- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı kooperatif arasında imzalanan 25.11.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, kooperatifin inşa etmekte olduğu binanın zemin katındaki iki adet işyerinin müvekkiline ait olacağının, bunlardan 2519 ada 4,5,12,13 ve 14 nolu parseller üzerinde inşaa edilen binanın zemin katında bulunan 160 m² depo+374 m² zemin+250 m² asma kattan oluşan işyerinin en geç 25.12.2011 tarihinde teslim edileceğinin ve tapu devrinin yapılacağının, aksi takdirde aylık 1.000 Euro kira bedeli ödeneceğinin, gecikmenin altı ayı geçmesi halinde ise 100.000 Euro cezai şart bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, parsel numalarının değişmesi sonucu bu işyerinin şu anda 4389 ada 8 parselde kain zemin kat 17 ve 18 nolu bağımsız bölümler olarak tapuda kayıtlı bulunduğunu, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirdiğini, ancak, davalı kooperatifçe anılan bağımsız bölümler teslim edilmediği gibi, tapusunun diğer davalı ...'...
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin edimini geç ve eksik ifa etmesi nedenine dayalı tazminat istemine ilişkindir. Taraflar arasında imzalan 26.02.2004 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, iş ruhsat tarihinden itibaren 15 ay içinde tamamlanacaktır. Gecikme halinde arsa sahiplerine her bir daire ve gecikilen her ay için rayiç kira bedeli ödenecektir. İnşaat ruhsatı 01.10.2004 tarihinde alınmıştır. Sözleşmeye göre 01.01.2006 tarihine kadar işin bitirilip arsa sahiplerine teslim edilmesi gerekmektedir. Bu tarihten sonra gecikme yaşanan her ay için arsa sahiplerinin yükleniciden rayiç kira bedeli talep hakları vardır....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir....
Davacı tarafından bir kısım arsa sahiplerinin de hisseleri satın alındığı için aynı zamanda arsa sahibi olduğu, talebinin de arsa sahibi olarak tamamladığı davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümün iş bedeli olduğu iddia edilmişse de, mahkeme tarafından davacının, inşaatları kooperatiften bedeli karşılığı devraldığı hisselere istinaden yüklenici kooperatifin halefi sıfatı ile tamamladığı kabul edilmiştir. Davalının ise, dava dışı arsa sahibinden müşterek pay satın almakla ve devamla adına kat irtifakı kurulmuş olmakla, arsa sahibinin halefi olduğu yönünde tereddüt bulunmamaktadır....
Davacı tarafından bir kısım arsa sahiplerinin de hisseleri satın alındığı için aynı zamanda arsa sahibi olduğu, talebinin de arsa sahibi olarak tamamladığı davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümün iş bedeli olduğu iddia edilmişse de, mahkeme tarafından davacının, inşaatları kooperatiften bedeli karşılığı devraldığı hisselere istinaden yüklenicinin halefi sıfatı ile tamamladığı kabul edilmiştir. Davalının ise, dava dışı arsa sahibinden müşterek pay satın almakla ve devamla adına kat irtifakı kurulmuş olmakla arsa sahibinin halefi olduğu yönünde tereddüt bulunmamaktadır....
Davacı tarafından bir kısım arsa sahiplerinin de hisseleri satın alındığı için aynı zamanda arsa sahibi olduğu, talebinin de arsa sahibi olarak tamamladığı davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümün iş bedeli olduğu iddia edilmişse de, Mahkeme tarafından davacının, inşaatları kooperatiften bedeli karşılığı devraldığı hisselere istinaden yüklenicinin halefi sıfatı ile tamamladığı kabul edilmiştir. Davalının ise, kat irtifakı sahibi arsa sahibinden bağımsız bölüm satın almakla, arsa sahibinin halefi olduğu yönünde tereddüt bulunmamaktadır....
İlk Derece Mahkemesi gerekçeli kararında özetle: "...Tüm dosya kapsamına göre; Kadıköy 8.Noterliğinin 27/06/2016 tarih ve 09672 yevmiye nolu düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak icra takibi başlatıldığı, borçlunun süresi içinde takibe itiraz ettiği ve takibin durduğu, borç konusunun gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki ödenmeyen kira bedellerini teşkil ettiği gayrimenkul vaadi sözleşmesinde yüklenici dairelerin anahtar teslimine kadar aylık 2.400TL ödemekle yükümlüdür maddesinde, anahtarın teslim tarihinin belli olmadığı, sözleşme edimlerinin yerine getirilip getirilmediğinin yargılamayı gerektirdiği, ayrıca takibe konu edilen düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İİK 68/1.Maddesinde belirtilen belge niteliğinde olmadığından alacağın varlığı yargılamayı gerektirdiğinden, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm...
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davalının sözleşme gereği toplam 1.500,00 TL ödemesi gereken kira borcu bulunduğunu, inşaatın 25.01.2007 tarihinde teslim edilmesi gereken 2007 yılı Haziran ayında teslim edildiğini, geç teslim nedeniyle, 6 aylık rayiç kira bedeli ödemesi gerektiğini, dairelerin şartnameye uygun yapılmadığını, mahkeme aracılığıyla yapılan tespitte sözleşmeye aykırılıktan dolayı 7.160,00 TL tazminat hesaplandığı, sözleşmede arsa malikine dubleks daire verilmesi kararlaştırılmasına rağmen fiilen ayrı ayrı iki daire verildiğini, dairelerin iskanının alınmadığını, inşaat projesine uyulmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 6 aylık kira bedeli karşılığı 1.500,00 TL, gecikme nedeniyle rayiç kira bedeli şimdilik aylık 800,00 TL'den 4.000,00 TL, eksik işler bedeli olarak şimdilik 7.000,00 TL, projeye uyulmaması nedeni ile 3.000,00 TL, dairelerin farklı yapılması nedeniyle...
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlendikten ve inşaat yapımına başlanıp kat karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli veya belirlenebilir olduktan sonra, tapuda bağımsız bölüm devri halinde satın alan ya da bu bağımsız bölümler üzerinde haciz ipotek gibi takyidat konulması halinde devralan ya da şerhleri koyduranların iyiniyetli olarak kabul edilmeleri mümkün değildir....
in temyiz itirazlarına gelince; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı ve eksik iş bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. ... 2. Noterliği'nin 26.01.2004 tarih 1658 sayılı düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ... ile yüklenici ... olup, 26.01.2004 tarih 1659 nolu vekaletname ile davalılar vekil tayin edilmiştir. Davalı ...'in anılan vekaletname ile diğer davalı ...'...
