- K A R A R - Davacı vekili, arsa sahibi olan davacı ile davalı yüklenici arasında 31.01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme tarihinden sonra 1 ay içinde inşaat rushatı alınmazsa arsa sahibine 20.000,00 TL ve 31.12.2006 tarihinde teslim edilmez ise her ay için 2.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, 08.11.2007 tarihinde ihtarname gönderildiğini, ruhsat tarihinin 20.05.2008 olduğunu, iskân alınmadığını, eksiklikler birlikte en erken 05.01.2010 tarihinde kiraya verilebildiğini ileri sürerek 31.12.2009 tarihine kadar olan cezai şart alacakları toplamı 92.000,00 TL'nin ihtarname tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin tapu iptali ve tescil talepli dava açtığını ve derdest olduğunu, ruhsat alınmasının davacının kusuru sebebi ile geciktiğini 31.12.2009 tarihinden yaklaşık 1 yıl önce binayı kullanmaya başladığını savunarak davanın reddini istemiştir....

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, mevcut maliyet bedelinin tespiti ile davalı iflas idaresine ödenmesi, tapudaki şerhin kaldırılması ve müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. 818 BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenci arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği yüklencinin işi zamanında bitirip iskan ruhsatını almadığını, binanın ortak alanlarında ve kendisine ait bağımsız bölümlerde eksik ve kusurlu imalat olduğunu ileri sürerek eksik ve kusurlu imalat nedeniyle şimdilik 1000 TL tazminat ile 12.138 TL cezai şart alacağının tahsilini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında ıslahla talebini miktar itibariyle artırmıştır. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....

- KARAR - Asıl davada davacılar-karşı davada davalılar vekili, müvekkilleri arsa sahipleri ile davalı yüklenci arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede paylaşımın yarı yarıya olmasına rağmen davalının 103.40 m² fazla arsa payı aldığını, dairelerin süresinde teslim edilmediğini ve eksik imalâtların bulunduğunu ileri sürerek, eksik imalâtların, fazla arsa payı bedelinin (arsa payınınn müvekkillerine verilmesi talebinin kabul edilmemesi halinde), projeye aykırılıkların giderilmesi için gereken bedelin, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin bedelinin ve geç teslim nedeniyle sözleşmenin 5. maddesindeki cezai şart bedelinin tespiti ile şimdilik 500,00’er TL olmak üzere toplam 2.500,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 16.09.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile eksik işler bedeli talebini 21.249,00 TL arsa payı bedeli talebini 165.000,00 TL, cezai şart talebini ise 824,00 TL arttırarak, toplam 194.108,00 TL’nin 04.01.2013 tarihinden işleyecek...

Davacı taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede yer teslimini müteakip 10 gün içinde teknik personelin bildirilmesinin kararlaştırıldığı halde 38 gün gecikme ile bildirildiğini belirterek 19.000,00 TL cezai şart alacağı doğduğunu belirterek bu miktar alacağın tahsiline karar verilmesini istemiş, davalı davaya cevap vermemiş, mahkemece zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülgâ BK 355 ve devamı maddelerde düzenlenen ve konusu arsa payı karşılığı inşaat yapılması işi olan eser sözleşmesine dayalı olarak açılmış cezai şart alacağı davasıdır. Genel olarak zamanaşımı, bir hakkın kazanılmasında veya kaybedilmesinde kanunun öngördüğü sürenin dolmasıdır. Zamanaşımı, alacak hakkının belli bir süre kullanılmaması yüzünden dava edilebilme niteliğinden yoksun kalabilmesini ifade eder....

Davacı vekili, taraflar arasında, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesine göre uygun vaziyet planı ve uygulama projeleri gereği, inşaat ruhsatına göre yapılacak konutlardan %27’si anahtar teslimi olarak A Blokta 20 adet dairenin müvekkiline 2008 Aralık ayının son günü teslim edilmesi gerektiğini, inşaatın sözleşmede süresinde teslim edilmemesi halinde cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre yükleniciye ait olan 75.645,44 TL yapı denetim bedeli ve 38.752,06 TL idari para cezasının davalı tarafından karşılanmadığını, davalıların inşaat ruhsatı alınmasına rağmen sözleşmeye uygun olarak teslimi gereken daireleri süresinde teslim etmediğini belirterek tahsili için cezai şart olarak 10.000,00 USD, 10.000,00 TL kira kaybı olarak, Gebze Belediyesine ödenen idari para cezası olarak 10.000,00 TL, yapı denetim firması ücreti için 5.000,00 TL, eksik işler sebebiyle 10.000,00 TL olmak üzere fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak...

Mahkemece, önceki gerekçeler yanında sözleşmeye göre kararlaştırılan ve kira adı altında öngörülen şartın cezai şart olduğu, sözleşmede işin eksik yapılması veya geç teslim edilmesi nedeniyle her daire için aylık 500 Dolar cezai şart olarak kira ödenmesinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 7-f bendindeki cezai şartın, ifaya ekli cezai şart niteliğinde olduğu, davacının ifayı kabul ederken ihtirazi kayıt koymadığı takdirde ifaya ekli cezai şartı da talep edemeyeceği, davacının teslim tutanağında ihtirazi kayıt koymadığı, bu durumda da cezai şartın talep edilebilme koşulunun oluşmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: birleşen davada yanlar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacının geç teslim nedeniyle tazminat talebinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır....

Yüklenicinin gösterdiği Baki Ayhan adlı kişiye arsa sahibi tarafından verilen vekaletin azli nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince cezai şart istemine gelince, sözleşmenin 19. maddesinde; "yüklenicinin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerin satışı için arsa sahibi vekalet verecek, arsa sahibi verilen bu vekaletnameyi iptal ettiği takdirde, yüklenicinin yaptığı tüm masrafların iki mislini ödeyecektir" şeklinde düzenleme getirilmiştir. Sözleşmedeki düzenleniş şekli ile cezai şart, dönme halinde menfi tazminat tayini olarak düzenlendiği, bir başka deyimle vekaletten azil nedeniyle yüklenicinin sözleşmede kendisine isabet eden bağımsız bölümlere ulaşamaması halinde yaptığı masrafların iki misli tahsilini öngörmüştür. Davacı şirket vekili vekaletten azledilmiş ise de tapu işlemleri bizzat davalı arsa sahibi tarafından yerine getirilmesi ile davacı adına oluşan bir bağımsız bölüm kaybı söz konusu olmadığından cezai şartın korumasını amaç edindiği zarar gerçekleşmemiştir....

Kaldı ki, 09.01.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde "her türlü vergi, resim, harç, sigorta primleri ve yapı kullanım belgesi alınması için gereken harçların yüklenici tarafından ödeneceği" hükmü bulunmaktadır. Açıklanan nedenlerle mahkemece yapılması gereken iş, Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/166 esas sayılı dava dosyasının sonucunu beklemek, o davada arsa sahiplerinin hakları hükme bağlanıp kesinleşirse bu tutar ile birlikte iskan harç ve masrafları ile sigorta primlerinin tutarı da saptanıp arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, böylece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmeyen hükümleri davacı tarafından yerine getirilirse tescile hükmetmek, aksi takdirde davayı reddetmek olmalıdır. Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir....

Mahkemece, tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporuna göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için mahkeme kararı gerektiği, davacı arsa sahibinin davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini ileri sürerek cezai şart ve menfi zarar talep ettiğini, açılan davada sözleşmenin feshine yönelik bir istem bulunmadığını, davadan önce tarafların fesih iradeleri birleşmediğinden, sözleşmenin henüz ayakta olduğunu, ancak sözleşme konusu taşınmazın davadan önce üçüncü kişiye satılmış olduğundan sözleşmenin ifasının da olanaksız hale geldiğini, inşaata yüklenicinin temerrüdü nedeniyle başlanamadığı iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar davacı arsa sahibi .... vekili tarafından temyiz edilmiştir....