Birleşen davada davalı ..., müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile diğer davalı yükleniciler arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin yükleniciden daire ve dükkan satın alan davalılara karşı herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi -KARAR- Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 09.02.2018 tarih, 1 sayılı kararı ile 21.02.2018 tarih ve 30339 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak, yayınlandığı tarihi izleyen ayın başından itibaren yürürlüğe giren Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili davalara ilişkin hüküm ve kararların temyiz incelemesinin Yargıtay 15. Hukuk Dairesince yapılmasına karar verilmiştir. Bu durumda dosya içeriğine, temyizin kapsamına, uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile sözleşmenin feshi,imalat bedeli istemine ilişkin bulunmasına göre, temyiz inceleme görevi Yargıtay Kanununun 14. maddesi ve Başkanlar Kurulu kararı uyarınca Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne aittir. SONUÇ: Yukarıdaki yasal düzenleme de dikkate alındığında dosyanın görevli Yargıtay 15. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 25.11.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine, alacak talebi yönünden ise yüklenici yönünden davanın kabulü ile diğer davalılar yönünden reddine karar verilmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
- KARAR - Asıl davada davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında düzenlenen 10.08.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak binanın imara, ruhsata aykırı ve eksik ve ayıplı olarak inşa edildiğini, davalıya sözleşmede öngörülenden daha fazla arsa payının devredildiğini ileri sürerek, fazla olarak devredilen % 15 arsa payının tapusunun iptali ile davacı adına tescilini, 10.300.00 TL eksik ve ayıplı imalat bedelinin 04.03.2002 tarihinden itibaren işleyecek yasal faziyle davalıdan tahsilini, imara ve ruhsata aykırılıkların masrafı yükleniciden alınarak giderilmesi ve aykırı kısımların yıkılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen 2003/451 E. sayılı davada davacı vekili, inşaat sözleşmesine, imara ve ruhsata aykırı imalat nedeniyle 10.08.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, sözleşme nedeniyle davalı yüklenici ...'...
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile yapılan kaçak binanın kal’i istemine ilişkindir. Her ne kadar dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Yasa'nın 3/l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket ettiğinden sözedilemeyeceği, amacının salt kişisel ihtiyaçları için kullanma, tüketme amacını aştığı, Yasa'nın 3/k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değildir. Güdülen amaç, arsasının değerlenmesini sağlayacak yapının arsa üzerine yapılmasıdır....
Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... İnş. Ltd. Şti. arasında 11.09.2014 tarihinde adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, bu sözleşmeye dayalı olarak dava konusu 14537 ada 1 nolu parsel 15.09.2014 tarihinde davalı ...'a tapuda devredilmiştir. Tapudaki devir işlemini davalı ...'a velayeten ... ve ... yapmıştır. Dava dışı ... aynı zamanda yüklenici şirketin yetkilisidir. Diğer bir anlatımla yüklenici şirket yetkilisi ..., sözleşmeye konu parselin, velayeti altında bulunan oğlu davalı ... adına devrini sağlamıştır. Bu devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapıldığı açıktır. Parsel aradan üç gün geçtikten sonra 18.09.2014 tarihinde ... tarafından, bu kez dava dışı ...'e, ondan da 04.03.2015 tarihinde davalılar ... ve ...'a tapuda devredilmiştir. Dava konusu parsel, dava açılmasından sonra davalılar ... ve ...'...
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir. Taşınmazların mülkiyetini nakleden sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Türk Borçlar Kanununun 237. maddeleri hükümleri uyarınca geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkilinin de aralarında olduğu arsa sahipleri ile davalı şirket arasında 07.06.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacıya ... bağımsız bölümün verilmesinin ve inşaatın ... ay içerisinde tamamlanmasının kararlaştırıldığını, davalının zamanında bağımsız bölümleri teslim etmemesi nedeniyle, 09.09.2008 tarihli ihtarname ile eksik işlerin tamamlanması ve gecikme tazminatı ödenmesinin davalı şirketten istendiğini, davalının ödeme yapmaması nedeniyle ....000,00 TL gecikme tazminatı aslı ile ....252,50 TL işlemiş faizi toplamı olan 34.252,50 TL’nın tahsili amacıyla başlatılan ... takibine haksız itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile ... inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Noterliği'nin 26.10.2017 tarihli 24520 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye istinaden davaya konu taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat hakkı şerhi tapuya işlendiğini, -İlerleyen süreçte dava dışı Emrah Sivri söz konusu taşınmazı davalı Osman Dallı'ya sattığını, bunun üzerine vekil eden ile davalı taraf arasında Gebze 11....
Dahili davalı tapu malikinin kötü niyeti ispatlandığı takdirde; arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez....
