Birleşen davada davacı ... vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra müvekkili ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen inşaat yapım sözleşmesi uyarınca imalatın müvekkilince yapıldığını, ancak imalat bedelinin ödenmediğini ileri sürerek, 2.000.000,00 TL' nin faiziyle birlikte kooperatiften tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Noterliği’nin 13.03.2015 tarih ve 10349 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ve yine Beşiktaş 6.Noterliği’nin 17.12.2015 tarihli 49501yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Protokol " sözleşmesi ile, İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Emniyetevler Mahallesi, 9533 Ada, 15 Parsel sayılı arsa üzerinde inşaat yapımı konusunda arsa sahipleri ile davalı şirket arasında sözleşme düzenlendiği, sözleşmeye göre binanın yapılacağı, diğer bir ifade ile, sözleşmenin ifa yeri Kağıthane ilçesi olup, İstanbul Mahkemelerinin yetki alanında kalmaktadır. Dava konusu takip yetkili İstanbul İcra Dairelerinde açıldığından, borçlu davalının takibe yetki itirazının yerinde olmadığı, mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yetkisizlik nedeniyle dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi hatalı olmuştur....
Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamında; taraflar arasındaki uyuşmazlığın konut amaçlı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, davalı vekilince de cevap dilekçesi ile göreve karşı itirazların sunulduğu, davacıların tüketici, davalının yüklenici olduğu, tüketici işlerinden kaynaklanan her türlü davanın dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 Sayılı Yasanın .... maddesi gereği Tüketici Mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle davanın görev yönünden usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, tüketici mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine, davaya Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bakılmasına karar verilmiştir. Ancak, taraflar arasındaki hukuki ilişki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığından, davaya Asliye Hukuk Mahkemesinin bakmakla görevlidir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi ... üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi, BK.m 81’den yararlanma ... bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında yüklenicinin öncelikli edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin ardından sözleşmenin hükümlerindeki diğer borçlarının ifa edip etmediğinin açığa kavuşturulması zorunludur....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; Tüm dosya kapsamı birlikte incelenip değerlendirildiğinde; davacıların dava konusu taşınmaz üzerine inşaat yapılmak üzere dava dışı Yorulmazer Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti. ile Dörtyol 2. Noterliği'nin 11.09.2017 tarih 09019 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; dava konusu 246 ada 2 parselde, T1 ait 11/24 hissenin, T2'a ait 11/24 hissenin T4 ait 1/12 hissenin bulunduğu, davacılar tarafından 20.04.2018 tarihinde davalı T4 hisse devri yapıldığı anlaşılmıştır. Arsa payı inşaat sözleşmesinin konusu arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatı olup yüklenici bir inşaat meydana getirme borcu altına girmektedir. İş bu sözleşmelerde pay devri farklı şekillerde yapılabilmektedir....
Mahkemece, tapu iptali ve tescil istemi hüküm altına alınmış; karar, davalı arsa maliki tarafından temyiz edilmiştir. Yargılamalar sırasında arsa maliki ... ve yüklenici olduğu ileri sürülen ....aralarında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığını savunmuşlar, davacı tarafça da dosyaya buna ilişkin bir belge ibraz edilmemiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü’nde veya noterce düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmenin geçerliği ( sıhhati ) için şarttır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak, şekil şartına uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine bazı durumların varlığı halinde sonradan geçerlilik tanınmaktadır....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda tapu iptali ve tescil talebi yönünden yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen vesanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
Dava ve birleştirilen dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğunun arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
