Dosyaya davacılar tarafından ibraz edilen 08.03.2006 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanmış olup ... Merkez ... Mah.360 ada 38 parsel sayılı taşınmazda inşaat yapımına ilişkindir. Celp edilen tapu kayıtlarına göre davacı arsa sahiplerinin inşaat yapılan taşınmazın tamamını 07.03.2006 ve 08.03.2006 tarihlerinde davalı yüklenici şirkete devrettikleri anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay ya da tapuda bağımsız devir yapılmasını da içerdiğinden TMK’nın 706, BK’nın 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri gereği resmî şekilde yapılmaları zorunludur. Bu husus geçerlilik şartı olup, resmiî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz ve tarafları bağlamaz, ancak adi yazılı da olsa sözleşmenin ifa ile sonuçlanması veya tapuda pay devri halinde sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağından tarafları bağlar....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen karma nitelikteki sözleşmelerdendir. Bu sözleşmede, yapılışı hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat yapım işi ile inşaat yapım işine karşılık yükleniciye binadaki belirli bir arsa payının devri kararlaştırılır. Borçlar Kanununun 364.maddesine göre de yüklenici, kural olarak eseri teslim ettiği anda arsa sahibinden karşı edim olan arsa payının devrini talep edebilir. Ne var ki, uygulamada, yüklenicilerin inşaat yapımına finans sağlamak için eserin tesliminden önce alacağın temliki yoluyla kazanacakları kişisel hakkını üçüncü kişilere temlik ettiği görülmektedir. Bu durum, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması anlamına gelir. Hiç kuşkusuz, kendi edimini yerine getirmeyen yüklenicinin önceden yaptığı temlik işlemi şekli bir anlam taşır ve gerçek bir alacak temlik edilmediğinden, arsa sahiplerine karşı hüküm ve sonuç meydana getirmez....
Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....
Davalı arsa maliki, yüklenici şirketin inşaatı yarım bıraktığını, yüklenici şirket aleyhine akdin feshi ve alacak istemiyle dava açtığını belirterek dava ve birleşen davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar ve davalı arsa maliki tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan tapu iptal tescil ve tazminat, birleşen dava ise aynı nedenle açılan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. 1-Yapılan yargılamaya toplanan deliller ve dosya kapsamına göre davacıların temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-HUMK.nun 45. maddesi gereğince, aralarında bağlantı bulunan davaların birleştirilmesine karar verilebilir....
- KARAR - Asıl ve birleşen dosyada davacı vekili, ... ilçesi 854 ada 310 parselde kayıtlı gayrimenkulün davalılar arsa sahipleri ile yüklenici ... İnşaat ve ... İnş. Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti arasında 04.02.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, tarafların 26.08.1998 tarihinde ek bir sözleşme yaptıkların, aynı tarihte yine arsa sahipleri ile anılan yüklenici firmaların bu defa ... İnş. Tur. San....
S.2 getirince kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Somut olayda davalı arsa sahibi, eksik işler bulunduğunu ve sözleşme gereği cezai şart alacağının olduğunu savunmuş olup, davalı arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tuttuğu bağımsız bölüm veya bölümler yönünden, söz konusu eksikler tamamlanmadan veya bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davacı yüklenici tescile hak kazanamaz....
Noterliği'nin 19.07.2012 gün 3844 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, yüklenici arsa sahibine ait .... ili ... ilçesi ... mahallesi 13 ada 638 parsel sayılı arsa üzerinde bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Söz konusu sözleşme noterde biçimine uygun olarak düzenleme şeklinde yapılıp arsa sahibi ve yüklenici tarafından imzalandığından geçerlidir. Sözleşmede, inşaata başlama tarihi, inşaat süresi ve teslim tarihi ile ilgili bir düzenleme bulunmadığı gibi, yükleniciye verilecek bağımsız bölümler yönünden aşamalı devir de öngörülmemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile karşı tarafın kabulü olmaksızın, başka bir ifade ile tarafların karşılıklı olarak mutabakatı olmaksızın feshi mümkün değildir. Bu halde fesih ve dönme ancak mahkeme kararı ile yapılabilecek ve hukuki sonuçlarını doğuracaktır....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 19.03.2015 gün 2009/469 Esas, 2015/100 Karar sayılı ilamı ile aynı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine istinaden davalı ... ile bir kısım arsa sahipleri ve tapu malikleri aleyhine açılan dava sonucunda kooperatif ile arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ilişkisi kurulduğu kabul edilerek yüklenici olarak kabul edilen kooperatiften bağımsız bölüm satın alan davacıların aynı parselden farklı bağımsız bölümler ile ilgili davalarının kabul edildiği anlaşılmaktadır. Asıl ve birleşen dava davacıları ile arsa sahipleri arasında akdî ilişki bulunmamakta ise davacılar kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici kabul ettikleri kooperatiften satın almaları nedeni ile ve yüklenicinin arsa sahibinden olan haklarını temlik aldıkları iddiası ile davalarını açmışlardır....
Dava; taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan, sözleşmenin yüklenicisi tarafından arsa sahibine karşı açılmış Tapu İptali ve Tescil davasıdır. Mahkemelerin görevi kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir. 6100 Sayılı HMK'nun 114/c maddesi gereğince mahkemelerin görevi dava şartı olup, yasanın 115. maddesi gereğince mahkeme dava şartının bulunup bulunmadığının res'en araştırmakla yükümlüdür. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2014/8512 Eses ve 2015/2470 Karar sayılı ilamında "Somut olay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, anılan bu tür uyuşmazlıklar, 6102 sayılı TTK.'nun 4. maddesinde tahdidi olarak sayılan ticari davalardan olmadığı gibi; davalı, arsa sahibi olup, dava, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan bir dava da değildir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, yüklenici ile arsa sahibi arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil ve alacak istemine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 02.12.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
