Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davacı, yüklenici ... Limited Şirketi ile 30.10.2007 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzaladığını, diğer davalı ...'nun ise sözleşmede kefil olduğunu, davalılardan ... ve ...'un yüklenici firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahipleri olduğunu, arsa maliki ...'ın payını inşaat sırasında ...'...
Davalı vekili, davacıların parselleri yanında dava dışı komşu parsel malikleriyle de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak arsa sahiplerinden bir kısmının müvekkilini vekaletten azletmeleri nedeniyle projenin hayata geçirilemediğini, 07.06.2007 tarihli sözleşmenin .... maddesi gereği müvekkilinin henüz inşaat ruhsatı alamadığını, bu nedenle de davacılardan tahliye talebinde bulunmadığını, dolayısıyla davacıların kira talep etme haklarının doğmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmesini isteme hakkıdır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa edememesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep hakkı ise kanundan doğan bir haktır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle talep edilebilecek olan kira tazminatı teslimde gecikilen her ay için ödenecek bir miktar paradır. Kira tazminat miktarı sözleşme yapılırken kararlaştırılabilir. Bu şart geçerlidir. Kayseri 1. Noterliğinin 03.06.2016 tarih, 12782 yevmiye nolu Düzenleme Şeklindeki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre; inşaatın yapım süresinin sözleşme tarihinden itibaren 18 ay olacağı, yüklenici süresinde teslim edemez ise arsa sahibine villa başı aylık 250 EURO kira ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Kira tazminatı taraflar arasındaki sözleşme de kararlaştırılmış olup gecikme halinde arsa sahipleri belirlenen bedeli yükleniciden talep edebilecektir....
İlk derece mahkemesince; "…Somut olayda eldeki davanın, taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca eksik/ayıplı işlerin bedeli ve cezai şartın tahsili istemine ilişkin olmasına; taraflar arasında, arsa sahibi davacı ve yüklenici davalı Siz Yapı Ltd....
Noterliğince doğrudan düzenlenen ....05.2004 tarih ve 15287 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. ... arsa sahibi, ... ise yüklenicidir. Yüklenici, ... ili ..... ilçesinde bulunan ve tapu sicilinin ... pafta, 102 ada . ve ... parsel numarasında kayıtlı bulunan 463 m2 yüzölçümlü, ...'nin kayden maliki bulunduğu taşınmaza, sözleşmedeki koşullarla inşaat yapımını ve sözleşmenin .... maddesi gereğince de temel üstü ruhsatından sonra ... ay içerisinde inşaatın tamamlanmış olarak arsa sahibine teslimini yüklenmiştir. Yüklenici, ayrıca sözleşmenin .... maddesi uyarınca inşaatın tamamlanmasına kadar geçecek süre için arsa sahibine kira bedeli ödemeyi kabul etmiştir. Arsa sahibine ait arsadaki mevcut bina yıkıldıktan sonra da inşaata başlanacaktır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi ile taraflar arasındaki ilişkinin tasfiye edilmesidir. Somut olayda davacı arsa sahipleri, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini ve davalı yüklenicinin kira borcu ile eksik imalat borcu olduğunu ileri sürerek, sözleşmeye göre yükleniciye verilmesi kararlaştırılan C ve D bloklardaki zemin katta kat irtifakı kurulmayan bağımsız bölümlerin kendilerine ait olduğunun tespitini talep etmişlerdir. Bu talep sözleşmenin tasfiyesi şeklinde anlaşılmalıdır. Mahkemece, davacı arsa sahiplerinin geç teslimden dolayı 84.000,00 TL kira bedeli, 152.256,09 TL eksik iş bedeli bulunduğu tespit edilerek, bu taleplerle ilgili tahsil hükmü kurulmuş, ayrıca C ve D bloklardaki yükleniciye bırakılması kararlaştırılan dört adet bağımsız bölümünde davacılara ait olduğunun tespitine karar verilmiştir....
Noterliği’nde usulüne uygun olarak düzenlenen 15.07.1997 gün 12062 yevmiye ve 17.05.2000 gün 9869 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat süresi içinde bitirilmediği takdirde her bir daire için 80 DM ve her bir işyeri için 100 DM gecikme zammının yüklenici tarafından her ay arsa sahibine ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmelerde kararlaştırılan bu gecikme zammı dışında ayrıca aylık kira ödeneceğine dair hüküm bulunmadığı gibi davacıların murisi ... Samsun 4....
Arsa sahibi temlikte bulunmasa bile, arsa sahibi ile üçüncü kişinin birlikte hareket ederek, yükleniciye karşı beraber, dava açmaları durumunda arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını, üçüncü kişiye zımni olarak temlik ettiği kabul edilmelidir. (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım sözleşmelerinde bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin hukuksal durumları adlı kitap, AVCI Dr. ALİ Syf. 84) Görüldüğü üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak, arsa sahibinin yükleniciye karşı, dava hakkı sözleşmeden doğan haklarını, devretmediği sürece devam etmektedir. Arsa sahibi T2 yüklenici davalı ile 21/02/2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dayanarak açtığı dava sonucunda sözleşmeden dolayı, kendisine düşen daireler ve ortak alandaki eksik iş bedelini davalıdan istemektedir....
- KARAR - Taraflar arasındaki asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle arsa sahipleri tarafından açılan geç teslim nedeniyle kira ve eksik, ayıplı işlerden kaynaklanan tazminat, birleşen dava ise yüklenici tarafından açılan cezai şart ile fazla yapılan imalat bedelinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir....
Davacı Hakan, dava dışı arsa sahibi Muharrem Tüm'den 12 nolu daireyi satın almış, teslimden sonra davalı yüklenici kooperatife karşı iş bu davayı eksik iş bedeli ve gecikme tazminatı davasını açmış, davalı yüklenici kooperatif dava dışı arsa sahibi Muharrem Tüm ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava konusu daire arsa sahibine bırakılmış, 12 nolu daireyi dava dışı Muharrem, davacı Hakan'a satmış ve Hakan da bu eksik iş bedeli ve gecikme tazminatı davasını açmıştır....
