Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile TMK'nın 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK'nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olayda, .... Noterliğinin 31.08.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu 111 ada 25 parseldeki 10. kat 28 no'lu bağımsız bölümün .... Davacı ...'a devretmeyi taahhüt etmiştir. Daha sonra 08.09.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davacı ... aynı bağımsız bölümü ..., ... ve ...'a devretmeyi taahhüt etmiştir....
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirine borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar....
Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yukarıda da belirtildiği üzere ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse kural olarak, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icab eder. Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine dayanan vaad alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir....
Ancak; alacağın temliki işlemi biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5.maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir.Fakat,taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder. Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaad alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Somut olaya gelince; 05.01.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde satışı vaad edilen taşınmaz karşılığında 20.000 TL bedelin peşin ödendiği belirtilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde şimdilik kaydıyla 20.000 TL’nin davalıdan tahsilini istemiş, yargılamanın sırasında dava değerini bilirkişi raporunda belirtilen 749.662,67 TL’ ye yükselterek harcını bu değer üzerinden tamamlamıştır....
Uyuşmazlık, bakiye satış bedeli olan 10.000 TL nin davacı tarafından davalıya ödenip ödenmediği noktasındadır. Bu noktada, mahkeme gerekçesinde belirtilen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/180 Esas sayılı dava dosyasının incelenmesinde yarar vardır. Davacı ..., davaya konu taşınmaz ile ilgili olarak imzaladığı 01.09.2004 tarihli sözleşmeden sonra aynı taşınmaz için... isimli kişi ile 30.09.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesini imzalamış ve akabinde bu satış vaadi sözleşmesi nedeni ile ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2007/180 Esas sayılı tapu iptali ve tescil davasını açmıştır....
Davacı satış vaadi sözleşmesi ile aldığı yerde davalının sözleşmeye aykırı davrandığını ileri sürerek alacak talebinde bulunmuştur. Mahkemece dava konusu yerin davacı adına tescilinin yapılmadığı , yönetim planına aykırı hareket halinde ileride dava açabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Oysa davacı satış vaadi sözleşmesine aykırı davranılması nedenine dayanarak alacak talebinde bulunduğundan mahkemenin gerekçesi isabetli değildir. Bu durumda davalının satış vaadi sözleşmesine aykırı bir davranışının bulunup bulunmadığı konusu üzerinde durulup varılacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir. Mahkemece bu yönler gözetilmeden olaya uygun düşmeyen gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.05.2006 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.12.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacılar arsa maliki ... ile diğer davalı ... Konut Yapı Kooperatifi arasında 29.12.1993 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 294 ada 7 parselde inşa edilen binadaki 4 numaralı bağımsız bölümü 7.9.1995 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile aldığını belirterek adına tescili isteğinde bulunmuştur....
Yükleniciye 06.05.2003 tarihinde tebliğ edilen...’nin ihtarnamesiyle, satış vaadi sözleşmesi borçlusu yüklenicinin taşınmazın tapu kaydını devretmesi, aksi halde sözleşme ile genel hukuk mevzuatından doğan %100 cezai şart ve sair haklarının şimdilik saklı tutulduğu ve ödenmesi gereken ilk taksitin tapunun devriyle ödeneceği bildirilmiştir. Davacı ile davalı yüklenici arasındaki satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Sözleşmede kararlaştırılan bakiye bedel davacı tarafından ödenmediği gibi, BK’nun 91. maddesi gereğince davalıya ödenmek üzere tevdi mahalline de yatırılmamıştır. Görülüyor ki, davacı da satış vaadi sözleşmesinden doğan edimlerini tam olarak yerine getirmemiştir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, edimini yerine getirmeyen sözleşme alacaklısı, sözleşme borçlusunun edimini yerine getirmediğini ileri sürerek cezai şart ödenmesi isteminde bulunamaz....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.03.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 06.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede ödenen satış bedelinin tahsili isteğine ilişkindir. Bir kısım davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesi gereği yapılması gereken ifraz ve parselasyon işlemlerinin yapılmadığını, müşterek maliklerden...'...
