Başka bir deyişle arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşat sözleşmeleri gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan davalarda alacağın temliki hükümleri gereğince tapu iptali ve tescil davası açılabilmekte olup bu durum taşınmaz mülkiyetini nakleden sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı kuralının istisnalarından biridir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil talebine ilişkindir. Davacı yüklenici, sözleşmeye konu inşaata ilişkin tüm edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davalı arsa sahiplerinden ... ise sözleşmeye göre eksikliklerin bulunduğunu, davacı yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğini savunmuştur. TBK'nın 97. maddesine göre karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. Davalı arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ile gecikme tazminatı ödenmeden sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden davacı yüklenici tescile hak kazanamaz....
Davalı arsa malikleri, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, inşaatı %80 seviyesinde bıraktığını, faydalı masrafların yükleniciden istenebileceğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Davalı yüklenici savunma yapmamıştır. Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine; 42.000 TL bedelin davalı yüklenici ...'den, 1.000 TL faydalı masraflarının davalılardan alınmasına karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alınmasına dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir. 1-Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borç yükler. Bu sözleşmelerde yüklenicinin temel borcu, eseri (binayı) sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal etmek bu nitelikte bir binayı meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Somut olaya gelince, arsa sahibi ile yüklenici arasında 19.10.1990 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden satın almıştır. ......
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 19.10.1990 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden satın almıştır. ......
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 21.04.2015 gün ve 2012/495-2015/207 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa sahibi tarafından yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişi aleyhine açılmıştır. Arsa yapı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi nedeniyle, tapu iptâl ve tescil istemine ilişkindir. Karar 21.04.2015 tarihli olup, temyizen dosyanın Yargıtay'a geldiği 24.07.2015 tarihi itibariyle, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ihtilâflarda verilen kararların temyizen incelenmesi görevi, Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesine aittir. Yargıtay Genel Kurulu'nun 09.02.2018 tarih, 2018/1 sayılı kararıyla arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ihtilâflar sonucu verilen ve 01.07.2016 tarihinden sonra Yargıtay'a gelen dosyalarla ilgili temyiz incelemesi görevi, Yargıtay 15....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme ile yüklenicinin davacıya şahsi hakkını temlikine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın genel fiziki tamamlanma oranı %47 iken, yüklenicinin arsa sahibi ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini yerine getirdiğinin söylenemeyeceğinden davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 25.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bir inşaat bulunması ve projenin uygulanması sırasında daire alanların da bu durumun farkında oldukları, projeden daire almaları nedeniyle gerekli araştırmayı yapmaları durumunda sözleşmenin ifa aşamasında olduğunu öğrenecekleri ön kabulü bulunmaktadır. Ancak, hiçbir proje uygulanmadan ve hiçbir inşaat emaresi olmadan sözleşmeye konu arsanın yükleniciye devri, onun tarafından da 3. kişilere devri veya ipotek tesis edilmesi halinde, devir alan veya ipotek lehtarı 3. kişilerin sözleşmenin varlığına ilişkin hiçbir emare olmadığından, araştırma yaparak bir sonuca ulaşmaları mümkün değildir....
Yukarıda açıklandığı üzere arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa ile sonuçlandığının, dolayısı ile davacının da ifa hükümlerinden yararlanabileceğinin kabulü için mahkemenin hüküm altına aldığı tutarın arsa sahibi olan davalılara ödenmiş olması gerekir. Aksi taktirde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlandığı kabul edilemeyeceğinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi olan davacı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mülkiyet devrine ilişkin hükmünden yararlanamaz. Mahkemece yapılması gereken iş, davalı arsa malikleri tarafından yüklenici aleyhine ... 3....
