Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m. 706, BK m. 213, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca Tapu Sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden resmi yazılı şekle tabi olsa da, inşaatın ikmâl edilmesi ve edimlerin önemli ölçüde ifası nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olup iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağından (Örnek: Yargıtay 15. HD. 22.06.2006T. 2006/3112E. 2006/3819K.) sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek, uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir. Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalı şirketin yüklenici sıfatı ile hareket ederek dava dışı arsa sahibi ... ile 06.05.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlediği, bu sözleşmeye göre tescili dava konusu yapılan yapının 5 numaralı bağımsız bölümünün davalı yükleniciye bırakılması kararlaştırıldığı, kurulan kat irtifakına göre dava konusu taşınmazın tapuda davalı adına tescil edildiği, yapının fiziki olarak tamamlandığı iskan (oturma) ruhsatının alındığı anlaşılmaktadır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici kazanacağı kişisel hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi bu hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin temliki üzerine üçüncü kişilere açacağı davada satış olgusunun yükleniciye şahsi hakkın kazanıldığı olgusunun ise arsa sahibine karşı kanıtlanması gerekir....
Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir. Örneğin, karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir. Eldeki davada; tescile konu yapının takmamlandığı, davacı ile davalı arsa sahibi Vedat arasındaki uyuşmazlığın 15.05.1997 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 6. maddesinde düzenlenen ve yapılacak binada oluşan artıştan kaynaklanan alacağa ilişkindir....
D......l arasında Aliağa 1.Noterliği’nce düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, 3746 parsel sayılı taşınmazda yükleniciye bırakılan (A) blok 3.kat 8 numaralı bağımsız bölüm meskeni 25.08.2004 tarihli protokol ile satın aldığından adına tescilini veya taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesini istemiştir. Davalı arsa maliki, yüklenici hakkında Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/353 esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan alacağa ilişkin dava bulunduğunu ve hükme bağlandığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalılardan T..... Y......., Y.... Y...... ve Y..... Ltd. Şti. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, 3746 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki (A) blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa maliki temyiz etmiştir....
Kararı, davalı temyiz etmiştir. 1- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup, arsa sahibi, arsasını inşaat yapımına elverişli olarak hukuki ayıptan ari olarak yüklenciye teslim borcu altındadır....
Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir. Alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine (davalılara) temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Böyle olunca, davanın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan Akbulak İnşaat (yeni adı ... İnşaat)ve arsa sahiplerine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu kaydındaki bağımsız bölüm üzerinde kayıtlı haciz şerhlerinin terkini ile davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ve davacı yüklenici adına tapuya kayıt ve tescili istemine ilişkin olup; mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olan 1134/4536 pay üzerindeki davalı kurum lehine konulan tüm haciz şerhlerinin iptali ile ...’e ait hissenin tapusunun iptâli ve davacı adına tapuya tesciline dair verilen kararın davalı vekilleri tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nce davalı ... Başkanlığı vekilinin tüm, davalı ...’in sair temyiz itirazları reddedilip verilen 12.09.2019 gün, 2016/5696 Esas, 2019/ 3580 Karar sayılı düzelterek onama ilâmına karşı davalı ......
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalının yüklenici sıfatıyla taraf olduğu dava dışı arsa sahipleri... ve diğerleri arasındaki sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat yapım işine ilişkin olduğu görülmektedir. Davacıların tescilini talep ettikleri D blok 9 ve C bloktaki 6 numaralı bağımsız bölümler sözleşmenin kapsamındadır. Diğer taraftan, yapıda 03.10.2003 tarihinde kurulan kat irtifakına göre oluşan bağımsız bölümlerde davalının malik olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri sözleşmenin yüklenicisi olan tarafa kişisel hak sağlar. Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle kazandığı kişisel hakkını doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi bu hakkı alacağın temliki yoluyla ve Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davada dayanılan 10.05.2003 tarihli sözleşmeler yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik sözleşmeleridir....
