Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan ... yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. ... Belediye Başkanlığı da ....06.2009 tarihli yazı cevabında 2424 ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirmiştir. Sözleşme konusu 2424 ve 2425 parseller tevhit edilmeden inşaat yapılması mümkün olmadığı 2424 parselde pay sahibi olan ... sözleşmede taraf olarak yer almadığı ve kendisi ile yapılmış ayrı bir sözleşme de bulunmadığından davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir....
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında 10.12.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.09.2009 tarihinde ek sözleşme yapıldığı, davalı yüklenici tarafından 30.09.2010 tarihinde anahtar teslim suretiyle teslimin taahhüt edildiği, teslim yapılmadığından davacıların sözleşmesinin feshi seçimlik hakkını kullandıkları, sözleşme konusu taşınmazda harfiyat çalışması dışında hiç bir çalışma bulunmadığı, davacının fesih ile tapuların iadesini isteme hakkının bulunduğu ancak, gecikme tazminatı talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile sözleşmelerin feshine, sözleşme konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına kayıt ve tesciline, tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat asıl ve ek sözleşmelerin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonunda dava konusu taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmaması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olabileceğini gösteren fiziki bir durumun bulunmaması, taşınmazın boş arsa vasfında olması, beyanlarında samimi oldukları kanaatine varılan tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde davalıların kural olarak iyiniyetli kabul edilmesi gerektiği ve aksinin ispat edilemediği kanaatine varıldığından tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. " gerekçesiyle; davacıların davalılar Tayyip ve Erdal’a yönelik tapu iptal ve tescil davalarının ayrı ayrı reddine, davacılar ile davalı Göktürk Yapı Dekorasyon İnş. Ltd. Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiştir....
Ancak, kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1- (k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, inşaatın % 54'ü tamamlandığında yüklenicinin işten el çektiği, yapılan imalatın seviyesine göre ikinci keşiften sonra düzenlenen rapor ile 05.01.2011 tarihli ek bilirkişi .../... S.2. raporunun dosya kapsamına ve denetime uygun olduğu, yüklenicinin edimini tamamen ifa etmediği, bu nedenle tescil talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 20.000,00 TL'nin dava, 116.250,78 TL'nin ıslah tarihinde itibaren faiziyle davalıdan tahsiline, tescil talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil ve tazminat istemine ilişkindir. Dosyada mevcut 12.12.2006 tarihli temliknameye göre davacı-yüklenicinin, davalı-arsa sahibi ile imzaladığı 12.04.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm haklarını dava dışı ...'e temlik ettiği anlaşılmaktadır....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
Dava konusu olayda sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat bulunmadığı gibi bununla ilgili belediye veya başka bir kurumda bir kayıtta bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan uzun bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya tapu devri yapılması söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin borcu, inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise, inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin de devir yükümlülüğü doğmaktadır....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava tarihi itibariyle kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava tarihi itibariyle kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan binada yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemi, kademeli istek ise tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, tescil isteminin kabulüne dair hüküm, davalı ...’nun temyizi üzerine Dairemizce özetle “...Arsa maliki ... ile ... arasında arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu kanıtlanamadığından, ...’nin arsa payı devri sözleşmesinden kaynaklanan kişisel bir hakkının bulunduğu düşünülemeyeceğinden, davacının da yüklenicinin halefi olarak kişisel hakkı temellük ettiği iddiasına dayanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürme olanağı yoktur. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin hüküm altına alınması doğru görülmemiştir....
