Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Eser (bina yapım) sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu, yapıyı sözleşmeye, fenne ve amacına uygun meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Bu borç, teslimden sonra ayıba karşı tekeffül borcu olarak sürer. Somut uyuşmazlıkta; inşaata başlamadan evvel yapı için inşaat ruhsatı alınmış ise de, keşif suretiyle yapılan bilirkişi incelemesinde inşaatın ruhsat ve eklerine (projeye) aykırı yapıldığı, projeye aykırılığın yapıdaki sığınak ve çöp odasına tecavüzden kaynaklandığı saptanmıştır....

Arsa sahibi taraf olmadan ve yüklenici ile aralarındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile bu sözleşme hükümleri irdelenip yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği araştırılmadan bir sonuca ulaşmak olanaksızdır. Zira az yukarıda söylendiği üzere yüklenici bağımsız bölümün tapuda üçüncü kişiye temlik etmiş olsa da başlangıçta arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu temliki avans niteliğinde olduğundan ve yükleniciye finans sağlanması amacıyla yapıldığından bağımsız bölüm tapusunu gerek arsa sahibi gerekse yüklenicinin temlik yaptığı diğer bir kişi tarafından dava konusu edinmesi her zaman mümkündür....

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı kooperatif arasında 29.07.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı kooperatifin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, henüz inşaatlara başlamadığını, sözleşmeye konu parsellerden 48 no.lu parselde müvekkiline ait bulunan hisseyi diğer davalı belediyeye devrettiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, sözleşme gereğince davalı kooperatife verilen bono (27.300,00 TL bedelli) nedeniyle borçlu olmadığının tespitini ve bononun iadesini, diğer davalı belediyeye devredilen hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde, sözleşme gereğince bu hisseye tekabül eden 1 adet dairenin %73,37’lik kısmının rayiç bedelinin tespitini ve bu kapsamda fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak 2.700,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir....

Kısaca arsa sahibi ile yapılan 08.04.1993 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde kendilerine sağlanan hakların varlığı yükleniciden temlik alan üçüncü kişilere karşı da savunulabilir. Bu bakımdan 08.04.1993 günlü sözleşmenin 9. maddesiyle son bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırılması yapıya iskan alma koşuluna bağlandığından yapıya iskan alınıp alınmadığı hususu aranmalıdır. Bu durumda mahkemece yapılması gereken ...; yetkili merciden üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan 361 parseldeki yapıya iskan alınıp alınmadığı sorulmalı, alınmamışsa alınması sağlanmak üzere davacılara uygun süre ve yetki verilmeli, son bağımsız bölüm kaydı üzerindeki ipoteğin terkin edilip edilmeyeceği bundan sonra hükme bağlanmalıdır. Değinilen yön üzerinde durulmaksızın istek yazılı olduğu şekilde kabul edildiğinden, karar bozulmalıdır....

- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında 08.11.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı arsa sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak 26.11.2012 tarihinde feshettiğini ve payını da bir başka paydaşa sattığını, müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa edileceği inancıyla davalı arsa sahibine ödediği 10.000,00 TL, emlakçıya ödediği 40.000,00 TL, inşaat sözleşmesinin yapılması için notere ödenen 1.329,00 TL, aplikasyon için kadastro mühendisine ödenen 335,00 TL, vekaletname noter gideri 92,00 TL, ortaklığın giderilmesi davaçı açılması için davalı ve paydaşlarına tutulan vekile ödenen 4.000,00 TL, ortaklığın giderilmesi dosya yargılama gideri 3.130,00 TL olmak üzere toplam 28.886,00 TL ödediğini, ödenen bu meblağın menfi zarar olarak, alacak belirli hale gelince asıl miktarına yükseltilmek üzere 5.000,00 TL mahrum kalınan kâr ve müsbet zararın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir...

Noterliği'nin ....09.2006 tarih, 33860 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkiline teslimi gereken dairelerin süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek, anılan sözleşmenin feshine ve sözleşmenin (g) maddesi gereğince 65.000,00 TL cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....

Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra davacılar ile ek sözleşme yapıldığını ve 48 aylık ek süre verildiğini, sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece tespit davasında akdin feshi uyuşmazlığının incelenemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İzmir 16.Noterliğince “ “doğrudan" düzenlenmiş olduğu bildirilmiş ise de; dosya kapsamındaki sözleşme metni incelendiğinde anılan noterlikçe düzenlemeyi gösterir metin ya da metinlerin sözleşmeye ekli olmadığı anlaşılmıştır. Bilindiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Yasasının 355.maddesi hükmünde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, taraflara karşılıklı olarak haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir....

Dava inşaat teminat ipoteğinin kaldırılması istemine ilişkin olup, ipotek miktarı sözleşmedeki ve tapu kaydında ki miktar ile sınırlı olmayıp inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenecektir. İpotek yüklenicinin edimlerinin yerine getirilmesi için verilmiş bir güvencedir. Yüklenici inşaatın tamamlanmasına yönelik kendisine düşen edimleri yerine getirmediği zaman gerek yüklenici ve gerekse yüklenicinin temlikine dayalı temlik alacaklısı ipoteğin kaldırılmasını talep edemez. Yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler davacılara ipotekli olarak devredilmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf,TBK'nın 183 maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir....

Hukuk Mahkemesince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi istemine ilişkindir. ... ... Hukuk Mahkemesince 6502 sayılı Kanunun 73. maddesinde, tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri'nin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş. ... .... Tüketici Mahkemesince de, dava arsa sahibi olan davacı ve diğer arsa sahipleriyle davalı yüklenici arasında noterde yapılan "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" geriye dönük feshine ilişkin olup, uyuşmazlıkta mahkememizin görevli olabilmesi için 6502 sayılı Kanununun 3/k maddesine göre taraflardan birinin tüketici olması gerekir....

. - KARAR - Dava, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirket ve diğer davalı 3. kişilere devredilen hisselerin iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı ...'...