- K A R A R - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini öne sürerek sözleşmeden dönülmesi, sözleşmeye konu bağımsız bölümlere ait tapu kaydının iptalini ve sözleşme gereği kararlaştırılan cezai şartın tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalılar davaya cevap vermemiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre davanın kısmen kabulü ile tapu kaydının iptaline ve cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı davalı ... vekili temyiz etmiştir. Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ... İletişim Reklam… Ltd. Şti. ile yapılmıştır. Sözleşmeye konu taşınmaz da bu şirket üzerinedir. Bu itibarla davalılar ... ve ...’e ne şekilde bir husumet yöneltildiği anlaşılamamıştır. Mahkemece bu husus üzerinde durulmadan karar verilmiştir. Öte yandan dava dilekçesinde ... İletişim Reklam… Ltd. Şti.'...

Noterliği’nde 07.02.2005 gün 1706 yevmiye nolu arsa sahpileri ..., ... ile ilk yükleniciler ... ve ... arasında imzalanan ve diğer davalı şirkete devredilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaaadi ve kat karşılığı bina inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde "inşaat zamanında teslim edilmediğinde, müteahhit arsa sahibine ayda 500 euro ceza ödemeyi kabul eder," şeklinde düzenleme yapılmıştır. Sözleşmenin bu maddesindeki düzenleme yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 158/II. maddesinde kararlaştırılan ifaya ekli cezai şart olup, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça teslimde cezai şartın saklı tutulduğuna dair ihtirazî kayıt konulması zorunludur. Aksi halde cezai şart isteme hakkı düşer. Sözleşmede ihtirazî kayıtsız cezai şartın istenebileceğine dair bir hüküm bulunmadığı gibi bu maddedeki düzenlemenin cezai şart değil BK’nın 106/II. maddesinde ifade edilen gecikme tazminatı olduğuna dair açıklama bulunmamaktadır....

-KARAR- Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı arasında düzenlenen 09.01.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline isabet eden dairelerin inşaat ruhsatının alınması tarihinden itibaren 12 ay içinde anahtar teslimi suretiyle teslimi gerekirken edilmediğini, inşaatta sözleşmeye aykırı malzeme kullanıldığını, teslimdeki gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili amacıyla başlatılan takibin davalının haksız itirazı üzerine durduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

. - KARAR - Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı kooperatif arasında tarihsiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 1. maddesine göre, inşaatın bitiş tarihinin 31.12.2003 olarak kararlaştırıldığını, sözleşmenin süresinde bitmeyeceğinin anlaşılması üzerine ek sözleşme hazırlandığını ve davalının inşaata devam ettiğini, murisin 08.05.2010 tarihinde vefat ettiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ek sözleşme ile tadil edildiği gibi devam ettiğini,... inşaatı ve teslim edilecek dairelerin iskân ruhsatı alınmış haliyle sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmediğini, davalının yapması gerekirken müvekkillerinin murisi tarafından...a bir takım imalatlar yapıldığını, davalının kendi üyelerine 4 blok mesken teslim ettiği halde müvekkillerine teslim edilmesi gereken daireleri teslim etmediğini, sözleşmede her bir daire için 200 Alman Markı kira bedeli ve inşaatın 6. yılın sonunda tamamlanmaması halinde 500.000 Alman Markı cezai şartın düzenlendiğini...

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Taraflar arasındaki arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesi; "Taraflardan herhangi biri taahhütlerin yerine getirmediği veya mukavelelerin şartlarına uymadığı veya tek taraflı olarak sözleşmeyi feshettiği takdirde, uymayan veya bozan taraf diğer tarafa 80.000,00 USD tazminat ödeyecek, ayrıca sebep olabileceği tüm maddi ve manevi zarar ve ziyanları ödeyecektir." hükmünü içermektedir. Anılan hükümde kararlaştırılan bedel dava dilekçesinde ve mahkeme gerekçesinde ifaya ekli cezai şart olarak tavsif edilmiş olup, karar davalı tarafça da gerekçe yönünden temyiz edilmediğinden, bu hükümdeki bedelin ifaya ekli cezai şart olduğunun kabulü gerekmiştir. Dairemizin 05.05.2014 tarih ve 2013/6814 E., 2014/3439 K. sayılı ilamında açıklandığı üzere;Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davalı vekili tarafından duruşma istenmiş ise de miktar itibariyle duruşma isteğinin reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen dava, eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı yüklenici davalı arsa sahibidir. Asıl dava taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı arsa sahibince feshinin geçersizliğinin tespiti istemine ilişkin, birleşen dava ise menfi zarar, mahrum kalınan kâr ve cezai şart istemlerine ilişkindir....

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR: Taraflar arasındaki uyuşmazlık, yerel mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı, kararın eksik incelemeye ve/veya yanılgılı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak talebine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, eser sözleşmesi ile birlikte satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir akit olup eksik işler ve ayıplı imalâtların giderim bedeli, gecikme tazminatı ve cezai şart alacaklarında zamanaşımı süresi genel kural olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir....

Asıl dava yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan arsa payı alacağı istemine ilişkin olup, birleşen dava, arsa malikinin eksik ve ayıplı işler bedeli, gecikme kirası ve ayrıca cezai şart istemlerine ilişkindir. Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, sözleşmede kararlaştırılan zaman ve biçimde yükleniciye bırakılan arsa paylarının tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Taraflar arasındaki akdedilen sözleşme hükümleri incelendiğinde arsa sahibinin arsa payı teslim borcunun tamamının kat irtifakının kurulmasından önce ifa edileceği kararlaştırılmıştır....

- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davacı yüklenicinin inşaatı tamamladığını, iskân izni belgelerini aldığını, ancak davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin 26. maddesi gereğince davacıya ait bağımsız bölümler üzerindeki inşaat ipoteğini ihtarnamelere rağmen kaldırmadıklarını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümler üzerinde bulunan ipoteklerin kaldırılmasını ve sözleşmede düzenlenen, ipoteğin zamanında kaldırılmaması halinde ödenmesi gereken cezai şartın tahsilini talep ve dava etmiştir....