-K A R A R- Davacılar vekili, davalı ile dava dışı arsa sahibi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibine düşen dükkanın davacılara devredildiğini, davalı yüklenicinin süresinde dükkanı teslim etmediğini ileri sürerek, kira kaybının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, cevap vermemiştir. Mahkemece, davalı yüklenicinin dava ve sözleşme konusu dükkanı süresinde teslim etmediği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar, dava konusu ... numaralı bağımsız bölümü anneleri olan ...'dan ....04.2010 tarihinde devralmışlardır. ..., arsa sahibi sıfatıyla ....04.2006 tarihinde davalı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Eldeki davada, davacılar arsa sahibinden devraldıkları bağımsız bölümün sözleşmeye göre teslimi gereken 04.02.2011 tarihinde teslim edilmediğini ileri sürerek, gecikme tazminatı talep etmektedir....
İşbu sözleşmeye konu işin, üst düzey teknoloji gerektirmesi, kapsamı, karmaşıklığı dikkate alındığında yasa koyucunun salt kullanma ve tüketim amacıyla yapılan, basit nitelikteki, dar kapsamlı olağan tüketim işlemini konu alan eser sözleşmelerini, 6502 sayılı Kanunun 35/l. maddesi kapsamına aldığı ve tüketici mahkemesince bakılmasını öngördüğünün kabulü icap eder. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili davaların kapsamı ve karmaşıklığı dikkate alınarak, basit yargılama usûlüne tâbi tutularak kısa ve basit bir şekilde sonuçlandırılmasının sakıncaları da dikkate alınmalıdır....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan ....04.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkillerine teslimi gereken dört adet dairede ve ortak alanlarda eksik ve ayıplı imalatlar ve projeye aykırılıklar bulunduğunu ve dairelerin süresinde teslim edilmediğini, sözleşmeye aykırılık durumunda cezai şart kararlaştırıldığını ileri sürerek, ortak alanlardaki projeye aykırılık bedelini saklı tutmak kaydıyla, müvekkillerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı imalat nedeniyle ....000,00 TL, teslimde gecikme nedeniyle ....110,00 TL ve cezai şart bedeli olarak 46.890,00 TL olmak üzere toplam 70.000,00 TL tazminatın her bir müvekkili için ayrı ayrı 35.000,00 TL olarak davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, yargılama aşamasında davasını ıslah ederek her iki müvekkili için kira tazminatı olarak talep ettiği tazminat miktarını ....800,00 TL 'ye yükseltmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k.davalı ... ile davalı-k.davacı ..., ..., ... ve ... vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile menfi zararların giderilmesi, birleşen 2005/33 Esas sayılı dava aynı sözleşme gereği gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işler bedeli, birleşen 2005/299 Esas sayılı dava ise aynı sözleşme uyarınca arsa sahipleri ... ve...'e bırakılan bağımsız bölümler yönünden gecikme tazminatı talebine ilişkindir....
Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair karar düzeltme taleplerinin reddi gerekmiştir. 2-31.12.2008 tarihli sözleşme ile davalı yüklenici, davacı arsa sahibine ait .ç.. İli ... ilçesi ......
Asliye Hukuk mahkemesi’nin 2009/467 esas sayılı davasında davacı arsa sahibince taraflar arasındaki 07.02.2006 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre işin teslimi gereken 01.04.2007 tarihinden itibaren gecikme tazminatı (kira) alacağının tahsili istenmiş, mahkemece alınan 22.12.2009 havale tarihli bilirkişi raporunda sözleşmede sadece 6 aylık gecikme tazminatı talep edilebileceği belirtilerek buna uygun şekilde hesap yapılmış, mahkemece de bu hususta anılan rapor aynen benimsenerek hüküm yerinde 01.04.2007-01.10.2007 dönemine ilişkin gecikme tazminatının tahsiline karar verilmiştir.Bu karar arsa sahipleri vekilince temyiz edilmemiş, yüklenici vekilinin temyizi üzerine onanmış ve 08.10.2012 tarihinde kesinleşmiştir....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava Arsa payı karşılığı inşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili feshi ve gecikme tazminatı ile birleşen dava ise taraflarınca imzalanan sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti ve meni müdahale suretiyle muarazanın giderilmesi istemidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüde düşer ve arsa sahibinin anılan yasanın TBK'nın 125 maddesince seçimlik hakları doğar. Somut olayda inşaat süresinin sonunda inşaat seviyesinin % 47 ve % 51 oranında kalması nedeniyle inşaat süresinde tamamlanmadığından yüklenicinin temerrüdü oluşmuştur. Davacı arsa sahipleri tercihlerini sözleşmenin geriye etkili fesih yönünde kullanmakla sözleşmenin feshi gerekmiştir....
-K A R A R- Davacı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle uğranılan gecikme tazminatının, arsada oluşan kayıp alan değerinin, imardaki değişiklik sonucu kat sayısının düşmesi nedeniyle daire sayısının azalmasından kaynaklanan zararın ve manevi tazminat ile emlak vergisi tutarının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalılar imar plânının yeniden değiştiğini, hak kaybı bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile menfi zarar kapsamındaki tazminatın tahsiline, müspet zarar kapsamındaki kira tazminatı, ifraz ve tevhitten dolayı yer kaybı, emlak vergi borcu nedeniyle uğranılan zarar ve ayrıca manevi tazminata yönelik taleplerinin reddine dair verilen karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle, ... .......
Taraflar arasında ayrıca, noterde düzenlenen 15/02/2018 tarihli resmi sözleşmeden önce 01/02/2018 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenmiş bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname" başlıklı sözleşme bulunduğu, bu sözleşme içeriğinde de bağımsız bölümlerin aidiyeti ile inşaat süresine ilişkin hükümlerin ve ek olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye 15.000 TL ödeme yapılacağı yönünde hüküm düzenlendiği anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, tapuda resmi devir öngören sözleşmeler olması nedeniyle noterde resmi şekilde yapılması gereken sözleşmeler olup, kural olarak adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Buna göre, taraflar arasındaki geçerli olan sözleşme daha sonra resmi şekilde yapılan 15/02/2018 tarihli sözleşme olup, uyuşmazlığın çözümünde bu sözleşme hükümlerinden yararlanılmalıdır....
Taraflar arasında ayrıca, noterde düzenlenen 15/02/2018 tarihli resmi sözleşmeden önce 01/02/2018 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenmiş bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname" başlıklı sözleşme bulunduğu, bu sözleşme içeriğinde de bağımsız bölümlerin aidiyeti ile inşaat süresine ilişkin hükümlerin ve ek olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye 15.000 TL ödeme yapılacağı yönünde hüküm düzenlendiği anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, tapuda resmi devir öngören sözleşmeler olması nedeniyle noterde resmi şekilde yapılması gereken sözleşmeler olup, kural olarak adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Buna göre, taraflar arasındaki geçerli olan sözleşme daha sonra resmi şekilde yapılan 15/02/2018 tarihli sözleşme olup, uyuşmazlığın çözümünde bu sözleşme hükümlerinden yararlanılmalıdır....
