Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil istemlerine ilişkindir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, temyiz eden davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Davacı arsa sahibi tarafından daha önce.... sayılı dosyası ile davalı yüklenici şirkete karşı açılan davada 02.12.1997 tarih ve ....karar sayılı kararı ile taraflar arasında düzenlenmiş olan Kuşadası 1. Noterliği'nin 13.06.1990 tarih ve 7666 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... feshine karar verilerek, kararın 05.11.2004 tarihinde kesinleşmiş olmasına rağmen, mahkemece bu davada da aynı sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi hatalı olmuştur. Dosya kapsamında asıl dava ve birleşen dava olmak üzere iki ayrı dava bulunmaktadır....
Mahkemece sözleşmenin feshine karar verilmiş ise de, dava dilekçesinde bu konuda bir açıklık bulunmadığı gibi mahkemenin gerekçeli kararında feshin ileriye etkili mi yoksa geriye etkili mi olduğu hususunda bir açıklık bulunmamaktadır. Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye doğru feshi ile ileriye doğru feshi hallerinin sonuçları farklıdır....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan... 29.07.2011 tarih ve 6425 yevmiye no'lu düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen ayakta olduğunun tespiti ile davalılar tarafından gönderilen fesih ihbar taleplerinin iptaline karar verilmiştir. Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinin tespiti ve fesih ihbar taleplerinin iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitine karar verilmiştir. Bunun yanında davalılar tarafından gönderilen fesih ihbarına ilişkin ihtarnamelerin iptaline de karar verilmesi yerinde olmamış ise de, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK'nın 438/VII maddesi gereğince hükmün düzeltilerek onanması gerekmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen 03.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, işin teslim süresinin inşaat ruhsatından itibaren 36 ay olarak kararlaştırıldığı, aradan 5,5 yıl geçmesine rağmen henüz herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunulmadığı, davacı arsa sahiplerinin fesih isteminde haklı oldukları gerekçesiyle, davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve tapudaki sözleşme şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kaydındaki sözleşme şerhinin terkini istemine ilişkindir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geri etkili feshi ve tapu iptali tescil talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmelerinin bir türü olduğu için uyuşmazlığın çözümünde TBK'nın 470. ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Konya 9. Noterliğinde düzenlenen 03/07/2017 tarih ve 17339 yevmiye nolu Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davacının maliki bulunduğu dava konusu taşınmazın yapılacak yapıdan 6 adet bağımsız bölüm verilmesi karşılığında davalı yüklenici T21 devrinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibince yapılan pay devirlerinin kural olarak sözleşme gereği yapıldığı kabul edilir. Bunun aksi ispatlanamadığına göre arsa sahibince yükleniciye yapılan taşınmaz devrinin sözleşme gereği yapıldığının kabulü zorunludur....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
-Birleşen davada davacı arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile tazminat isteminde bulunmuştur. Dosya kapsamındaki tespitlere göre inşaatın tamamlanarak iskan edilir hale geldiği anlaşılmaktadır. Mahkemece birleşen davada davalılar tarafından açılan karşı davada arsa sahibine ödenen bedelin geri istendiği ve dönme cezası talep edildiği, bu itibarla taraf iradelerinin sözleşmenin feshi hususunda birleştiğinden bahisle fesih talebinin kabulüne karar verilmiştir....
Mahallesi, 1296 ada, 3 ve 33 parsel sayılı taşınmazlarda bina yaparak, 33 parsel sayılı taşınmazda yapılacak binayı sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde müvekkillerine teslim etmesi gerektiğini, fakat bu parselde inşaata hiç başlanmadığını, yükleniciye kalacak olan binanın ise tamamlandığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin iki parselde bina yapmayı üstelendiğini, ancak 24.1.2005 tarihli Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı nedeniyle 33 parselde inşaata başlayamadıklarını, yeni bir sözleşme yapma teklifinin de davacılar tarafından kabul edilmediğini, sözleşmenin geriye doğru feshi halinde müvekkilinin haksız zarar ve yaptırımlara muhatap olacağını, davacıların ise haksız olarak zenginleşeceğini, sözleşmenin feshi yerine inşaata başlamak üzere ek süre verilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
