ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2021/388 Esas KARAR NO : 2022/423 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil DAVA TARİHİ : 02/07/2021 KARAR TARİHİ : 01/06/2022 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili sunduğu dava dilekçesi ile; müvekkil ile davalı arasında 07/02/2019 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığı, davalının İstanbul İli, ... İlçesi, ... Köyü, Köy içi ......

Noterliğinde 11.12.2017 tarihli ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin sözleşme hükümleri kapsamında, ödeme planına uygun bir şekilde gerekli ödemeleri davalıya yaptığını, ancak davalının müvekkili şirkete taşınmazların devrini gerçekleştirilmediğini, bunun üzerine müvekkil tarafından davalıya keşide edilen 04.02.2019 tarihli noter ihtarnamesi ile sözleşmenin haklı olarak tek taraflı olarak feshedildiğinin bildirildiğini, müvekkilinin alıcının satış vaadi sözleşmesinden dönme hakkının düzenlendiği sözleşmenin 14....

SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın dava dilekçesinde belirtmiş olduğu taleplerinin zaman aşımına uğradığını, davacı tarafından davaya konu edilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarihinin 01/12/1987 olup, düzenlenmesinin üzerinden 32 yıl geçtiğini, taşınmazın satış vaadi ile devredileceği vadedilen taşınmaza davacının fiilen zilyet olduğu iddiasının doğru olmadığını, üzerinde hiçbir yapı olmayan bir taşınmaza davacı tarafın zilyet olmasını gerektirecek bir durum olmadığını, davacının taşınmazı nizasız ve fasılasız kullanımının söz konusu olmadığını, davacı tarafın düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan borcunu ifa etmediğini, davacı tarafın davasının dayanaktan yoksun olduğunu, bu nedenlerle davacının davasının zaman aşımına uğradığının tespiti ile ve sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmediğinin tespiti ile davasının haksız olduğunun kabul edilerek, davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet...

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : ELATMANIN ÖNLENMESİ Taraflar arasında görülen davada; Davacı; maliki olduğu 83 ada, 6 parsel sayılı taşınmazda yer alan 9 nolu bağımsız bölümü, davalının harici satış vaadi sözleşmesi ile 26/07/2006 tarihinde teslim aldığını, ancak sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, tapuda devir almaya yanaşmadığı gibi ecrimisil de ödemediğini, sözlü uyarılardan sonuç alamayınca fesih bildiriminde bulunduğunu belirterek elatmanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, çekişmeli bağımsız bölümü harici satış sözleşmesine dayalı olarak satın aldığını, satış bedelinin 75.000 Euro olarak belirlendiğini, 3.000 Euro borcu kaldığını, tapuda ferağ vermeye yanaşmadıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, düşüncesi alındı....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Uyuşmazlık ve hüküm; Noterce düzenlenen 18.06.2009 tarihli ve “Düzenleme Şeklinde Su Satış Vaadi ve Kullanım Hakkı Devir Sözleşmesi” başlıklı sözleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. Davanın açıklanan bu niteliğine göre, temyiz inceleme görevi Yüksek Yargıtay 13. Hukuk Dairesinindir. Ne var ki dosya, Yargıtay Hukuk İşbölümü İnceleme Kurulunun 29.09.2016 günlü ve 2016/40951 E. 2016/37705 K. sayılı ilamı ile dosya tetkiksiz olarak Dairemize gönderilmiş olduğundan, 23.07.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6723 Sayılı Yasanın 21. maddesi ile değiştirilen 2797 Sayılı Yargıtay Kanununun 60/3 maddesi uyarınca temyiz incelemesini yapacak daire belirtilmek üzere dosyanın Hukuk İşbölümü İnceleme Kuruluna gönderilmesine, 13.12.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi....

K A R A R Hükmüne uyulan Dairemizin 06/07/2021 gün ve 2021/965 esas, 2021/4241 karar sayılı ilamında; taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici davalılara bırakılan bağımsız bölümün satışı hususunda davacı ile davalı yükleniciler arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığının açık olduğu, bu durumda sözleşmenin feshedilmesi ile davacının yükleniciler ile yapmış olduğu sözleşmeden doğan hak ve alacaklarının tahsili imkansız hale geleceğinden davacının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü ile işin esasına girilerek dava konusu edilen Gölcük .......

K A R A R Davacı dava dilekçesinde; davalının, dava dışı kişilerle yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davalının payına düşecek olan zemin kat 8 nolu dükkanı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı vaad ettiğini, davacı ve davalı arasında 27.03.2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptıklarını, ancak davalının vaadini yerine getirmediğini ve dava konusu taşınmazın 3. bir kişiye satıldığını belirterek ifanin imkansız hale gelmesi sebebiyle 125.000,00 TL taşınmaz bedeli ve 45.000,00 TL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 170.000,00 TL alacağın yasal faizi ile ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, dava konusu gayrimenkulün arsa sahibi tarafından, 3. bir kişiye satıldığını, kendisinin kusuru bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir....

Davalı, satış bedelinin ödenmediğini savunmuş ve usulünce açtığı karşı dava ile de aynı nedenle sözleşmenin iptalini istemiştir. Mahkemece, satış bedeli tam olarak ödenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil istemini reddetmiş, taşınmazın değerinin 5 milyar olduğu gerekçesiyle de karşı dava yönünden görevsizlik kararı vermiştir. Hükmü davacı temyize getirmiştir. 1- İlk dava satış vaadi sözleşmesi uyarınca açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Satış vaadi sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Alıcının edimini yerine getirmesi koşuluyla, karşı taraftan tescil isteme hakkı vardır. Ancak satış bedeli eksik ödenmiş ise bunun Borçlar Kanunun 81. maddesi uyarınca tamamlanarak ifanın istenmesi mümkündür. Somut olayda, davacı, senet bedeli 32.500.000 TL.nın ödendiğini, bu nedenle diğer alıcıya payının verildiğini, davalı elinde sözleşmede sözü edilen 31.3.1992 tarihli bononun da olmadığını savunmuş ise de ödemeyi belgeleyememiştir....

Dosya kapsamında mevcut 11/10/2016 tarihli Borç Kabul ve Teminat Sözleşmesi incelendiğinde, konusunun ..satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan borcun bu sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle belirlenmesi ve teminatlandırılması olduğu, 3.m. uyarınca sözleşme tarihi itibariyle borcun 5.030.820,00 USD olduğu, işleyecek faiz, cezai şart ve diğer alacak haklarının saklı tutulduğu, davalının davacıya olan borçlarının varlığını, tutarını ve davacıya ödemeyi kayıtsız şartsız ve gayrikabili rücu olarak kabul ettiği, satış vaadi sözleşmesi uyarınca verilen teminatlara ek olarak ... A.Ş.’nin borca kefil olmayı kabul ettiği, 5.1. m. uyarınca bu sözleşmenin….satış vaadi sözleşmesinin eki niteliğinde olduğu ve davacının teminatlarını güçlendirmek üzere akdedildiği, satış vaadi sözleşmesinin veya borcun temdit veya tecdidi anlamına gelmeyeceği hususlarının düzenlendiği görülmüştür. TBK’nın 237.m. uyarınca taşınmaz satışı vaadi sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz....