Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında 29.06.2005 tarihinde ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
Mahkemece, davacının sözleşmenin feshinde haklı olduğunun tespitine, tapu kaydındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkinine ve 50.000,00 TL cezai şartın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline dair verilen karar, davalı şirket vekilinin temyiz istemi üzerine, ... .......
Büyük Genel Kurulunun ....01.2013 tarih ve ... sayılı kararına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararların temyiz incelemesi Dairemizin görevidir. Uyuşmazlık, konusu olayda, önce arsa sahipleri ile davalı arasında ....07.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, daha sonra 01.....2011 tarihli sözleşme ile davacı da davalının yanında "yapımcı" sıfatıyla akdi ilişkiye katılmış olup, davacının talebi de bu sözleşmeye göre tarafların "yapımcı" sıfatı ile hak ettikleri taşınmzalardan kendine düşen payın verilmesine ilişkindir. Arsa sahibi ile davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bir uyuşmazlık bulunmadığı gibi davanın tarafları arasında imzalanan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de yoktur....
Devredilen alacağın konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, alacağı devreden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye devretmişse, üçüncü kişi 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Somut olayda, davalı yüklenici ... A.Ş. ile davalı arsa malikleri arasında 07.12.1994 günü ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşme gereği, yüklenici arsa maliklerine ait taşınmazda akit tarihinden itibaren 38 ay içinde iskan ruhsatı alma aşamasına getirilmiş bina yapacak ve iskan ruhsatını da alarak arsa maliklerine teslim edecektir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici tarafından gerçekleştirilen inşaatın tamamlanma oranının %85,21 olduğu, edimlerin tamamının yerine getirilmemiş olması nedeniyle yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüm tapusunu hak etmediği, kaldı ki sözleşmenin 28. maddesi ile üçüncü şahıs adına tapu devrinin yasaklanmış olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili ile davalı arsa sahibi ... vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir....
Uyuşmazlık taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davacı yükleniciye isabet eden dava konusu 18 no'lu bağımsız bölümün, davalı arsa sahipleri tarafından üçüncü şahsa satılması nedeniyle alacak davasıdır. 03.06.2003 tarihli 9459 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. maddesinde davacı yükleniciye iskân belgesini alma yükümlülüğü getirilmiştir. Dosyadaki belgelerden inşaatın tamamlandığı, ancak iskân ruhsatının alınmadığı gibi taraflar arasında arsa sahipleri lehine sonuçlanan bir dava olduğu, yükleniciye ait son bağımsız bölümün ise arsa sahiplerince 3. kişiye satıldığı sabittir. Bu durumda sözleşmenin tasfiyesine yönelik karar kurulmalıdır. Böyle olunca Mahkemece dava konusu 18 no'lu taşınmazın 17.02.2011 satım tarihi itibariyle piyasa rayiç değerinin belirlenerek, arsa sahipleri tarafından yüklenici aleyhine Ankara 13....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. Maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince; Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temliki halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Şti. ile dava dışı arsa maliki ... arasında düzenlenen 22.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra arsa maliki 11.06.2009 tarihinde çekişmeli taşınmazdaki 11/20 payını tapudan davalı yükleniciye devretmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere arsa sahibinin eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demek olduğundan avans niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin bu sözleşmeden kaynaklanan def’ilerinin savunma yoluyla ileri sürebilmesi için davada davalı olarak yer alması zorunludur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin usulünce davaya dahil edilmesini sağlamak ve yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda taraf delillerini değerlendirmek ve hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır....
Davacı arsa sahibi, dava dışı yüklenici ile düzenledikleri arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimi karşılığı yükleniciye devredilecek payı sözleşme düzenlendikten hemen sonra devretmiştir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere bağımsız bölüm satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin Borçlar Kanununun 364....
Davalı, dava dışı önceki paydaş .....’nün tüm paylarına satış yoluyla malik olmuş; adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği....’in bir kısım payını satış suretiyle edinmiştir. Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre taşınmazda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği paydaşlar dışında da sözleşmeye dahil olmayan başkaca paylı maliklerin mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerdendir. Üzerinde bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm maliklerinin katılması gerekli olup aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. (Yargıtay 15. H.D. 18.03.2008 T. 2007/2188 E. 2008/1738 K.)...
