"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, eser sözleşmesinin feshi, meni müdahale, gecikme tazminatı ve kira alacaklarının tahsili; karşı dava ise sözleşme kapsamı ve sözleşme dışı iş bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davada sözleşmenin ileriye dönük feshine, gecikme tazminatı ve kazanç kaybı isteğinin kısmen kabulüne, karşı davanın kabulüne dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Antalya 3....

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, eser sözleşmesinin feshi, meni müdahale, gecikme tazminatı ve kira alacaklarının tahsili; karşı dava ise sözleşme kapsamı ve sözleşme dışı iş bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davada sözleşmenin ileriye dönük feshine, gecikme tazminatı ve kazanç kaybı isteğinin kısmen kabulüne, karşı davanın kabulüne dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Antalya 3....

Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. ... Ticaret Limited Şirketi yetkili temsilcisi ile davacı arasında 27.06.2005 tarihinde adi yazılı sözleşmeyle yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, sözleşmenin ifa olanağı bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu nedenle "bekletici mesele" yapılarak dava sonucu beklenmeli, sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemece bütün bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırmayla hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir....

Bu durumda mahkemece, dava konusu inşaatla ilgili, işlem dosyası, tasdikli projeler ve ruhsatlar getirtildikten sonra, konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılıp, inşaatın son olarak geldiği seviye, sözleşme ve projesine göre eksik imalatlar, inşaatın yasal hale getirilmesi için ne gibi iş ve işlemler yapılması gerektiği ve bunlar için gerekli olan masraflar tespit edilerek, eksikliklerin ve yapının yasal hale getirilmesi için gerekli olan masrafların davalı yükleniciler tarafından depo edilmesi yoluyla sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesi, aksi takdirde, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği sonucuna varılması halinde, davacı arsa sahiplerince, sözleşme ile devredilen tüm arsa paylarının tapusunun iptali de talep edildiğinden, yüklenicinin bu arsa paylarını devrettiği üçüncü kişilerin de davaya katılmaları sağlanarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak...

Kural olarak,taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlendiği tarihte yürürlükte olan 818 sayılı BK'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın BK'nın 106-108. Maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Gerek Dairemizin, gerekse Hukuk Genel Kurulu'nun uygulamaları bu doğrultudadır....

Bu durumda, mahkemece mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, hali hazır durumda inşaatın geldiği seviyenin ve yüklenicinin edimlerini ne oranda ifa ettiğinin tespit edilmesi, gerekirse inşaattaki eksiklikler ile varsa ruhsat ve projesine aykırılıkları gidermek üzere, davalı yüklenici şirket ve/veya onun halefi durumundaki diğer davalılara yetki ve süre verilmesi, nihayet yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde feshin ileriye etkili mi geriye etkili mi olacağının tartışılıp değerlendirilmesi, davacı arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptali tescil isteminin reddi halinde davalı yüklenici şirkete yönelik kira tazminatı talebi de bulunduğu nazara alınanrak, dava konusu tüm talepler hakkında sonucuna göre bir karar verilmesi, yargılama harç ve giderlerinden sorumluluğun ise dava tarihindeki haklılık durumuna göre belirlenmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın davalılar yararına bozulması gerekmiştir...

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, fesih nedenleri ve feshin sonucu, tasfiyenin ileri veya geri etkili olup olmayacağının sonuçları, arsa sahibinden veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan veya kendisine satış vaadinde bulunulan üçüncü kişiyi doğrudan etkiler. Feshin ileriye veya geriye etkili olması ayrımı, yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaatı kısmen tamamlaması fakat temerüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşcasına tasfiye edileceğinden, yüklenici inşaattan yapamadığı kısma orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaatın bedelini alabilir. Ancak fesih ileriye ./.. etkili ise imalat oranına parelel arsa payının devri istenebilir. Bu husus 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ayrıntılı olarak tartışılmıştır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ Taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili feshi ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkillerinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan 18.08.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğini, taşınmazın ortak alanlarında birçok eksik imalat bulunduğunu ileri sürerek, sözleşmenin ileriye etkili feshi ile eksik imalat bedeli olarak şimdilik 70.000,00 TL'nin reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince, davalı arsa maliki, davacı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilere tapu devri gerçekleştirmiş olup söz konusu bağımsız bölümlerin tapusunun iptalini talep etmediğinden sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği anlaşılmıştır. Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtildiği üzere tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradeleri birleşmiş ise de, inşaatın fiziki seviyesi belirlenmeden ve davalı arsa malikinin ileriye etkili fesih istediği gözetilmeden sözleşmenin ileriye ya da geriye etkili feshine dair hüküm kurulmaksızın imalat bedeline hükmedilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir....

Maddesinin A bendi uyarınca "Alt Yüklenici, İş bu sözleşme ile kendisine verilen kısmının tamamını belirtilen sürede ve eğer verilirse Sözleşmeye göre verilen süre uzatımı sonunda kusursuz ve eksiksiz şekilde tamamlayamadığı takdirde, Yüklenici durumu ikaz mahiyetinde Alt Yükleniciye yazı ile bildirecek ve aynı yazıda tespit edilen noksanlıkların ne kadar bir süre içinde ikmal edilmesi gerektiğini ihbar edecektir. Alt Yüklenici bu yazıyı aldıktan sonra eksik, bozuk ve hatalı İşleri belirtilen süre içinde telafi etmediği takdirde, bu sürenin bitiminden itibaren Yüklenicinin Türk hukuku altındaki mevcut haklarına herhangi bir halel gelmeksizin, geçecek her takvim günü için 3.000 TL+KDV gecikme cezasını %30(Yüzde Otuz) fazlasıyla ilave bir gecikme cezasını Yükleniciye ödemekle yükümlüdür....