nın sözleşmeden kaynaklı alacak ve haklarını davalı ...’e temlik ettiği, davalı yüklenici ...’nın edimini ifa etmediği, eksikliklerin daha sonra hak ve alacakları devralan ... tarafından tamamlandığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, İİK'nın 94. maddesi uyarınca açılan tapu iptali ve tescil davasıdır. Davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ...arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu açıktır. Yüklenicinin inşaat alanından çıkarılmadığı takdirde inşaatın yüklenici tarafından yapıldığının kabulü gerekir.Aksi bunu iddia eden davalı arsa sahipleri tarafından isbat edilmesi gerekir. Her zaman düzenlenmesi mümkün olan adi belgeler dayanak yapılarak inşaatı ...'in yaptığının kabulü mümkün değildir....
İlk derece mahkemesince; "…Somut olayda eldeki davanın, taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca eksik/ayıplı işlerin bedeli ve cezai şartın tahsili istemine ilişkin olmasına; taraflar arasında, arsa sahibi davacı ve yüklenici davalı Siz Yapı Ltd....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Kereste ve İnşaat Malzemeleri Sanayi Ticaret Ltd. Şti. ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenmiş 21.04.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan üç adet bağımsız bölümün adi yazılı satış sözleşmesi ile davacıya satıldığı ancak satılan bağımsız bölümlerin tapuda devrinin yapılmaması nedeniyle bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır....
in kayden maliki bulunduğu sözleşme konusu 193 numaralı parsele, sözleşmedeki koşullarla inşaat yapımını yüklenmiştir. ... 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1338 Esas ve 2010/1326 Karar sayılı veraset ilâmına göre, davacı ... 10.08.2010 tarihinde vefat etmiştir. Alınan veraset ilâmında gösterilen ...'in tüm mirasçıları davada yer almıştır. Davada, yüklenici-davalı ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği edimlerini ifa etmemesi sebebiyle arsa payı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şeklinde feshine ve bu sözleşme uyarınca yüklenici İsmail'e ve kayden temlik olunan ve onun tarafından da diğer davalılara temlik edilen pay kayıtlarının iptâli ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesi istenilmektedir. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahibi sıfatıyla imzalayan ...'...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı B.K.'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Davalı yüklenici davayı kabul etmiş, arsa maliki davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı ... temyiz etmiştir. Dava, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesine dayalı tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Davadaki istemin dayanağını davalılar arasındaki 16.10.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Anılan sözleşmede 3353 ada 3 sayılı parsel üzerinde yapılacak C blok, 3.kat, 5 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenici, kazanacağı kişisel hakkını 02.03.2007 günlü sözleşmeyle davacıya temlik etmiştir. Davada, bu temlik sözleşmesine dayanılmaktadır....
Davalı ... cevap dilekçesinde, davacının kendisine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca gayrimenkullerin devri için vekalet verdiğini, satmak için vermediğini savunmuştur. Mahkemece iddia, savunma, deliller ve tüm dosya kapsamına göre; incelenen tapu kayıtlarına göre davacının davasını yazılı belgelerle ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237, Tapu Kanunu m. ... ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur. Ancak resmi şekilde aktedilmeyen sözleşmenin ifa edilmesi karşısında, geçersizliğini iddia etmek dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacaktır. Somut olayda tapu devirlerinin yapıldığı nazara alındığında, taraflar arasındaki sözleşmelerin geçersizliği ileri sürülemeyecektir....
- K A R A R - Davacı arsa sahibi vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılması gereken 19 villa inşaatından davalı yüklenici tarafından yapılan 4 villanın karkası ve 1 villanın %70 seviyedeki inşaatının yapı ruhsatı alınmadan kaçak olarak yapıldığını, davalı şirkete 05.06.2009 tarihinde ihtarname çekilmesine rağmen, gerekli inşaat ruhsatının alınmadığını, şirket ortakları arasında güven problemi doğduğundan şirketin faaliyetinin tamamen durduğunu ileri sürerek, ... Noterliği'nin 10.05.2007 tarih, ... yevmiye nolu ve buna ek ......
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
