DAVA KONUSU : Alacak (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, akrabası Ferhat Koç'un ölümü ile mirasçılarına intikal eden Maltepe ilçesi 6432 ada 2 parsel üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapı imişin davalıya verilmesi karşılığı tarafların 100.000....
A.Ş. ve diğer arsa maliklerine karşı yöneltmiştir. Davalı yüklenici ... A.Ş., ... Ltd.Şti. ve ... Ltd.Şti., arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tarafına bırakılıp, davacıya sattığı taşınmazı arsa maliklerinin kendisinin onayını almadan muvazaalı olarak davalı ...’a devrettiklerini, davaya diyeceğinin olmadığını yanıt dilekçesinde belirtmiştir. Davalı ... ise, davacının dayandığı harici satış sözleşmesinin tarafı ... Ltd. Şti’nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almadığını, taşınmazı tapu kaydına güvenerek harici satış sözleşmesinden önce edindiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı arsa maliklerinden ... de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin gösterdiği kişilere tapunun devredildiğini, taşınmazın haricen davacıya satıldığına ilişkin bilgisi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, diğer arsa malikleri ise yanıt vermemişlerdir....
Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün, 2018/1 sayılı iş bölümü kararı ile 01.07.2016 tarihinden sonra arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanıp temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyaların temyiz ve karar düzeltme taleplerini inceleme görevi Dairemize verilmiş ise de; az yukarıda açıklandığı gibi taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklandığından karar düzeltme talebini inceleme görevi Dairemize ait olmayıp, benimseyerek temyiz incelemesini yapan Yüksek 23. Hukuk Dairesi'nin görev alanında kalmaktadır. Ancak anılan Dairecede görevsizlik nedeniyle gönderme kararı verildiğinden görevli Dairenin belirlenmesi için dosyanın Yargıtay Hukuk İş Bölümü İnceleme Kurulu'na gönderilmesi gerekmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Bu durumda, davalılar, 6502 sayılı Kanunun 3/1-(k) maddesi uyarınca tüketici sayılamayacağından, eldeki davada uyuşmazlığın, HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince ... 12....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir....
Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı imalât bedeli alacağının tahsili ve kâr kaybı zararının tazmini; karşı dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğinin tespiti, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkini ve menfi zararın tazmini istemlerine ilişkindir. Davacı-karşı davalı yüklenici, davalılar-bir kısım karşı davacılar ise arsa sahipleridir. Davacı-karşı davalı vekili, taraflar arasında 05.10.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.02.2007 tarihli tadil sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye konu taşınmazın, arsa sahiplerince ifraz edilerek ... ada ... ve ... parsel olarak ikiye ayrıldığını, ... parselin ... Beldesi'nde, ... parselin ......
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Davadaki istemin dayanağı, yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Davalı ... yüklenici sıfatıyla dava dışı önceki arsa malikleri ..., ... ve ... ile ... 2. Noterliğinde 02.08.1988 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. Bu sözleşmeye dayanarak dava konusu taşınmazların bulunduğu 150 parsel sayılı taşınmaz arsa malikleri tarafından yüklenici ...’e avans olarak devredilmiş, ... de davalı kooperatif ile sözleşme düzenlemiştir. Görülüyor ki, ... arsa maliki değil yüklenici sıfatı bulunmaktadır. Bu nedenle, yüklenici ...’in, arsa malikleri..., ..., ..., ... karşı ... 2. Noterliği’nce 02.08.1988 günü düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğinde tescile hak kazanabilir. Ancak, anılan bu sözleşmeye dayanarak arsa malikleri ..., ... ve ... yüklenici ...’e karşı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/131 Esas sayılı derdest davasını açmışlardır. Bu dava sonucunda sözleşme taraflarının edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenecektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira tazminatı talep edilemez. Somut olayda taraflar arasında ek olarak imzalanan 26.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi olarak 31.12.2007 tarihinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Davalı vekili dava konusu bağımsız bölümlerin iskân ruhsatından önce teslim edildiğini iddia etmesine rağmen bu konuda bir araştırma yapılmamıştır....
