Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Dava dilekçesinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi'nin feshi açıkça talep edilmemişse de, bu sözleşme gereğince devredilen tapu kayıtlarının iptâl ve tescili talep edildiğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de feshinin talep edildiğinin kabulü gerekir. Sözleşmenin feshi davasında da sözleşmenin taraflarının yer alması zorunludur. Taraf sıfatı da dava şartı olduğundan mahkemeler ve görevi gereği temyiz halinde Yargıtayca kendiliğinden gözetilir. Dosyada yer alan ve davalılara yapılan tapu devrinin dayanağı olduğu anşılan ... 3. Noterliği'nin 18.06.2009 gün 2592 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nde yüklenici olarak...Ltd. Şti. yüklenici olarak yer almakta olup, davada taraf olarak gösterilmemiştir....
Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, mahkeme kararı ile ileriye etkili olarak feshedildiğini, dava dışı yüklenicinin davalıya sattığı bağımsız bölüme davalının haksız müdahalede bulunduğunu ve ecrimisil haklarının doğduğunu ileri sürerek, davalının müdahalesinin men’i ile şimdilik 1.000,00 TL ecrimisil tazminatının temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, müvekkili ve arkadaşlarının davacı ve dava dışı yüklenici aleyhine ... Tüketici Mahkemesi'ne açtığı tapu iptali ve tescili davasının derdest olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davacı ile dava dışı ......
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. ...- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. ...- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şart istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki ....09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taşınmazın tüm paydaşlarının katılmadığı hususu uyuşmazlık dışıdır. TMK'nın 692. maddesi gereğince olağanüstü tasarruf niteliğinde olduğundan taşınmazın tüm paydaşları ile yapılmayan sözleşmenin ifa olanağı bulunmayıp, geçersizdir. Sözleşmenin feshi talebi aynı zamanda niteliği itibariyle geçersizliğin tespitini de içermektedir. Buna göre, mahkemece, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır....
- K A R A R - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında ....01.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip taşınmazı teslim etmesine ve tapuda ilgili pay devrini yapmasına rağmen yüklenicinin edimini yerine getirmeyerek binanın bodrum, zemin ve ... normal katının kabasını ruhsatsız şekilde inşa ettiklen sonra inşaatı terk ettiğini, 1999 yılı depremi sonrasında ise binanın ... Belediyesi'nce tamamen yıkıldığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen hisselere ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... davanın reddini istemişlerdir. Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir....
Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Yargıtayın istikrar kazanan karar ve uygulamalarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde 6098 sayılı TBK’nın 125/son maddeleri gereğince arsa sahibine döneceği, 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay 15....
Kararı, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, bir kısım davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Mahkemece, ilamın gerekçe bölümünde geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu belirtilmiş ise de, hüküm kısmında sözleşmenin geriye etkili feshine ibaresinin yazılmamış olması doğru görülmemiştir. Öte yandan, davacılar vekili, bir kısım davalılar yönünden davadan feragat ettiği, feragat edilen davalılar yönünden yapılan yargılama giderinin davacı yan üzerinde bırakılması gerekirken, bu husus gözardı edilerek tüm yargılama giderlerinden davalıların sorumlu tutulması doğru olmamıştır....
Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yapılması, uyarlanması ve feshi taşınmaz üzerinde korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri niteliğindedir. Oybirliği ile de aksinin kararlaştırıldığı ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Açılan dava sonucunda verilecek uyarlama ile tapu iptâli ve tescil ile sözleşmenin 6. maddesinin iptâli kararının davada taraf olmayan arsa sahibi...’in hukuki durumunu etkileyeceği ortadadır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayalı yüklenicinin tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin feshi halinde taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler. Yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasına yapılan inşaatta kullanılan malzemelerin ve gerçekleştirilen imalâtın fesih iradelerinin birleştiği ya da bu şekilde bir irade birleşmesi yoksa fesih hakkındaki mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle mahalli piyasa rayiçlerine göre bedelini isteyebilir. Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mahkeme kararı ile feshedilmiş olup yapılan masraflar arsa sahibinin yararına ise yüklenici bu bedeli isteyebilir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 6. ve 18. maddesinde belirtilen yüklenici firmanın işi yarım bırakması halinde yüklenici firmanın kooperatiften hiç bir hak ve alacak talebinde bulunamayacağının ilişkin hüküm geçersizdir....
