- KARAR - Asıl davada davacılar vekili, müvekkili arsa sahipleri ile davalılardan yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin inşaatı temel üstü ruhsatın anıldığı tarihten itibaren 20 ay içerisinde eksiksiz tamamlayıp teslim etmeyi yüklendiği halde, inşaat ruhsatı almadan, imar yasasına aykırı bir biçimde inşaata başladığını, kaba inşaat halinde işi yarım bıraktığını, müvekkilinin sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirerek, taşınmazın 206/306 hissesini yükleniciye devrettiğini, yüklenicinin sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmeden, sözleşme gereği kendisine devredilen arsa payını diğer davalılara sattığını, ihtarname keşide edilmesine rağmen yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, müvekkilleri ile davalı ... arasında yapılan 06.08.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini, davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir...

- K A R A R - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 02.04.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmeye dayalı yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşai faaliyetlere başlamadığını, davacıya yapması kararlaştırılan kira yardımını yapmadığını ve davacının sözleşme gereği boş olarak teslim ettiği yapının kullanılamaz hale gelmesine sebep olduğunu ileri sürerek, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, kira bedeli alacağı için şimdilik 500,00 TL, eski hale getirme bedeli olarak şimdilik 500,00 TL ve inşaat süresinde bitirilseydi davacının malvarlığında oluşacak artı değer için şimdilik 500,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiş, bilahare talebini eski hale getirme bedeli bakımından 6.400,00 TL olarak ıslah etmiştir. Davalı vekili, sözleşmeye aykırı hareket etmediklerini ve davacıdan tahliye istemediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir....

Dava dilekçesi, davacı vekilince dosya kapsamına sunulan 24.02.2006 günlü dilekçe ile 22.11.2006 günlü dilekçe birlikte değerlendirildiğinde; davada, yanlar arasında adî yazılı şekilde yapıldığı çekişmesiz olan ve niteliğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sayılan 31.10.1988 tarihli sözleşme gereğince, davacıya verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlerden inşa edilen apartmandaki (2) numaralı bağımsız bölümün aynen verilmemesi sebebiyle fazlaya ilişkin hak saklı tutularak, rayiç bedelinden 10.000,00 YTL’nin davalı arsa sahibinden tahsilinin istendiği sonucuna varılmaktadır. Yanlar arasındaki 31.10.1988 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ilişkin ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 2000/776 Esas ve 2000/838 Karar sayılı hüküm, dosyası kapsamındaki tebliğ bilgilerine göre 02.01.2001 tarihinde kesinleşmiş bulunmaktadır....

Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı ilk yüklenici ... ile davacı arasında 04.07.2006 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....

-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davalı yüklenici ...'...

Öncelikle, ülkemizde bu konuda yapılan ikili sözleşmelerin en yaygın olanı, arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine değinmekte yarar bulunmaktadır. Arsa sahibi tarafından, arsanın yükleniciye devri, yüklenici tarafından ise inşaatın yapılması ve kararlaştırılan oranda bağımsız bölümlerin paylaşımı söz konusu edilmektedir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda bir sözleşme türü olarak ayrıca düzenlenmemiştir. Bu sebeple yasal bir tanımı bulunmamaktadır. İçerdiği edimlere baktığımızda, bir edimin taahhüt edilmesi yönüyle eser sözleşmesinin, tapu devrini içermesi yönüyle de taşınmaz satım sözleşmesinin unsurlarını taşıdığını söylememiz mümkündür....

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir. Arsa sahibinin kendisine ait tapu payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satıp devretmesi halinde yaptığı muamele, kendi mülkiyetinde bulunan pay veya bağımsız bölümle ilgili feshedilen sözleşme dışında satış suretiyle yapılan tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan sadece kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebine dayanarak arsa sahibi kendisinin sattığı bağımsız bölüm ya da arsa paylarıyla ilgili tapu iptâli ve tescil isteminde bulunamaz....

Şti. arasında 06...2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve aynı gün taşınmazların tapuda yükleniciye satış yoluyla devredildiği, tapuda yapılan satış sözleşmesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden hiç bahsedilmediği ve tapuya bu konuda herhangi bir şerh düşülmediği, imar uygulaması sonucu parsel numaraları değişen taşınmazların davalı yüklenici tarafından dava dışı üçüncü kişilere, onlardan da davalılara satıldığı ve davalıların taşınmazları satın alırken kullandıkları kredilerin teminatı olmak üzere davalı bankalar lehine taşınmazlar üzerine ipotek tesis edildiği, davalı yükleniciye bir kısım arsa payı değil de taşınmazların tamamen devredildiği, bu nedenle diğer davalılara yüklenici yoluyla yapılan devirlerin alacağın temliki hükmünde olmadığı, tapu kaydına işlenmiş bir şerh bulunmadığı gibi keşif tarihinde dahi taşınmazlar üzerinde henüz inşaatlara başlanmadığı, bu sebeple taşınmazı yükleniciden devralan davalıların, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki...

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir....

Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....