Konut yapı Kooperatifi vekili ve ... temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....

Şti., ..., ... ve ... hakkında açılan davaların feragat nedeniyle reddine, dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının malik hanelerinin iptâliyle toplam 77 hissesinin haklarındaki dava feragat nedeniyle reddedilen davalılar adına, geriye kalan 623 hissenin de davacılar ve devralan davacı adına tapuya kayıt ve tesciline dair verilen karar, davalılar ..., ..., ... , ..., ..., ..., ... , ..., ..., ... , ... ve ... vekillerince temyiz edilmiştir.Dava konusu ... ilçesi... Mahallesi 6560 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı konusunda 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, dava dışı yüklenici ... ile bir kısım davacıların murisi ve taşınmazda 2/4 pay sahibi ... arasında imzalanmıştır. Aynı taşınmazda pay sahibi olan arsa sahipleri ... ve ... ile dava dışı yüklenici ... arasında aynı Noterlikte 03.10.1984 gün, 13229 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. ......

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanun'da kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....

- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen 06.05.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan süre dolduğu halde, davalı yüklenicinin iskan ruhsatını almadığını, bağımsız bölümlerde ve bina ortak alanlarında eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, ayrıca sözleşmede, işin süresinde teslim edilmemesi halinde 6 aylık kira bedeli kadar cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, inşaattaki eksiklikler yönünden müvekillerine nama ifaya izin verilmesini, davalıya henüz devri yapılmamış bir adet dairenin satışı konusunda yetki ve izin verilerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 1.000,00 TL eksik ve ayıplı iş bedeli, 4.000,00 TL cezai şart bedeli alacağının, bu dairenin satış bedelinden karşılanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla, talebini 13.748,95 TL tutarındaki eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili istemi olarak değiştirmiştir....

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasındaki ... 5.Noterliği’nde 29.06.2004 günü düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borç yükleyen iki taraflı bir sözleşmedir....

Noterliği’nde ... yevmiye numarası ile Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin imzalandığını, davalı yan yüklenici sıfatı ile müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahiplerine ait 4399 Ada 4, 6, 7 nolu ve 2 nolu Parsellerle birlikte mülkiyeti hazine ve/veya Büyükşehir Belediyesi veya İlçe Belediyesine ait olup tapu alım hakkı bulunan 2 nolu parsel olmak üzere (diğer parseller olan 1,3,5,8,9,10 ve 11 parsellerle anlaşmak şartıyla) 11 Adet Parsel taşınmazların, mevcut imar durumuna göre sözleşmede belirtilen süreler içerisinde, inşaat ruhsatlarının alınarak ilgili mevzuatın tanıdığı en geniş olanakların kullanılması ile yasa, mevzuat ve bu sözleşme ve eklerine uygun arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımını yukarıda belirtilen şirket diğer arsa sahiplerine ve müvekkiline teslim etmeyi yüklenmiş olduklarını, taraflar arasında imzalanmış olan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 8....

Bu durumda dosya içeriğine, temyizin kapsamına, uyuşmazlığın arsa payı karşı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya izin ve kira tazminatı isteminde Yargıtay ilamına karşı karar düzeltme istemine ilişkin bulunmasına göre, temyiz inceleme görevi Yargıtay Kanununun 14. maddesi ve Başkanlar Kurulu kararı uyarınca Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne aittir. SONUÇ: Yukarıdaki yasal düzenleme de dikkate alındığında dosyanın görevli Yargıtay 15. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 13.07.2018 gününde oy birliğiyle karar verildi....

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, 2010/13963 - 2011/441 ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....

Şti. ile 7.2.2002 tarihinde yaptıkları satış vaadi sözleşmesi ile arsa sahipleri olan diğer davalılara ait arsa üzerine yapılmakta olan binadan 13 numaralı bağımsız bölümü satın aldıklarını belirterek, bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. ./.. 2009/12450-13358 -2- Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....