Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması arsa payı devri kaşlığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır. Çünkü, temlik işleminin dayanağını arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat yapım sözleşmesi oluşturur. Ne var ki somut uyuşmazlıkta, davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi noterde biçimine uygun olarak fesh edildiğinden ve kural olarak da fesih geriye etkili sonuçlar doğuracağından bu fesih işleminden sonra ne yüklenici ne de onun temlik ettiği üçüncü kişi fesh edilen sözleşmedeki hükümlerden yararlanamaz. Davacı, feshin muvazaalı yapıldığını iddia etmişse de, bu konuda yeterli delil göstermediğinden alacağın temliki işleminden faydalanarak mülkiyet aktarımı isteyemeyeceğinden, mahkemenin bu bölüm talebi reddetmesinde yanılgı yoktur. Ancak; Somut olayda, davalılar arasındaki 12.12.2003 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi 13.09.2005 tarihinde iradi olarak fesh edilmiştir....
ve diğer arsa sahibi dava dışı ... ile dava dışı yüklenici İmza Daşdemir arasında, 14.03.2003 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu bağımsız bölüm, yüklenici İmza Daşdemir tarafından davacıya 07.01.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle satımı vaad edilmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise arsa sahiplerine ait arazi üzerinde amaca, sözleşmeye, fenne ve imar mevzuatına uygun bina inşa etmektir. Yüklenici böyle bir yapı meydana getirmişse bir bakıma eserin bedeli olan bağımsız bölümün tescilini arsa sahibinden talebe hak kazanır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.11.2003 vd. gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali, tescil ile tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; birleşen beş adet dosyanın tefrikine, diğer dosyalarla ilgili sulh anlaşması uyarınca karar verilmesine yer olmadığına dair verilen 25.07.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava dosyası ile birleştirilen 24 adet dosyada davacılar, davalı arsa maliki SS ... Konut Yapı Kooperatifi ile yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yapılan binada yükleniciye bırakılan bağımsız bölümleri yükleniciden temlik aldıklarını ileri sürerek tapu iptali tescil ve tazminat istemişlerdir. Birleştirilen 2005/9 Esas sayılı davada ise, arsa maliki SS ... Konut Yapı Kooperatifi yüklenici ......
arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin alenileştirilmesi amacıyla konulmuştur....
Sözleşmenin karma nitelikli özelliğinden ve yükleniciye taşınmazdaki bir kısım arsa payının eserin bedeli olarak devri kararlaştırıldığından dolayı, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri uyarınca biçim koşuluna uygun yapılması zorunludur. Gerçekten, Borçlar Kanununun 11.maddesinin 2.fıkrasına göre kanunun öngördüğü bir şeklin kapsam ve sonuçları hakkında başka bir hüküm konulmamışsa bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme sahih olmaz. Başka bir anlatımla, kanunun öngördüğü şekil bir geçerlik (sıhhat) şartı olarak düzenlenmiş bulunmakta ve buna uyulmadan bir sözleşme yapılmışsa o sözleşme “geçersizlik” müeyyidesine (hukuki sonucuna) bağlanmış demektir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 27/10/2022 tarih 2022/47 Esas 2022/392 Karar sayılı kararında özetle; Dava, Noterde düzenlenen gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir....
Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 26/01/2022 tarihli ve 2022/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay (6.) Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 16/11/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Burada ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin niteliği üzerinde de durmak gerekecektir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak, arsa maliki veya maliklerinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, inşaat yapımının ücreti, arsa sahibi tarafından yükleniciye bir miktar para olarak değil, ayın olarak ödenmektedir....
Davalılar ... ile yüklenici ... arasındaki 02.02.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep ... edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa ... etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayın olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) "yüklenicinin borcu", diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri "arsa sahibinin borcu"dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanunu'nun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle "kademeli ferağ" şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir. Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar....
