Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.” Zira, bu tür sözleşmelerde yüklenici finansı sağlayarak sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina meydana getirmekle, buna karşılık arsa sahipleri de taşınmaz malda belli bir mülkiyet payını yükleniciye devretmekle yükümlüdür....
ancak davalı birliğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini ifa etmek yerine üçüncü şahıslarla görüşmeler yaparak yeni sözleşme yaptığını, böylelikle geçerli sözleşmeye aykırı davrandığını, fesih sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca henüz yürürlüğe girmeyen fesih sözleşmesi nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aynen ifası ile müvekkili adına tekrar tapuda tescili ve şerhine, bu talepleri kabul görmediği takdirde sözleşmenin feshi ile yaklaşık 400.000.000,00 TL tutarındaki müspet zarar ve mahrum kalınan kârın tespiti ile HMK'nın 107. maddesi uyarınca şimdilik 1.000.000,00 TL'nin davalı birlikten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Hukuk Dairesi'nin 2011/6221 E., 2012/2327 K. sayılı ilamıyla, 31.12.1991 günlü Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davacı yüklenicinin 946 ada 1 parsel ile dava konusu olmayan 8 ve 15 nolu parseller üzerinde inşaat yapımını üstlendiği, 146 ada 1 parsel dava dışı arsa sahiplerinin açtıkları izale-i şûyu davası sonucunda üçüncü kişiye satıldığı, davalı arsa sahiplerinin yüklenici aleyhine izale-i şûyu satış bedelinden devrettikleri paya isabet eden kısmının tahsili istemiyle açtıkları davanın kısmen kabul edildiği ve kesinleştiği, arsa maliklerinin yaptıkları devir işleminin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği avans ödemesi niteliğinde olduğu, bu pay dahil taşınmazın tamamının dava dışı üçüncü kişiye satılması nedeniyle ifa imkansızlığı oluştuğu, sözleşme ilişkisi sona erdiğinden tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşı tarafa iade etmek zorunda oldukları belirtilerek bozulmuştur....
Bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değildir. Güdülen amaç, arsasının değerlenmesini sağlayacak yapının arsa üzerine yapılmasıdır. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü işbu saikinin, 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, yüklenici davacılar ile arsa sahibi davalılar arasında 03.02.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdolunduğunu, davacıların anlaşmaya uygun şekilde imalata devam ettikleri sırada davalıların müvekkilerini inşaat alanına sokmadıklarını, inşaata fiilen elkoyduklarını ileri sürerek, müvekkillerince yapılan imalat bedeli olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı ... ve ... vekilleri, yüklenici davacıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği ......
Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda, eldeki davada uyuşmazlığın 6502 sayılı Kanuna göre Tüketici Mahkemelerinde değil genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerektiği gözetilmesi gerekirken Tüketici Mahkemesi Sıfatı ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru olmamıştır. ...) Bozma nedenine göre, davalı ... Kurumu vekili, Sayılı İnş. Nak. Ltd....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki davanın ticari dava olmadığı, senedin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapım vaadi sözleşmesi karşılığında düzenlendiği, bu nedenle eser sözleşmesi niteliğinde olduğu, TTK'nın 4. maddesinde davanın Ticaret Mahkemesinde görüleceğine dair bir hüküm bulunmadığı gerekçesiyle, mahkemenin görevsiz olduğundan dava dilekçesinin usulden reddine, karar kesinleştiğinde ve talep halinde dava dosyasının görevli ve yetkili ... Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapım vaadi sözleşmesi nedeniyle düzenlenen ve icra takibine konu edilen senetten dolayı borçlu olunmadığının tespiti ve kötüniyet tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere göre, davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Davacı, davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan dava dışı arsa sahibine sözleşme gereğince verilmesi gereken daireleri devir aldığı ve onun haklarına halef olduğu iddiasıyla, gecikme cezası talep eden üçüncü kişidir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak açılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK.'nun 355. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu durumda, eldeki davada uyuşmazlık, 4077 sayılı kanuna göre değil, genel hükümler çerçevesinde çözümlenecektir. Bununla birlikte, dava, 1086 sayılı HUMK döneminde açılmış olup, işbölümü itirazı da olmadığından, davanın açıldığı İstanbul Anadolu 14. Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olduğu halde, Tüketici Mahkemesi'nin görevli olduğundan bahisle, görevsizlik kararı verilmesi de usul ve yasaya aykırı olmuştur. Açıklanan nedenlerle, kararın bozulması gerekmiştir....
DELİLLER VE GEREKÇE; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı temlik alan, davalılar ise yüklenici ile arsa sahibi mirasçılarıdır. Davacı davasında; davalı arsa sahibi mirasçısı ... ile davalı yüklenici ... İnşaat ve Ticaret Yayıncılık AŞ arasında .... nolu parsel üzerinde ....yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, davalı yüklenici ile de davacı arasında ise Yenimahalle 22. Noterliği'nce resen düzenlenen 22.07.2015 tarihli temlik sözleşmesi ile yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yetkileri devrettiğine dair sözleşme akdedildiğini, davacının 2015 yılında inşaata başlamak için hazırlık yaptığını ancak davalı yüklenicinin inşaata başlanılabilmesi için arsa sahiplerinden vekaletname getiremediğini, yüklenici ile arsa sahiplerinin taraf oluğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline ilişkin açılan Ankara .......
Davadaki istemin dayanağı, davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen (26.09.1989 tarihli) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacılara şahsi haklarını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmeleridir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
