SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın önalım hakkını kullanabilmesi için öngörülen hak düşürücü süreye riayet etmeden hakkın kötüye kullanılması teşkil eden davasını açtığını, TMK.nun 733/4 maddesine göre, önalım hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düştüğünü, hak düşürücü sürenin hukuki niteliği gözönüne alındığında davacının malik olması sebebiyle eşyaya bağlı olarak doğan önalım hakkının ortadan kalktığını, bu nedenle yenilik doğuran bir hak niteliğinde olan ve dava yoluyla kullanılabilen önalım hakkının ileri sürüldüğü davanın reddi gerektiğini, paydaşlar arasında fiili taksim yapıldığını, müvekkilinin, 104/1315 lik payı Murteza Şimşek'ten satın aldığını, paydaşlarca fiilen kullanıldığını ve halen de kullanılmaya devam edildiğini, taksimin yasal önalım hakkını kullanma tarihinden önce gerçekleştiğini, davacının payının kendine tahsis edip kullanması ise bu tarihten çok öncesine...

Somut olaya gelince; mahkemece, 10/08/2017 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 5.986,00- TL'nin depo edilmesine karar verilmiş, bedel 20/01/2021 tarihinde depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....

Somut olayda, önalım bedeli, ön incelemenin yapıldığı tarihte depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 8 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin ara kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecektir. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734.maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur....

Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 3 yıl sonra depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....

İşin esasına geçilmeden önce, ihtiyari açık artırma ile davalıya satılan önalım hakkına konu payın henüz davalı adına tapuda intikal görmemiş olması karşısında önalım davasının açılıp açılamayacağı hususu önsorun olarak tartışılmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)nun 732. maddesinde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” aynı Kanun’un 734.maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” denilmiştir. Görüldüğü üzere “Önalım hakkı”nı düzenleyen ilgili maddelerde hep ‘satış’tan bahsedilmekte, önalım hakkının payın satışı ile doğacağı vurgulanmaktadır....

Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6- 358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır. 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu'na 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/İ maddesi “...Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmünü içermektedir....

İpsala Asliye Hukuk Mahkemesinin 09/11/2017 tarihli kararında, davacının önalım davasının kabulüne, davalı adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, önalım bedeli 1.056.083,52 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiş, davalı tarafından işbu karar istinaf edilmiştir....

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, 3.kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de, davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir....

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19.07.2022 NUMARASI : 2022/160 ESAS - 2022/584 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan) KARAR : Karaman 1....