İstinaf sebepleri: Davacı vekili süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; uyuşmazlığın resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında görevli asliye ticaret mahkemesinde çözümlenmesi gerektiğini, davanın konusunun, taraflar arasında adi bir şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğunu, taraflar arasında dava konusu taşınmaz ile ilgili hem kira sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesi bulunduğunu, her iki sözleşmenin maddelerinin, hükümlerinin ve yaptırımlarının birbirinden farklı olduğunu, davacı taraf olarak taleplerinin taşınmaz satış vadi sözleşmesinden kaynaklanan sebepsiz zenginleşme alacağı olduğunu, satın alma tarihine kadar bu yerde faaliyette bulunabilmek için aynı zamanda bu yerin davalıdan kiralanmasının gerektiğini, bu maksatla taraflar arasında kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin başında taraflarca binaya biçilen değer 20.000.000,00 TL iken, bina inşaatına müvekkili şirket tarafından yapılan harcamanın ise yaklaşık 65.000.000,00...
Somut olayda ilk derece mahkemesi tarafından her ne kadar davacı ile davalılar arasında düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bulunmadığından davanın pasif husumetten reddine karar verilmiş ise de, dosya içerisinde bulunan 17/09/2001 tarihli ve 6479 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davaya konu taşınmazın davalılar ile bir kısım davalıların murisleri tarafından dava dışı Hülya Canpolat'a satışının vaad edildiği, yine Hülya Canpolat tarafından 30/12/2003 tarihli ve 8155 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile davaya konu taşınmazın davacıya satışının vaad edildiği, Hülya Canpolat'a yapılan satışın tapuya şerh edildiği, dolayısıyla Hülya Canpolat tarafından yine satış vaadi sözleşmesi ile davacıya yapılan satışın da geçerli olduğu ve davacı tarafından bu hakkın tapu maliklerine karşı ileri sürülebileceği değerlendirilerek davanın esasına girilerek esastan karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması hatalı olmakla davacının istinaf başvurusunun...
Şti. ile 27.04.2006 tarih ve 08959 yevmiye numaralı ''Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat satış sözleşmesi'' yine aynı yerle ilgili olarak 7145 ada 12 no'lu parselde kayıtlı arsa vasfını haiz 401/2225 hak ve hisse ile ilgili arsa sahibi davalı ... ile yüklenici .... inşaat. Tic. Ltd. Şti. arasında 05/05/2006 tarih ve 09654 yevmiye numaralı ''Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat satış sözleşmesi'' ve ........
Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter satış vaadi sözleşmesi ile satışı, şahsi hak doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyişle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Bu durumda satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle satışı vaad edenin mutlaka taşınmaza malik olması gerekmediğinden davacının satış vaadinde bulunduğu taşınmazın vasfının değişmesi satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyeceğinden şekil bakımından geçerli bir sözleşmenin bulunduğu ve bu sözleşmeye dayanarak lehine satış vaat edilen davalının tazminat talep edebileceğinin kabulü gerekir. Dava konusu taşınmazın sözleşme tarihinde davacı adına tapuda kayıtlı olmadığı, ancak fiilen davacının kullanımında iken zilyetliğinin noter satış vaadi sözleşmesi ile davalıya devredilerek davalı tarafından kullanıma devam edildiği anlaşılmaktadır....
Dairemizin kaldırma kararına konu olan terditli alacak talebi yönünden yapılan değerlendirmede; taşınmaz satış vaadi tanzim tarihi olan 18/09/2014 tarihinde davalılar murisi Aysun Demirhan'ın kısıtlı olup fiil ehliyetinin bulunmadığı, bu nedenle satış vaadi sözleşmesi gereği herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığı, ancak tarafına yapılan bir ödeme var ise yapılan ödemenin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında kendisinden veya mirasçılarından talep edilebileceği anlaşılmakla, davacı vekili tarafından İDM 'nin 30/09/2020 tarihli 2. celsesinde davalıların murisine yapılan ödemeye dair dosya kapsamı dışında dosyaya celbini talep ettikleri herhangi bir evrak bulunmadığı, bu hususa ilişkin taraflarına süre verilmesi taleplerinin de olmadığı, satış vaadi sözleşmesinde bedelin nakden alındığı belirtildiğinden alacak davalarının kabulüne karar verilmesi taleplerinin olduğu yönünde beyanda bulunulduğu anlaşılmaktadır....
Satış vaadi alacaklısı davacı ... elbirliği mülkiyetine dahil bulunmadığından taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi halen geçerli olmakla birlikte satış vaadine konu taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davacı adına tescile karar verilmesi mümkün değildir." gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafından temyizi üzerine Dairemizin 15.01.2018 tarihli, 2016/18685 Esas - 2018/283 sayılı Kararı ile hükmün onanmasına karar verilmiştir. Karar düzeltme kanun yoluna, davacı başvurmuştur. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
Noterliği 28/05/2003 tarihli 07742 Yevmiye numarası ile Fikriye Yılmaz ve müvekkilinin söz konusu hisselerinin tamamını dava dışı Bengül Yılmaz’a satmayı vaad ve taahhüt ettiklerini, aynı gün satış işlemlerinin gerçekleştirmesi için Kenan Türk isimli kişiye satış yetkisi verildiğini, ancak Kenan Türk isimli şahsın kendisine noter huzuruyla verilen vekaleti kötüye kullanarak ve müvekkilinin haberi dahi olmadan davacıya satmayı vaad ettiğini, vekilin tamamen kötü niyetli davrandığını, söz konusu taşınmazın Bengül Yılmaz’a satış vaadi sözleşmesi ile satılacağını bildiği halde başkaca 3. kişilere de satış vaadi sözleşmesi yaptığını, ayrıca Kenan Türk adına verilen vekaletnamede satış vaadi sözleşmesi yapmaya yetkisi verilmediğini, vekilin vekil edeni zarara sokmak kastıyla hareket ederek dilediği bedel ile satış vaadi sözleşmesi yapamayacağını, Kenan Türk'ün davacı lehine satış vaadi sözleşmesindeki bedelin dönemin şartlarında dahi rayiç değerinin çok altında kaldığını, Kenan Türk’ün verilen...
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/661 Esas, 2018/5376 Karar sayılı ilamı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı) Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez....
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından açılan davanın hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, müvekkil şirket, davacı şirket ve dava dışı 3. kişi olan ... arasında imzalanan ancak noter tarafından düzenleme şekilde tanzim edilmeyen 08/12/2020 tarihli "satış vaadi ve tellallık sözleşmesi" nin geçerli bir sözleşme olmaması sebebiyle sözleşmeye istinaden hak ve alacak talep edilmesinin hukuka uygun olmadığını, tellallık sözleşmesinde tellallın komisyona hak kazanabilmesi için ana sözleşmenin, yani gayrimenkul satış sözleşmesinin yapılması gerektiğini, mevcut durumda imzalanmış bir gayrimenkul satış sözleşmesi de bulunmadığını, somut olayda tellal (simsar) olan davacı tarafın ücret alacağının da doğmadığını, satış vaadi sözleşmesinin asıl sözleşme gibi düşünülerek talepte bulunulmasının mümkün olamayacağını belirterek, davanın usul veya esastan reddi ile birlikte davacı şirket aleyhine takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere kötü niyet tazminatına karar verilmesini...
Noterliğinin 17.08.1994 tarih ve 31246 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesiyle ..., ..., ....... ve ... vekaleten ... 366 ada 7 parsel sayılı taşınmazda müvekkillerine intikal etmiş ve edecek miras hak ve hisselerinin tamamını Sınırlı Sorumlu... ... Konut Yapı Kooperatifi’ne satmayı vaadetmiş, satış vaadi bedeli olan 2.500.000.000 TL’nin tamamını peşinen aldığını belirtmiştir. Görüldüğü üzere vaat bedelinin tamamının peşin olarak ödendiği belirtildiğinden bu sözleşme açısından dava kabul edilmelidir. Davaya konu bir diğer satış vaadi sözleşmesi olan.... Noterliği’nin 06.10.1992 tarih ve ... yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesiyle de... adına vekaleten ...;... adlarına vekaleten ...; asaleten ..., ... 366 ada 7 parsel sayılı taşınmazdan intikal edecek miras hak ve hisselerin tamamını Sınırlı Sorumlu ..... Konut Yapı Kooperatifi’ne satmayı vaadetmişler, satış vaadi bedeli olan 3.600.000.000 TL’nin 300.000.000 TL’sını 5 Kasım 1992 tarihli......
