Yüklenici tarafından arsa maliklerine karşı açılan ve birleşen davada ise, arsa maliklerinin aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine baştan beri riayet etmedikleri, sözleşmeye göre davalıların inşaatın %50'si tamamlandığında yükleniciye ait olacak dairelerin tapularını devretmeyi kabul ettikleri halde ve inşaat bitmiş olmasına rağmen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının davacıya devredilmediği ileri sürülerek, dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı olan hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescili talep ve dava edilmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davalı-birleşen davada davacı yüklenicinin sözleşme tarihinden sonra yaklaşık 11 ay geçmesine rağmen inşaat ruhsatı dahi almadığı, inşaata ilişkin hiç bir faaliyette bulunmadığı, taraflar arasındaki sözleşmede inşaat ruhsatının arsa sahibi tarafından alınacağına dair bir hüküm bulunmadığı, BK'nın 107. maddesi uyarınca borcun tayin edilen yer ve zamanda ifa edilmemesi veya borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz olacağının anlaşılması durumunda ayrıca temerrrüt ihtarında bulunulmaksızın ve süre verilmeden sözleşmenin feshinin mümkün olduğu, davacı-birleşen davada davalının da bu hakkını kullandığı, davalı-birleşen davada davacının aynen ifa ve tazminat taleplerinin ise haksız olduğu gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile 23.08.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshine, birleşen davanın reddine karar verilmiştir....
Davalı vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, imalat masraflarının müvekkili tarafından karşılandığını, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi bulunmadığını, davacının, müvekkilinin vekili olarak inşaatı yaptığını savunarak davanın reddini istemiştir....
Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1- Asıl davada davacı yüklenicinin aşağıdaki bent dışında kalan temyiz itirazları ile birleşen davada arsa sahibinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsanın yükleniciye ayıpsız teslim edilmesi zorunludur. Arsanın sözleşme tarihinde ayıplı olduğu ayıbın giderilmesi için belediye tarafından çalışmalar başlatıldığı dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Akde vefa kuralı gereği arsa sahibi, ayıbın giderilmesini bekleyip ayıp giderildikten sonra sözleşmenin ifası için arsayı yükleniciye teslim etmelidir. Somut olayda arsa sahibi tarafından arsa ayıpsız bir şekilde yükleniciye teslim edilmediği gibi, 23.10.2012 tarihinde ihtarname göndererek fesih iradesini ortaya koymuştur....
Hükmü, davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı vekilleri temyiz etmişlerdir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Genel Müdürlüğü vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir."...
- KARAR - Davacı yükleniciler vekili, müvekkili ...’in yetkilisi olduğu..... ile davalı arsa sahipleri arasında ilk olarak 28.08.1989 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak yasal şartlar oluşmadığından bu sözleşmeye konu işin ifa edilemediğini, daha sonra taraflar arasında imzalanan 22.10.1991 tarihli kira sözleşmesi ile bu arsanın, 15 yıllık süre ile bina yapma ve ticari amaçla kullanmak üzere ...'...
Davalılar ... ve ... vekilleri, müvekkilllerinin sözleşmenin tarafı olmadıklarını, davanın süresinde açılmadığını savunarak davanın reddini istemiştirler. Mahkemece iddia, savnma ve tüm dosya kapsamına göre dava dışı arsa sahipleri ile yüklenicisi olan davacı ... arasında düzenlenen 30.01.1986 tarihli arsa payı karşılğı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya devir edilen paylara ilişkin arsa sahibi davacı ile davalı yüklenici ... arasında 27.03.2001 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, sözleşme doğrultusunda yüklenici davalı ...'...
Hükmü davacı ve davalı şirket vekili temyiz etmiştir. Ancak davalı şirket vekili, 1086 sayılı HUMK'nun 434.maddesi gereğince verilen sürede temyiz posta masraflarını yatırmadığından mahkemece temyiz talebinin reddine karar verilmiştir. Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Noterliği'nde 26.03.2007 gün, 9537 yevmiye nolu düzenleme şeklinde ek kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Davacıların murisi... arsa sahibi, davalı şirket yüklenicidir. Asıl sözleşmede inşaat süresi, teslimi gereken tarih ve yüklenicinin sorumlulukları ile ilgili bir düzenleme bulunmamakla birlikte biçimine uygun olarak düzenlenip imzalanan 26 Mart 2007 gün 9537 yevmiye nolu düzenleme şeklinde ek kat karşılığı arsa sözleşmesinin 3. maddesinde mukavele süresi ve şekli, 4. maddede inşaatın sorumluluğu ve diğer hükümler, 5. maddede de mahal listesi düzenlenmiştir....
