Davalı arsa maliki, yüklenici şirketin inşaatı yarım bıraktığını, yüklenici şirket aleyhine akdin feshi ve alacak istemiyle dava açtığını belirterek dava ve birleşen davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar ve davalı arsa maliki tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan tapu iptal tescil ve tazminat, birleşen dava ise aynı nedenle açılan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. 1-Yapılan yargılamaya toplanan deliller ve dosya kapsamına göre davacıların temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-HUMK.nun 45. maddesi gereğince, aralarında bağlantı bulunan davaların birleştirilmesine karar verilebilir....
Asıl ve birleşen davalar, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan dükkanların temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Birleşen davada, ayrıca tapu iptal ve tescil istemi kabul edilmediği takdirde tazminat isteminde bulunulmuştur. Davalı yükleniciler ... ve ... ile arsa sahipleri arasında düzenlenen 04.06.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, tevhid ve ifraz işlemleri sonucunda oluşan 479 ada ... no'lu parsel üzerinden yapılacak bina ve dükkanların yüklenicilere ait olacağı kararlaştırılmıştır....
Dava konusu dairenin yükleniciye düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
Temyiz Sebepleri Davalılar vekilince istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması talep edilmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptali ve tescil ile cezai şartın tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri 3. Değerlendirme 1.Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile cezai şart istemine ilişkindir....
S.2 getirince kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Somut olayda davalı arsa sahibi, eksik işler bulunduğunu ve sözleşme gereği cezai şart alacağının olduğunu savunmuş olup, davalı arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tuttuğu bağımsız bölüm veya bölümler yönünden, söz konusu eksikler tamamlanmadan veya bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davacı yüklenici tescile hak kazanamaz....
Noterliği'nin 19.07.2012 gün 3844 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, yüklenici arsa sahibine ait .... ili ... ilçesi ... mahallesi 13 ada 638 parsel sayılı arsa üzerinde bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Söz konusu sözleşme noterde biçimine uygun olarak düzenleme şeklinde yapılıp arsa sahibi ve yüklenici tarafından imzalandığından geçerlidir. Sözleşmede, inşaata başlama tarihi, inşaat süresi ve teslim tarihi ile ilgili bir düzenleme bulunmadığı gibi, yükleniciye verilecek bağımsız bölümler yönünden aşamalı devir de öngörülmemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile karşı tarafın kabulü olmaksızın, başka bir ifade ile tarafların karşılıklı olarak mutabakatı olmaksızın feshi mümkün değildir. Bu halde fesih ve dönme ancak mahkeme kararı ile yapılabilecek ve hukuki sonuçlarını doğuracaktır....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava tarihi itibariyle kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava tarihi itibariyle kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
- KARAR - Asıl ve birleşen dosyada davacı vekili, ... ilçesi 854 ada 310 parselde kayıtlı gayrimenkulün davalılar arsa sahipleri ile yüklenici ... İnşaat ve ... İnş. Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti arasında 04.02.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, tarafların 26.08.1998 tarihinde ek bir sözleşme yaptıkların, aynı tarihte yine arsa sahipleri ile anılan yüklenici firmaların bu defa ... İnş. Tur. San....
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat taleplerine ilişkin asıl ve karşı davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davadaki tapu iptali ve tescil talebinin reddine, asıl ve karşı davalardaki tazminat taleplerinin ise kısmen kabul ve reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
