Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden; davalı ... Makine İnş. Tic Ltd Şti ile diğer davalılar arsa malikleri arasında ... 13....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R - Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kaybı talebine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.Davacı arsa sahipleri tarafından açılan davada kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı tarafından inşa edilen binanın zamanında teslim edilmemesinden kaynaklanan kira kaybının tahsili talep edilmiştir.Dosya kapsamından davacı arsa sahiplerince eldeki davadan önce 03.07.2002 tarihine kadar kira kaybı talebinin ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/351 Esas sayılı dosyada açılan dava ile talep edildiği, ayrıca bu dosya ile birleşen davada cins tashihi, iskân izninin davalı namına alınması için ifaya izin talepli dava açıldığı, mahkemece Dairemizin bozma ilâmına da uyularak kira kaybı talebi ve ifaya izin taleplerinin kabul edildiği kararın 14.04.2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; mahkemece dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek, yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmesine ve özellikle belirlenen bedelin nama ifanın hukuki mahiyeti gereği avans niteliğinde olmasına göre, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan nama ifaya izin ve satış yetkisi verilmesi talebine ilişkindir. 2....
Davalı arsa malikleri, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, tapu iptali tescil isteminin reddine ve alınan bilirkişi raporuna göre yüklenicinin payına düşen inşaattaki eksik işler bedeli olan 30.423,00 TL mahsup edildikten sonra 34.125 TL'nin yasal faizi ile birlikte arsa sahipleri olan davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, arsa malikleri temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, dava dışı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
Eser Sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye devretmişse, üçüncü kişi 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Somut olayda, davalı yüklenici ... A.Ş. ile davalı arsa malikleri arasında 07.12.1994 günü ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşme gereği, yüklenici arsa maliklerine ait taşınmazda akit tarihinden itibaren 38 ay içinde iskan ruhsatı alma aşamasına getirilmiş bina yapacak ve iskan ruhsatını da alarak arsa maliklerine teslim edecektir. Arsa malikleri de bu iş karşılığı, yapılacak binada sözleşmede gösterilen bağımsız bölümlerini yükleniciye kademeli olarak yapılan iş oranında devredeceklerdir. Davacı, ... İnşaat Ltd. Şti. ile düzenledikleri adi yazılı ve tarihsiz sözleşmeye ve ... Ltd....
olması, satışı talep edilen taşınmazların kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazla herhangi bir ilgisinin olmaması gerekçesiyle bu taşınmazların avans gideri için satılmasına yönelik yetki ve izin verilmesine yönelik taleplerinin reddine karar verilmiştir....
Davalı vekili, müvekkili ile davalı arasında ....07.2005 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacının inşaa ederek teslim edeceği ... adet daire karşılığında, müvekkilinin de 35.000,00 Euro ödemeyi kabul ettiğini, dairelerin 2007 yılında teslim edildiğini, sözleşmede teslim tarihinin 01.05.2007 tarihi olarak düzenlendiğini ve müvekkilinin en son 02.07.2007 tarihinde kısmi ödeme yaptığını, bu tarihler dikkate alındığında, dava tarihi itibariyle alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, taraflar arasında ....07.2005 tarihinden imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, dairelerin teslim tarihinin 01.05.2007 tarihi olarak kararlaştırıldığı, dava tarihi itibariyle bu sözleşmeden kaynaklanan alacak hakkının zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davanın dayanağını arsa maliki belediye ile yüklenici ... arasında düzenlenen 28.07.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi teşkil etmektedir. Davacıların temlik sözleşmelerinin hüküm ve sonuç doğurması için yüklenicinin yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesi ve sözleşme uyarınca eseri tamamlaması gerekir. Dosya kapsamından, arsa maliki belediyenin 03.09.2009 tarihinde yüklenici aleyhine 28.07.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemiyle dava açtığı, davanın halen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/242 Esasında derdest olduğu anlaşılmıştır....
Davalı yüklenici tarafından dava konusu bina davacı arsa sahibine fiilen teslim edilip oturum başlamış ise de, taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaatın tamamlanması ve teslimi iskan (yapı kullanma izin belgesi) şartına bağlanmış olduğundan, hukuki teslim olgusu yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olan 15/04/2010 tarihi itibariyle gerçekleşmiş olmaktadır. Teslim tarihini yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olarak belirleyen ve hukuki teslimin gerçekleşmesinden önceki dönemlere ait aidat borcundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri gereği davalı yüklenicinin sorumlu olduğuna hükmeden mahkeme kararında herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır. 3....
