eksikleri talep edemeyeceği kabul edilmiş ise de arsa sahibi ...’ın sözleşmeye konu taşınmazda bulunan hissesini davalılardan ...’ya sattığı, 07.09.2005 tarihli resmi senette "... ... bu satış işlemini yukarıda yazılı olduğu şekilde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hukuki sonuçlarını kabul ederek gösterilen bedel üzerinden alıp kabul ettiğini" şeklinde ibarenin bulunduğu görülmüştür. Bu ibare alacağın temliki mahiyetinde olup arsa sahibinden hisse satın satın alan davalı ...’nun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı hakları temlik aldığının kabulü gerekir. 818 Sayılı BK.nın 81. (TBK.nın 97.) maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez....

Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 05.12.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 406 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerine zemin ve iki normal kattan oluşan 6 daireli bir bina yapım işidir. Sözleşmeye göre 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümler arsa malikine, 1, 2, 4 ve çekişme konusu 6 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. 12.04.2006 tarihinde yapılan keşif sonuçu alınan 30.06.2006 tarihli bilirkişi raporundan binanın % 94 oranında tamamlandığı, ortak alanlardaki eksiklikler bedelinin 7.650.00 TL olduğu, davalı arsa malikinin kendisine düşen 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerde yüklenicinin ortak alanlardaki eksik bıraktığı bir takım eksiklikleri tamamladığı ve bu işler bedelinin 7.250.00 TL olduğu anlaşılmıştır....