Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 05.12.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 406 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerine zemin ve iki normal kattan oluşan 6 daireli bir bina yapım işidir. Sözleşmeye göre 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümler arsa malikine, 1, 2, 4 ve çekişme konusu 6 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. 12.04.2006 tarihinde yapılan keşif sonuçu alınan 30.06.2006 tarihli bilirkişi raporundan binanın % 94 oranında tamamlandığı, ortak alanlardaki eksiklikler bedelinin 7.650.00 TL olduğu, davalı arsa malikinin kendisine düşen 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerde yüklenicinin ortak alanlardaki eksik bıraktığı bir takım eksiklikleri tamamladığı ve bu işler bedelinin 7.250.00 TL olduğu anlaşılmıştır....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa sahibi davacılar ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkin olup, mahkemece de bu yönde hüküm kurulmuştur. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14/son maddesi gereğince 01.03.2012 tarihinde yürürlüğe giren ve Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin iş bölümünü düzenleyen 09.02.2012 tarihli ve 2012/1 sayılı Kararı uyarınca, davanın açıklanan niteliği itibariyle temyiz inceleme görevi Yargıtay 23. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 11.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
- K A R A R - Davacı...Yöneticiliği vekili, arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici tarafından yapılan binada sözleşmeye göre yapılması gereken çevre düzenlemesi, 4 kişilik asansör, dış cephe yan duvarların kum sıvası, hidrofor sistemi, yangın merdivenin yapılmadığı ve anten kablolarını döşemediğini, yapılmayan işlerin 45.000,00 TL tutarında olduğunu ileri sürerek, yüklenici tarafından yapılmayan imalatlar karşılığında 45.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, daha sonra diğer kat maliklerine ait vekaletnameleri de dosyaya ibraz etmiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkemece dosyaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılarak, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik işler bedelinin tahsili isteğine ilişkindir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşmeye aykırı ve eksik imalat bedelinin 8.250,00 TL olduğu, diğer taleplerin ise ispat edilemediği, davacı ...'ın davasından feragat ettiği gerekçesiyle, eksik ve ayıplı imalat bedelinin yarısı olan 4.125,00 TL'nin davalılardan tahsiline, gecikme tazminatı isteminin ve ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı ... vekili temyiz etmiştir. 1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı geç teslimden doğan kira kaybı ile ayıplı ve eksik imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu bir eser meydana getirmek ve meydana getirilen eseri sözleşmede kararlaştırılan zamanda sözleşme şartlarına uygun olarak iş sahibine teslim etmektir. Kural olarak, eserin arsa sahibine teslim edildiğini ispat yükü yükleniciye düşer....
Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalının, yükleniciye halef olduğu, yüklenicinin yarım bıraktığı işlerin davacı kooperatif tarafından tamamlandığı, peyzaj, aydınlatma, iskân ruhsatı, çevre düzenlemesi için yaptığı masraflardan davalının arsa payına 3.000,00 TL isabet ettiği, davalının 1.000,00 TL davacıya ödeme yaptığı, geri kalan kısmını ise ödemediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, alacak yargılamayı gerektirdiğinden icra inkâr tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, davacı kooperatif ile dava dışı ....Şti. ile .... Şti. ortak girişimi arasındaki 06.06.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yükleniciden daire satın alan davalıdan eksik iş bedelinin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılan bir inşaattan arsa sahibine düşen bir bağımsız bölümü resmi satım vaadi sözleşmesi ile satın alan üçüncü kişiler belli şartların gerçekleşmesi ile hukuki yönden arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarına halef kişi haline gelir ancak 3. Kişinin arsa sahibinin halefi sıfatı ile hareket edebilmesi için arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan haklarının 3. Kişiye yazılı bir sözleşme ile temlik edilmesi gerekir, buna imkan veren hukuki müessese TBK Mad.183- 184 de düzenlenen alacağın temliki hükümleridir. Başka bir anlatımla arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat yapım yapım sözleşmesine dayanarak yükleniciden isteyebileceği kişisel haklarını onun bilgi ve rızası aranmaksızın sözleşmenin tarafı olmayan 3. bir kişiye herhangi bir temlik engelinin bulunmadığı durumlarda yazılı olmak koşulu ile ivazlı ve ivazsız olarak devredebilir. Bunlar teslim, eksik ve ayıplı işler bedeli, gecikme tazminatı ve cezai şart talepleridir, 3....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıp işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirtilen eksik ve ayıp işlerin bir kısmı (sığınak hava filtresi, bina dış cephe boyası vb) bina ortak alanlarına ilişkin olup, davacı arsa sahibinin, bina ortak alanları yönünden en fazla sözleşmedeki payı oranında talepte bulunabileceğinin gözetilmemesi doğru olmamış, öte yandan eksik yapı alanına ilişkin bedel talebi yönünden de raporun denetime elverişli olmadığı görülmüştür....
Hukuk Dairesi MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa sahibi tarafından yükleniciye karşı açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve kusurlu işler tazminatı ve kira alacağına ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 09.02.2018 tarihli ve 2018/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay ( 15. ) Hukuk dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 19.11.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapulu taşınmazın ya da payının temlikini içerdiğinden, kural olarak ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi Tapu Kanunu’nun .... maddesi Noter Kanunu’nun 60. maddesi ve Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi hükümleri gereğince resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın yasal koşullarına uygun olarak büyük oranda tamamlanmış olması veya arsa sahiplerinin yükleniciye tapulu taşınmazın ya da paylarının kayden temlik etmesi gibi durumlarda, “Sözlü” veya “Adi yazılı” şekilde yapılmış olan arsa payı inşaat sözleşmesiyle tarafların kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir. Aksine olan durum, TMK’nın .... maddesinde öngörülen “Objektif iyiniyet” ilkesi ile bağdaşmaz....
