-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında, davalılara ait taşınmazların tevhidi sonrası inşaat yapılması amacıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ön sözleşmesi niteliğindeki 'inşaat sözleşmesi' düzenlendiğini, müvekkilinin asıl sözleşmeye hazırlık amacıyla gider yapmasına rağmen davalıların asıl sözleşmeyi imzalamaktan kaçındıklarını ileri sürerek, sözleşmenin ifası amacıyla harcanan 93.569,62 TL' nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, tarafların paylaşım ve teknik detaylarda anlaşamamaları nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamadıklarını, taraflarca düzenlenen sözleşmenin şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu ve davalıların dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin adına tescili ve menfi, müspet zarar ve manevi tazminat isteğine ilişkin olup, yargılama sırasında menfi, müspet zarar ve manevi tazminat talepleri davacı vekilince atiye bırakılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen ... 5. Noterliği'nin 06.02.2010 tarih ve 4184 sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile bodrum katta 2 adet bağımsız bölümlü depo dahil 6 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılmasına rağmen, yüklenici şirket tarafından 4 adet bağımsız bölüm verildiği, 2 adet deponun ise imar mevzuatına aykırılığı nedeniyle yapılmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre yapılması gereken bodrum kattaki 1 ve 2 no'lu depoların imar mevzuatından kaynaklı imkansızlık nedeniyle yapılamayacağı hususunda davacı yüklenici tarafından yapım aşamasında davalı arsa sahiplerine bildirimde bulunulmayıp, bina mevcut şekliyle tamamlanmıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Bu durumda, davalılar, 6502 sayılı Kanunun 3/1-(k) maddesi uyarınca tüketici sayılamayacağından, eldeki davada uyuşmazlığın, HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince...9....
Davalı, 06.04.1993 tarihli protokol ile G bloktaki dairelerden, istihkak ve avanslarının düzenli olarak ödenmesi ve bunun kooperatif genel kurulundan geçirilmesi şartıyla vazgeçtiğini, protokolün genel kurula sunulmadığı gibi, istihkak ve avansların düzenli ödenmediğini, böylece protokolün yürürlüğe girmediğini, müteahhitlik sözleşmesinin feshedildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ise feshedilmediğini, G bloktaki inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı kooperatifçe yapılması gerektiğini, G bloktaki hisselerini devrederken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını .... kişilere devretmediğini, bu nedenle davacı kooperatifin .... kişilere yaptığı ödemeleri davalıdan isteyemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1-Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden ; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan munzam zarar ve yüklenici tarafından peşin olarak verilen hisse bedelinden, davalının üçüncü kişilere devrettiği hisselere tekabül eden Bedelin iadesi istemlerine ilişkindir. 6100 sayılı HMK'nun 26. maddesi gereği “Hakim, tarafların talep sonuçları ile bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.” Mahkemece, taraflar arasında akdolunan 22.03.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğine yönelik bir iddia ve savunma olmadığı halde, bu sözleşmenin geçersizliği gerekçesiyle sonuca gidilmesi doğru olmamıştır....
Davalılardan Rıza ve ... davacının dayandığı sözleşmenin tarafı olmadıklarını, tapu malikinin ... olduğunu ve sözleşmeden kaynaklanan istemlerin 1 ve 5 yıllık zamanaşımı sürelerine tabi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Davalı yüklenici ise, dava konusu bağımsız bölümü davacıya satıp bedelini aldığını, binanın tamamlanmış olduğunu söylemiştir. Mahkemece, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan hakların 1-5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu, davacının 15 yıl önce bitirilen ve fiilen kullandığı bağımsız bölüm ile ilgili istemini zamanaşımı süresi dolduktan sonra ileri sürdüğü belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 19.10.1990 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireleri yükleniciden satın almıştır. ......
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 19.10.1990 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden satın almıştır. ......
