"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :TİCARET MAHKEMESİ Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat - alacak istemine ilişkin olup, Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin bozma ilamı üzerine hüküm kurulmuştur. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 6. Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yargıtay 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 01/07/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 27.09.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Taraflar arasında imzalanan 27.07.2004 ve 03.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu taşınmazların asıl ve birleşen davada davacılar dışında başkaca hissedarlarının da olduğu, davalı yüklenicinin tüm hissedarlarla sözleşme imzalamadığı, TMK'nın 692. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması hususunda tüm arsa sahiplerinin birlikte hareket etmesinin zorunlu olduğu ve davalı yüklenicinin inşaat .../... S.2. faaliyetine başlamadığı, bu nedenlerle de, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu nazara alınarak, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, ifa imkansızlığı nedeniyle feshine karar verilmesi doğru olmamış ise da, bahsi geçen yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibariyle doğru olan hükmün HUMK'nın 438/7. maddesi uyarınca düzeltilerek onanması gerekmiştir....
Dava; taraflar arasında 28.08.2013 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı TBK'nın 434 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüm yeri de genel mahkemelerdir. Bu durumda mahkemece, davaya bakmakta görevli olduğu gözetilerek, işin esasına girilip bir karar verilmesi gerekirken, Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğundan bahisle davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Somut olaya gelince, mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 16.10.2014 günlü bilirkişisi raporundan, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklendiği edimleri tam ve eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği anlaşılamamaktadır. Bu nedenle, uzman bilirkişilerin katılımı ile keşif yapılarak dava konusu taşınmazdaki eksik ve ayıplı işler ile bedelleri saptanmalı, inşaat seviyesinin yüzde olarak katlanılabilir bir seviyede bulunduğunun belirlenmesi halinde eksik işler bedelinin depo ettirilmesi için davacıya süre verilmelidir. Bunun yanında, davalılar arasındaki 02.08.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapının “genel iskanının alınması” borcunu yükleniciye yüklemiştir. Mahkemece iskan ruhsatı konusunda hiçbir araştırma yapılmamış ve eksik işler arasında sayılmayarak bedeli konusunda herhangi bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiştir....
Bozmaya uyulduktan sonra dosyanın gönderildiği Tüketici Mahkemesi istemi tescili talep edilen bağımsız bölüm teminat dairesi olup, 27.01.1997 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde bu dairenin tescili iskan koşuluna bağlandığından dava reddedilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir. Davalılar arasındaki 27.01.1997 günlü biçimine uygun düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borç yükleyen iki taraflı sözleşme türündendir. Bu sözleşmede yüklenicinin edimi sözleşmesine, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun bir bina meydana getirerek akidi olan arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin edimi ise teslim edilen yapıya karşılık bedel olarak yükleniciye kararlaştırılan oranda arsa payı devretmekten ibarettir. kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder....
Karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre, borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur....
Noterliğinin 07.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, yüklenicinin 2015 sayılı parselde yapacağı A blokta 8 adet ve C blokta 1 adet bağımsız bölümlere karşılık, B blokta 8 adet bağımsız bölümün tamamının yükleniciye, arsa sahibi tarafından bedel olarak arsa payı karşılığı verilmesinin kararlaştırıldığı, davalı yüklenicinin de davacıya 21.09.2006 tarihli adi yazılı sözleşme ile kendisine düşen B blok 5 ve 6 no’lu işyeri niteliğindeki bağımsız bölümleri temlik ettiği anlaşılmaktadır. Mahkemece 12.01.2012 tarihinde yapılan keşif ve alınan tarihsiz inşaat ve hukukçu bilirkişi raporuna davalı ... tarafından 12.09.2012 havale tarihli dilekçe ile yargılama sırasında itiraz edilmiş ve yeniden keşif yapılması talebinde bulunulmuştur....
Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2010/14- 290 Esas ve 2010/328 Karar sayılı ilamı) Somut olayda, davalı yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmediği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği açıktır....
